关于限价商品房政策的认识及若干研究

刘天文

中铁房地产集团（北方）有限公司 北京 100000

限价商品房能够解决房价上涨过快的问题，但是在执行过程中，也导致了一些问题出现。必须要结合实际需求，做好对限价商品房的建设，满足各方面的供应关系，实现对房地产市场的调控并且改善民生。

1 限价商品房的提出背景

为了解决房价上涨过快的问题，在2006 年提出了应对政策，在对城市中低收入的住房问题，以及改善住房的供应结构，制定了住房的建设计划。其中在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，要求重点发展中低价位和中小普通商品住房，要求90平方米以下的商品住宅，必须要占据住宅总供应面积的70%以上，并且地方政府也要通过年用地计划的编制，对商品珠海的供应规模做好控制，以便保证中低价位的中小型普通商品住宅可以有足够的土地供应。而限价商品房，就是对限套型、限房价的商品房土地供应，并且以招标的方式确定开发建设单位[1]。之后，限价商品房的建设也成为了各级政府的任务，实现了对中低收入群体的保障。

2 限价商品房的目标和功能

2.1 政策目标

限价商品房的提出是为了解决房屋价格的大幅度上涨，解决普通商品房供应不足的矛盾，一定程度也是为了应对金融风险。所以从直观上来看，限价商品房也有限制房价过快增长的作用，利用限价商品房能够增加低价商品房的供应，这样就能够有效限制商品房的供应结构，避免房价的过快增长，保证房地产市场的稳定[2]。从长期来看，限价商品房能够为地方创造良好的法制环境和发展环境，而且也能维护和保证社会的公平和维护公民的基本生存权利。通过保证房价的稳定，避免房价出现大起大落，可以确保金融市场和房地产市场的稳定。而限价商品房的存在，也能改善普通公民的生活条件，促进经济的发展。

2.2 完善房地产市场的住宅供应结构

随着城市的发展，房地产市场对城市发展的作用有了很大的推动力，“土地财政”的思想也成为了很多地区发展的主要方式。所以，住宅开发都是以商品房为主要对象的模式，过去单位给职工分配住房的方式已经被取代了，这就让以往通过计划配置资源的方式变成了依靠市场来实现资源的分配。但是，住宅并不是一个仅仅具有商品属性的东西，同时也有投资、保值的功能。于是，商品房市场除了会吸引顾客购买，同样也会吸引一些投资者，导致大量的资金涌入，最后就造成市场的失灵，从而出现商品住宅资源配置不平衡的问题。而且住宅开发商由于有很高投资利益的追求，也上商品房市场被引向高端化，房屋价格越来越贵，很多人为了购房都需要付出大量的资金，于是出现了很多房奴。利用限价商品房提供低价、小户型的房屋，能够有效弥补低价商品房的供应不足，最大化的实现社会公平。同时，通过限制住房面积，能够增加房屋的套数，从而提升土地利用率。

2.3 满足消费者的真实需求

限价商品房的推出主要就是为了满足城市中低收入人群的住房需求，而不是单纯进行房屋价格的控制。虽然高涨房价不利于住房需求的平衡，但是也不能仅仅将房地产市场的健康放在房价上，而是需要从整体上改善房地产市场的供应结构，做好商品房价格的调控工作[3]。利用限价商品房的供应，能够提高中低户型在商品房市场中的比重，满足真实的住房需求。因为购房者多数都是中低收入群体，满足这些群体的需求，符合国家经济发展的水平和速度。

2.4 影响一般住宅价格

通过推出限价商品房在解决了公共住房体系的同时，也能够让住宅的供应结构更加合理，从而抑制住了房价过快上涨的趋势。所以，限价商品房能够抑制商品住宅的价格，但更因为限价商品房本身就是房地产市场中的一个因素，符合房地产市场结构的需要。所以，目前在供求关系平衡、有充足土地资源，而且在房价和居民收入比比较低的城市，限价商品房就能够体现出比较好的价格抑制效果；而如果供求关系不平衡，土地资源欠缺，那么限价商品房在一直住宅价格上就很难获得比较好的效果。

3 限价商品房政策改善研究

3.1 做好限价商品房的整体统筹

在地方政府对城市进行总体规划时，需要将限价商品房项目纳入到城市整体的实施规划当中，从而对限价商品房进行合理安排，完善已有的城市配套，尤其是要避免将限价商品房集中在郊区等位置，导致其不能满足人们交通、生活的需要[4]。另一方面，不懂地段在土地价格上有很大区别，也来自于基础设施建设不足，比如路网建设过于之后，交通不发达等等。所以在整体规划中，也要围绕城市基建水平共同进行，保证商品房的价值，而且能够对民生有足够的保障。

3.2 发挥限价商品房的经济属性

很多地方政府往往会陷入地方政府“吃亏”才能实现调控的思维桎梏中，在限价商品房建设中由于亏本过多所以不能确保可持续性。为了能持续的改善民生，政府还要从经济角度触发，完善限价商品房的市场属性，使限价商品房和当地市场相融合，体现出商品房的价值。

3.3 解决供需平衡

限价商品房需要满足供需两端的平衡，才能保证限价商品房对经济有真正的调控作用。通过将现价商品房和人才引进相结合，让限价商品房成为引进外来人才的基本保障，既有利于推动人才的引进，还能够保证限价商品房市场供应，从而实现限价商品房的供需平衡。同时，也要建立销售系统，通过完善民政系统，让限价商品房的购买能够更加简便。

4 结语

目前，限价商品房仍然是中国房地产市场不可分割的重要组成部分，对于城市的建设、人才引进、控制房屋价格、改善民生都有十分重要的影响。因此，需要从长远的计划出发，符合城市发展规律和经济规律，发挥限价商品房的作用。