房地产开发项目全过程成本管控探究

杨晓丽

一、引言

随着市场经济制度的不断完善，各行各业在市场环境中的竞争逐渐加剧。对于房地产企业而言，过去一味开发地产、增加销售量的发展模式已经无法适用于当前的商业环境。要想增强企业自身的市场竞争力，就需要企业具有盈利能力和抗风险能力，这两项能力要通过控制运营成本来实现。由于房地产开发项目环节较多，因此企业在控制成本的过程中要针对每一个环节，采取相应的管理措施来改进和完善，从而达到降低企业运营成本的管理目标。

二、成本管控相关内容阐述

（一）成本控制理论

成本控制理论是指企业为了将成本花费控制在一个合理的范围之内，而采取一整套成本控制方法，进而帮助企业提高经济效益，增强在市场中的核心竞争力。

（二）目标成本管理理论

企业的各项管理制度以及措施制定都需要围绕管理目标来开展，因此企业在开展成本管理工作之前，就要明确自身的管理目标，即目标成本管理原则。对于房地产行业而言，项目开发普遍周期长，资金投入量较大，因此企业承担的资金风险也相对较高。制定合理的目标能够保障各项工作措施取得实效，增强企业的抗风险能力。

（三）项目成本全过程管理理论

项目成本全过程管理理论的目的是对项目开发所有环节进行成本管理，从而降低整体运营成本。其中包括事前成本、事中成本以及事后成本。值得注意的是，前期的策划以及设计阶段的工作对后续成本管理有十分重要的影响。

三、成本控制体系构建的原则

（一）成本最优化原则

对于项目成本管理工作而言，企业进行成本管控的主要目标就是通过降低成本来提高自身的经济效益，即希望所有的资源都能获得最大化经济效用。成本最优化原则就是企业要将所有成本花费都投入有价值的领域，避免内部资源的浪费。值得注意的是，成本最优化首先是倡导所有成本花费要有价值、有意义，而不是单单为了节省成本。例如，企业要开发一种新型产品，这种产品开发成本比传统产品高，但经过市场分析后，发现后期经济效益明显上升，那么开发这类产品就符合成本最优化原则，其成本花费也是有价值的［1］。

（二）目标导向原则

企业的所有管理工作都必须先设立明确的目标，成本管理工作也是如此。管理目标是项目成本管理工作的出发点，所有的工作规划制定以及工作措施执行都要围绕项目管理目标来进行。目标导向原则就是将目标管理应用到项目开发成本控制管理工作中，通过对管理目标的科学合理拆分，并对工作开展的全过程进行监督和控制，确保所有工作措施都能得到高效执行和落实。可以将目标导向原则的内容总结为目标设立、目标拆解、任务分派、执行管理以及后续调整优化，也可以将目标导向原则视为一个构成PDCA循环的方法论。

（三）三全控制原则

三全控制原则充分体现了项目开发全过程成本控制的特点，其中“三全”指的是成本管理全过程、全体员工参与以及覆盖所有成本类型。全成本意味着项目开发成本管理不只是由财务部门来负责，而是要站在整个企业的发展战略角度来开展成本管理工作。其中，全成本包括营销推广成本、运营管理费用、项目开发费用等。企业要将关注重点从施工环节的成本花费扩增到企业的所有运营成本花费上。除此之外，由于成本管控需要全体员工参与进来，因此企业还要增强全员成本管控意识，增强其业务能力，确保所有工作人员各司其职，促进各项工作高效有序进行。最后，全过程涉及前期方案可行性论证到现场勘查分析，进而规划设计施工方案，再到施工完成至保修期结束，所有环节都需要对其进行仔细分析，找出其中的缺陷，并对其进行改进和完善。

（四）先策后控原则

先策后控原则指的是先进行成本策划，再进行成本控制。企业在开展成本管控工作中，首先要对将要花费的成本数据信息进行预估，依据其结果来判断成本管理方案的合理性和可执行性。对于企业的长远发展而言，并非成本花费越低越好，将成本花费的经济效益最大化发挥出来才是关键。一旦确认了成本花费的界限，明确了成本花费的价值，就需要在具体执行过程中严格把控成本花费。由于现实环境的复杂性，执行工作过程中难免受到多种因素干扰，成本花费也会随之波动。而成本控制环节则是要将其控制在一个相对合理的范围之内，避免出现成本管理失控的局面。

