房地产合作开发的基本法律问题研究

黄克雯

（南宁产业投资集团有限责任公司，广西 南宁 530022）

现今，国家发展逐渐步入城市化，且城市化发展越来越快，房地产行业也随之不断发展，给提高国民经济效益带来积极的应用，为社会发展的安定提供重要保障。但是，对于房地产行业，国家的法律法规制度仍然存在一定的缺陷，面对房地产合作开发过程中出现的法律纠纷无法提供完美的解决方案。所以，若国家未推出可行的法律约束房地产合作开发过程中出现的问题，就无法真正解决房地产开发问题，也不能为稳定社会秩序，促进国民经济发展提供重要保证，因而国家相关法律管理人员需为解决基本法律问题制定重要的对策。

一、房地产合作开发的含义

首先，房地产开发是指根据法律获取使用国有土地的权利，然后据此建设基础设施和建设房屋的行为，而且该行为是依据国家《城市房地产管理法》的规定而形成。其中，基础设施建设是指建设道路、通信、供水、供电等设施，用建筑物代替自然状态的土地，该过程就是土地开发。而房屋建设是以土地开发为基础建立工业厂房、住宅楼、写字楼等房屋建筑物。由此可见，房地产开发就是顺应经济社会发展的要求，从城市总体规划出发，有目的有计划地在相应的区域内实施土地开发和建筑物建设。…

其次，合作开发房地产项目是投资土地和地上建筑，并对相应的建设项目进行开发，其主要的特点是高投入和高风险，而且涉及的范围比较广，会极大地影响民生利益，所以需介入具备开发实力的多方，从法律和科学的角度执行城市规划，着重考虑社会效益和环境效益，按照国家相关的标准和规范完成项目设计、施工、竣工、验收合格以及交付使用的步骤。…

最后，综合分析以上内容，房地产合作开发不仅仅是一个单一的概念，而是概括整个过程，当存在着许多的法律关系。尽管对于西方国家而言房地产合作开发的地产开发模式比较受欢迎，但是很少具有与该模式相关的立法，均在不断完善的阶段，即借助当中法律关系相对应的法律法规提高房地产开发的规范性，进而解决可能出现的问题…[1]。

二、房地产合作开发的模式

（一）法人型合作开发

1．项目公司

项目公司是指提供土地，并根据法律成立公司，或由双方出资成立公司进行开发。项目公司有利也有弊，其有利之处就是具有明确的责任，稳定的组织机构以及规定的人员布置和操作，可降低法律纠纷发生率。然而，项目公司的弊端有三点，第一，需花费较多的时间以及较高的费用组建立公司，而且容易丢失商机；第二，运用土地使用权出资还需办理转移土地使用权的手续，既耗费时间又耗费钱；第三，要想合作开发，需缴纳所得税和财务成本，且费用比较高。

2．受让股权

受让股权是指投资方对项目公司的部分股权进行受让，目的是实施房地产合作开发。该合作开发形式也存在不足，但也有优点。不足之处就是相比项目转让，股权受让方会在债务、经营、违约、侵权等上面对的法律风险比较多。而优点是对于土地使用权、开发商变更登记手续等，各方可不办理，只需要使用股权转让协议办理股权转让变更登记，可尽快获得权力开发建设项目以及经营公司，并且对于营业税、城市维护建设税以及办理土地过户契税、手续费等也可不缴纳，有利于减少开发投资的成本[2]。

（二）非法人型合作开发

1．联合管理机构

第一联合管理机构是指合作双方共同建立联合管理机构，其工作人员分别由双方进行委派，其也被称为“联合管理委员会或联建办公室”等。第二联合管理机构的主要职责是对合作双方的关系进行协调，制定有关重大事项的对策，从而对开发项目具体管理。第三联合管理机构既不是独立的民事主体，也没有缔结合同的能力，无法独立承担外部的民事责任。

2．松散型合作

第一松散型合作是指合作双方根据合同的约定，独自承担和履行相应的义务，并共同分享相应的利益。第二松散型合作方式会给出资方带来较大的风险，因为出资方不仅没有使用土地的权利，还没有实际权利控制和经营公司，所以为其合作利益提供保障存在一定的难度。第三就另一方而言，若出资方在开发途中终止合作，又或是撤资，则没有办法继续后面的开发，进而工程就会成为“烂尾楼”，不仅如此，对已签订商品房预售合同的购房者，另一方还要承担并赔偿大量违约金[3]。

三、房地产合作开发的基本法律问题

（一）无效合同问题

房地产合作开发过程中，常常会出现合同无效的问题，主要可以归纳为以下几点。

首先就是合同双方在不具备开发经营房地产资质时所签订的合同。在《房地产开发企业资质管理规定》中有明确的法律规定：房地产开发企业需要向有关部门申请核定本企业的资质等级，只有在获得了房地产开发资质等级证书的情况下才能够开展房地产开发经营的相关业务，否则将无权开展。而除此之外，《解释》解释中也有非常明确的法律规定：房地产合作双方若有一方起诉，并且在此之前合作双方均不具备开发经营房地产的资质，那么双方所签订的开发合同将属于无效合同。

