房地产企业经济管理分析与建议

文/钟蕊，西安市轨道交通集团有限公司建设分公司

随着我国经济的迅速发展，房地产企业已逐渐成为社会经济发展的重要组成部分。作为房地产企业生产力的重要控制因素和主要推动力量，做好房地产企业经济管理不仅能让房地产企业获得巨大的经济效益，更可为房地产企业持续良好发展提供重要保障。但通过对我国房地产企业经济管理现状进行分析研究，目前国内房地产企业在经济管理中仍存在一些不足之处，还有待进一步改善和提升。

1 房地产企业经济管理现状分析

1.1 经济管理体制尚不完善

虽然我国房地产企业大多都建立了企业内部经济管理机制体制，也出台了相关的经济管理制度规定，但许多房地产企业并未真正意识到经济管理的重要性，对企业经济管理的概念模糊，甚至存在许多误解，在具体实施过程中缺乏明确的管理目标，无法确保企业在未来能够持续稳定地发展；部分房地产企业虽然制定了一系列相关的经济管理制度规定，但受企业内部管理固有的局限性限制，往往对国家、企业相关制度规定执行不到位，而企业又缺乏有效的内部监管机制，企业内部管理混乱，经济业务随意性大，使得企业内部经济管理流于形式，无法真正起到实质性作用；个别企业管理水平不高，管理者价值观扭曲、缺乏敬业精神、缺乏管理能力，加之企业人员素质普遍较低，部分人员法律意识薄弱，导致在实际工作中出现有法不依、弄虚作假、隐瞒偏差等现象，进一步加大了房地产企业的经济管理难度。

1.2 成本控制水平亟需提升

面对日益激烈的房地产市场竞争，国内房地产企业尚未意识到完善的成本管理控制体系是企业获取良好的经济效益和持续发展能力的重要保障，没有及时建立完善与企业自身发展相适应的成本管理体系，成本管理较为粗放，缺少对房地产项目开发过程中各个阶段和各个环节的成本的有效控制，无法真正在成本管理过程中形成全过程、全员、全方位、全要素的管理机制。部分房地产企业缺少既具备扎实的理论知识，又具有丰富的实践经验的专业人员，加之各相关岗位的设置和职责不合理，导致企业出现奖惩不公的现象，严重影响了员工的积极性和创造性。而在房地产项目具体实施过程中，多数房地产企业往往采用由企业统一策划决策、统一核算管理，员工只分工负责具体工作的开发方式，此种方式虽便于企业对项目的统一管理和监控，但由于开发过程中责、权、利脱节，使得项目管理部门缺少成本控制意识，在遇到实际困难时往往不主动解决，从而导致项目停滞，项目成本增加，加大了项目开发风险；且个别企业对质量方面的成本管理重视不足，要么只注重质量而忽略成本控制，导致成本过大，要么只注重控制成本而忽视项目质量，在成本控制上斤斤计较，甚至由于过分控制成本，导致出现质量安全问题，对公司声誉及利益造成较大影响。

1.3 资金管理能力有待加强

资金管理是房地产企业经济管理的重要环节，但从实际情况看，我国房地产企业在资金管理方面，仍存在诸多问题。一是对资金管理的重要性认识不足，资金管理理念滞后，资金管理制度化、规范化建设不到位，管理松散、职责不清，在管理过程中缺乏主观能动性，不能对资金进行科学合理的规划利用，导致出现资金回笼周期长，资金闲置等问题，对企业资金链造成影响；二是企业融资方式受限，资金成本较高。由于房地产项目投资较大，建设周期较长，多数房地产企业难以完全凭借自有资金完成项目开发，而受我国金融债券市场发展水平限制，房地产企业难以通过发行企业债券或出让抵押股权的方式筹集资金，只能通过银行贷款解决资金短缺的问题，使得企业资金成本增加；三是房地产企业盲目投资，部分房地产企业在进行项目开发前期，对国家政策导向、市场发展趋势、区域供求情况等方面缺乏客观科学的分析研究，盲目进行项目开发，不但使企业投资面临巨大风险，而由于产品与市场契合度不足，容易形成大量库存，在占用企业资金的同时，也使得企业开发成本增加，对企业经营利润造成影响。