（五）经济原则

成本的经济原则是指房地产企业因开展成本管理工作而产生的成本花费，应当低于因不进行成本管理工作为企业带来的经济损失，即开展成本管理工作的收益要更高［2］。成本管理的经济原则意味着企业只能将主要精力放在重要成本类型的控制管理上，而不能对所有成本类型付出同样多的资源，在降低了企业整体运营成本的同时，避免因成本管理工作的开展对企业的经济效益造成负面影响，因此一切成本管理活动都应当保持最简便且高效的执行状态。

四、房地产开发项目全过程成本控制的对策

（一）项目决策环节成本控制建议

房地产项目开发的第一个环节就是成本策划，这一环节决定着整个开发项目的成本管理工作执行，它体现了房地产企业成本管理的具体方向。同时，成本策划的具体方案执行也会对后续产品开发以及服务环节产生十分重要的影响，因此房地产企业在进行项目决策这一环节时要基于全过程成本控制的思想理念，进而对后续各个环节的工作开展进行成本预估和管理。具体措施方面，由于项目决策是所有后续项目开发工作的基础，因此企业负责人在制定决策时首先要从项目整体布局的角度出发，将其与产品业态高度融合，进而合理分配企业内部的各项资源，确保其发挥出最大的经济价值。与此同时，还要预估此方案执行在社会层面、经济层面以及环境层面产生的经济效益，以保障项目决策各工作环节的可靠性。

（二）项目目标成本确定环节成本控制建议

在编制房地产项目目标成本的整个过程中，需要企业内部多个部门参与运作管理，可以看出这一环节具有复杂性，需要企业负责人在此环节多加重视。项目目标成本的确定需要对多个细分环节进行精准测算，其中包括匡算、估算、预算以及结算等环节。要想取得较为理想的测算效果，需要项目工作人员对项目每个点的所有成本特征以及标准要求熟记于心。在完成这些细分环节之后，需要合理评估目标成本的总额以及分项，以确保目标成本的准确性和客观性。对于目标成本测算而言，企业应按照分项的重要程度以及经济效益来对其进行合理分配，使其处于科学合理的分配状态。在实际工作开展方面，由于具体措施是由工作人员来执行，因此参与成本控制的工作人员需要不断提升自身的专业素养以及成本管控意识，以促进成本管理工作高效顺利进行［3］。

（三）项目采招规划环节成本控制建议

从项目开发全过程来看，项目采招规划环节属于项目设计与目标成本规划的中间环节，此过程保质保量完成对于后续成本管控环节十分重要。一般而言，项目采招环节的具体工作规划需要项目部来完成，项目部通过对项目进展以及合同条款安排的情况来规划采购活动。其主要目的是通过对将来需要进行的采招活动提前做好准备工作，以满足未来的工作开展需求。其次，对供应商的规范管理也是项目采招规划环节的重要内容。由于供应商在整个项目开发过程中掌握着重要资源，一旦疏于管理，很有可能对后期工程实施以及工程质量造成负面影响。最后，企业要加强采招内外部环境的监督管理，确保各项工作措施都依照企业行业标准规范来执行，降低因人工操作失误造成的经济损失。

（四）项目动态成本管控环节成本控制建议

项目动态成本管控环节属于项目开发全过程的后期工作环节，也是所有工作环节中最重要的工作内容，其决定着整个成本管理工作的实际效果。项目动态成本管控在整个成本管理工作中起到的作用就是对成本变化的监督和控制。由于项目实施过程中会受到多种因素的干扰和影响，成本花费有可能不会呈现事先预测的数据特征。动态成本管控就是要让不断波动的成本花费保持在一个较为合理的区间之内，防止成本花费出现大范围失控现象，造成企业的经济损失。在进行动态成本管控时，企业可以将成本花费的区间设定大一些，预留一定设定余量，使成本发生波动对实际工程产生的影响较小。近年来，随着我国信息技术的飞速发展，企业管理与信息技术的结合已成主流趋势。企业负责人可借助信息系统强大的信息收集和分析能力，增强企业的抗风险能力，从而极大地增强企业动态成本管控能力。

五、结语

开发项目全过程成本管理能够有效降低房地产企业的运营成本，从而提升企业的经济效益，增强市场竞争力。从本质上来看，可以将房地产项目全过程成本管控看作一个合理配置企业内部资源的过程，即全过程成本管理的工作理念应当融入整个房地产开发项目的管理工作中，因此全过程成本管理的模式机制属于动态方法。由于本文篇幅有限，无法详尽阐述所有成本管控环节，因此需要企业在实际管理工作中多加探索和总结，从而归纳出适合自身的一套成本管理体系，促进企业健康长远发展。