其次就是未经批准便私自划拨土地使用权而签订的合同。依据《城市房地产管理法》和《解释》当中的有关法律规定：房地产合作开发双方若在起诉前未经政府批准，就对土地的使用权进行私自划拨，那么据此所签订的开发合同则属于无效合同。

最后就是受国家有关文件的影响而导致的无效合同。依据国家最高人民法院颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》文件指出：行政审批和国家有关文件会在一定程度上影响房地产开发经营过程，即对房地产开发经营形成约束了。其中行政审批的目的是为了促进开发企业的开发行为更加规范，从而更好地保护人民群众的相关利益。例如，为避免出现商品房买卖的纠纷问题，房地产开发企业必须要获得政府管理部门的预售许可文件，如此其房屋买卖合同才具有效应。简而言之就是在有关部门下发了房屋买卖许可文件后所签订的合同才是有效合同，否则无效。

（二）合同转性问题

国家《解释》中规定：合作开发合同转性情形包括转性为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同和房屋租赁合同四种。合作开发合同不承担经营风险，并根据合同内容、目的给合同定性，而当事人为规避法律法规签订的“名不副实”的合作合同，如果出现基础法律问题，就要依法承担相应后果。

（三）资金提供方未提供充足资金的法律问题

资金不充足就是出资不到位，其性质就造成违约，违约方要根据相应的约定承担责任，直到合同达到约定的期限。在项目建设过程中，如果出资不到位，就会造成停工，进而会增加合作方中名义上的项目开发商的经济损失。尽管造成的经济损失能主张其为违约，但对方撤资的原因是资金问题，其损失也会扩大。

（四）争议解决方式约定不明的问题

目前，仲裁解决纠纷不分地域和级别管辖。仲裁是由专家断案，许多当事人的仲裁员是从冲裁员名册上进行选择，其属于房地产领域的专家。一旦合作开发房地产双方签订的合同中的约定出现争议，就会利用仲裁解决相应的纠纷，但如果个别条款未有明确的约定，就会造成仲裁协议无效，也就无法有效解决法律纠纷。

四、房地产合作开发的建议

第一，最高人民法院提出，合作开发行为有效的前提是在房地产合作开发主体的资质以及地位上只需要一方拥有资质即可，在此基础上还要详细约定合同中双方的权利和义务，特别当对方作为合作开发的主体时，与之对应的另一方要根据合同约定在合作中使用相应的权利，完成相应的任务。

第二，要想避免基础的法律问题，最为重要的就是要根据法律审查签订，对合作开发合同也要诚实履行。一是，要谨慎选择合作伙伴，做好合同开发的准备；二是，要重视调查项目本身；三是，要管理和监控合作项目资金；四是，对于合同约定要引起重视，应明确双方的权利义务、相应的违约责任、风险和损失的分担、受益的分享等，合法选择解决法律问题的仲裁机构、诉讼机构等；五是，对相应的法律规定要清晰明了。房地产项目合作开发持续的时间比较长，具有较高的投资成本和法律风险，合作方的态度均要认真谨慎，用法律为双方的利益提供重要保障，实现双赢。

第三，在解除或撤销合同上。一般而言，在房地产合作开发过程中，合作双方会分别提供土地和资金，再签订双方认可的合同进行合作，并承担应该承担的义务。虽然该方式可减少时间和精力的耗费，但合同有可能会被认定为无效，进而会导致合同解除、撤销。为此，在签订合同的过程中，合作双方要对各个环节的权利、义务等进行格外关注和细化，如有些无法确定的事项，可在进行开发建设时组建相关的小组，由双方成员共同表决权利的主体。如果合作开发的合同被贴上其他合同、房屋买卖合同等的标签，那么就无法实现原本签订的合同内容，而且获得的利益也存在着较大的差异性[4]。

五、结束语

综上所述，顺应相关法律相关规定的要求，房地产经营的合作模式出现重大改变，无论是具备土地使用权但资金不足的开发商，还是具备相应的资金但缺乏开发相关资质以及经历的主体，在开发项目的过程中均运用合作开发的形式。虽然该情况在房地产合作开发过程中也会存在相应的弊端，但其中牵涉到比较复杂的法律关系，可利于规避相应的风险。因此，相关人员不仅要了解房地产开发中出现的纠纷，并分析法律内容，全面研究相关的理论，而且还要重视规避开发合作中的风险，减少经济损失。另外，房地产合作双方站在法律角度思考开发合作的行为活动，因为在合作过程中会涉及许多的资金数量，所以需高度重视该行为活动，增强防范意识，以免合作项目出现巨额亏损等风险。同时，国家宏观调控力度现今的力度越来越大，房地产行业还要对社会民生格外关注，从而严格规范房地产开发经营。