2 房地产企业加强经济管理的对策建议

2.1 房地产企业要想进行有效的经济管理，不仅要结合我国经济发展趋势企业自身发展实际情况，明确整体战略、经营发展目标，建立完善适合本企业的科学合理的经济管理机制，还需进一步重视和加强企业内部信息管理和审计稽核制度，一方面逐步建立完善企业信息管理库，通过细致精确的记录企业经济活动情况，对企业项目开发、资金流动等进行分析策划，科学合理地控制企业成本，提升企业经济管理效率，同时进一步加强企业内部监督审计职能，通过设置具有相对较高的独立性的内部审计机构，对企业的战略目标在经营活动中的落实与执行情况进行监督，对企业内部各项财务数据真实性、合法性及企业经济效益经行审计核查，以监督保护企业资产和财产的安全，保证企业内部经济管理制度的正确执行，并促使企业经济朝着合理、合法的方面良性发展。另一方面，房地产企业还要加强对企业员工的职业道德、法律法规教育，强化经济管理意识，提高员工的职业素养和业务能力，并制定出台相关的奖惩制度，以使员工在做好本职工作的基础上，积极落实企业经济管理要求，自觉对企业经济管理进行监督管理，确保企业经济管理工作的有序开展。

2.2 房地产企业成本管理与企业核心竞争力有着重要的关系，直接关系到企业经济效益水平，合理有效的成本管理不仅可以帮助房地产企业节约资源和成本，提高企业经济效益，还可为企业在激烈的市场竞争中实现可持续发展奠定基础。因此，房地产企业需将成本管理看作一个系统工程，树立系统意识，坚持内容、方法、对象的全面性原则，从全局和整体出发，从市场竞争的实际情况出发，采取科学、规范、合理、高效的方法，以保证管理的实效性。房地产企业还需在对行业市场、竞争对手等外部环境进行分析研究的基础上，结合企业内部实际情况，制定企业总体发展战略和成本管理目标，逐步完善房地产成本管理策略和体系，对企业成本进行全面的了解、改善和控制，为企业提高经济效益创造良好的条件。在具体工作中，房地产企业可成立由财务、成本、工程、技术等相关人员共同参组成的成本控制管理委员会，并设立专门机构进行全面成本控制管理，同时可采用目标成本管理的方式，根据本企业的实际状况建立监督考核机制和成本责任制，明确责任体系，完善企业内部竞争机制，对成本管理活动进行全面实时的跟踪，分阶段从工期、安全、质量等方面进行控制，为全面推进成本管理策略奠定基础，为控制成本实现利润创造条件。

2.3 房地产企业在经济管理的过程中，应强化资金管理，构建良好的资金链、盘活资金运作，才能更好地适应国内房地产市场。现阶段房地产企业一是要积极拓展融资渠道，将单一的、狭窄的融资方式转变为多元化的融资模式，在直接借贷融资模式的基础上大力拓展间接融资渠道，积极探索债券融资、投资基金及股权融资等多种融资方式，解决融资难问题，盘活企业资金运作，提升企业在市场竞争中的生存能力；二是房地产企业要建立完善企业投资决策体系，并形成自上而下的决策结构，从而降低投资风险，防止资金链断裂。房地产企业在项目开发前期，要强化对项目开发的可行性及开发风险的分析判断，做好对项目背景的调查，以避免发生产权纠纷等问题；要做好项目区域市场经济、人口、消费水平、市场供需等情况的调查研究，为企业投资决策提供依据；要做好项目开发成本、预期收益、投资风险等的分析测算，以有效降低项目开发投资风险；要根据项目投资规模、开发周期，结合企业资金情况制定项目筹融资方案，以确保项目资金链安全；三是房地产企业在资金管理过程中，要强化资金预算管理，通过制定完善企业资金预算管理制度，强化管理职能，明确工作责任，将资金预算工作落到实处；要将资金预算管理与企业战略性发展有机结合，全面推进资金预算管理工作，通过资金预算计划管理，对企业日常资金进行有效跟踪控制；要强化资金预算方案的落实与执行，建立科学合理的考核机制，确保预算方案实施到位，从而提高资金使用效率，实现企业资金的良性循环；四是房地产企业在重大项目投资的决策时，要加强对投资风险的分析判断，确保决策的科学性；在项目融资贷款过程中，要结合自身情况慎重选择融资渠道和融资方式，避免造成潜在风险；在资金结算时，要加强对在途资金风险的控制，以降低项目资金风险；五是房地产企业在项目实施过程中，要加强对项目工程支出节点的控制，重视管理费用的支出控制，做好审核监督工作，强化资金回收，以确保项目资金链的稳定。

3 结语

房地产企业的经济管理对推进我国经济的发展有着积极的推动作用，我国房地产企业要在严格按照国家相关法律法规和宏观调控政策要求，并充分考虑房地产市场特点的基础上，不断完善经济管理机制体制，提升内部管理水平，为我国经济发展做出贡献。