浅谈房地产开发项目全过程成本控制

魏朋

青岛天泰集团股份有限公司 山东青岛 266101

当前房地产企业之间的竞争越发激烈，市场环境也更为复杂。因此，房地产企业应对开发项目的全过程进行成本控制，减少成本支出，增加自身竞争实力，占据更大的市场份额，从而实现经济效益增加的目的[1]。

1 房地产开发项目全过程成本控制存在的问题

1.1 决策阶段的问题

决策阶段的成本控制质量将会对房地产开发项目整体效益带来较大程度的影响，也会后续工作的开展起到决定性作用。然而，有一部分房地产企业的管理层人员却存在对决策阶段的成本控制工作不够重视的情况。具体表现在对开发项目进行决策和规划工作时随意性较强，导致资金浪费现象严重，不利于房地产开发项目的成本控制工作的顺利开展。

1.2 准备阶段的问题

准备阶段会通过招投标方式进行施工企业的明确。虽然我国针对项目招投标出台了很多法律政策加以规范，但仍有部分房地产企业在进行项目招投工作时存在很多缺陷，如招标未进行全面公开，不透明，会出现施工企业内定的情况，扰乱了市场正常秩序。部分承包企业为争取项目，故意降低报价，而在后续的施工中为了获得更多的利益，使用劣质材料，导致存在较多的安全隐患，对后续的施工以及房产的销售带来较大的不利影响。

1.3 施工阶段的问题

施工阶段是成本控制的极为重要的阶段，房地产企业对此阶段的成本控制工作非常重视。多数房地产企业极为重视工程项目的预算工作，尤其是各项成本支出，并且核查工作做得很好。但是由于房地产开发企业对准备阶段的成本控制不够重视，导致施工阶段消耗了大量的成本，且这种现象普遍存在。设计方案对施工以及工程应用有决定性影响，很多房地产开发企业忽视了这一点，致使出现成本问题。在施工阶段，房地产企业没有做好对项目施工的质量以及进程的监管工作，监理单位没有充分发挥自身监督作用。这就会导致成本投入增加，影响了企业的经济效益。

1.4 销售阶段的问题

销售阶段主要有人工成本以及管理费用等成本支出。在销售阶段，市场环境变化以及销售人员能力水平高低等限制因素都会对成本控制工作产生较大影响，波动较大。销售阶段缺乏完善的管理制度而出现对人员管理不到位和人员大量流动的情况，造成不利影响。此外还存在销售推广或策划不合理，导致企业资金短缺，影响经济效益[2]。

2 房地产开发项目全过程成本控制问题的应对措施

2.1 决策阶段成本控制

决策阶段的成本控制应首先做好市场调查，对各项影响因素加以有效明确，并科学探究项目开发周期，利用回归分析法评估项目市场前期，从而为后续工作的开展提供正确引导。对于项目规划评估，应充分考虑开发项目的应用土地面积等内容，对可能影响成本的各项因素加以合理分析。对于项目的设计评估，应考察房间室内通风、采光等和室外绿化、景观等，确保其合理性以及美观性。对于经济评估应给予重点关注，应全方面进行考虑，着重评估项目财务以及效益平衡等，为整体成本控制提供重要保障。

2.2 准备阶段成本控制

在准备阶段，在执行时应与决策方案充分结合，要求企业具体的决策人员进行决策方案的制定。房地产企业要想做好准备阶段的项目成本控制工作，可从加强设计环节成本控制和对招投标工作进行严格管控这两大方面入手，以下对其进行详细介绍。第一，房地产企业应对准备阶段的实际情况进行充分考虑，将拟建项目的规模加以明确，并确定所对应的施工位置。还应对施工现场的水文以及地质等情况进行全面勘察，在此基础上再科学制定开发方案，并对施工现场进行合理规划，保障工程项目与周围环境之间和谐相处共同发展。第二，在进行企业招投标时，与项目各方面的实际需求相结合，并保障招投标工作各步骤公开、透明。在选择承包商时，确保项目成本标准不会出现过度降低的情况，应对施工企业的信誉以及资历等进行重点考察，并确保合同内容以及涉及的证明真实可靠。并严格核查设计方案，为后续工作的开展提供有力保障。

2.3 施工阶段成本控制

在施工阶段应做好三方面：一是加强对合同的管理，确保所设定的各项条款科学合理，房地产企业可请专业律师来做好合同项目核查工作，预防存在用词不当而导致出现矛盾冲突，消除所存在隐患。二是加强施工现场管理，监督控制材料等更换情况。要求不能随意进行额外签证。若是发生特殊情况而致使设计变更，应结合具体情况，对审批流程进行核查，并在建设单位、设计单位以及监理单位三方审批通过后，才能适当进行额度的调整。三是现场管理人员应加强对各个环节的管理，做好各项原始数据的记录工作，为工程结算提供有力支持[3]。

2.4 销售阶段成本控制

销售阶段能够将前期各阶段的成本控制工作的成果真实直观反映出来，是评估的主要依据。因此，加强销售阶段的成本控制极为重要。通常，销售阶段的人工成本支出占据较大部分。所以，房地产企业应以销售具体情况和销售人员数量为依据设立员工管理机制，并制定成本管控对策。这样能够有效加强销售人员管理，用制度规范员工的工作行为，在提高员工工作能力水平的同时引导其形成强烈的责任意识。在此基础上进行科学的活动策划和市场推广，促进销售阶段在较短时间内回笼资金，从而为企业提供资金支持。

3 结语

综上所述，房地产开发项目的决策、准备、施工以及销售阶段的成本控制工作都存在一些问题，会给企业整体的经济效益带来不同程度的负面影响。房地产企业应结合具体情况加强各阶段的成本控制，在保障工作质量的同时减少成本支出。