房地产住宅类项目设计标准化体系研究

赵志龙

（陕西省土地工程建设集团有限责任公司，陕西 西安 710075）

区域深耕型房企应该在各自区域以标准化产品线串起各项标准成果，标准化产品线从细项到整体大概可以分为：平面户型标准化、立面风格标准化、规划形态标准化，由此建立一种从小到大，自下而上的标准化落地体系。同时区域公司应结合各区域内标杆公司的建造和安装成本以及各项目成本的占比情况，不断优化各类标准化成果使其达到最优。当总部自上而下的框架被区域自下而上的研究，逐步丰满并趋于完善之时，标准化体系构建即宣告完成。我国的房地产行业发展历史比较短，对房地产行业进行标准化和风险管理目前仍处于研究阶段，其管理体系还不够成熟。大部分的企业进行风险管理，其经验不够丰富，对风险的识别和应对能力也有待提高，房地产开发企业很难掌握复杂情况下的风险因素，导致房地产项目出现费用超支或者质量下降等问题，与预期的设计目标存在很大的差距，影响到整个房地产项目的收益。

1 开发方案设计阶段

该阶段，企业项目的负责人与团队中的各个相关工作人员应清楚了解该项目开发的总目标以及全过程，在设计院完成建筑开发的设计方案与设计图之后，不能对项目的开发进程掉以轻心。该项目的总负责人应组织项目团队，在项目开发的全过程保障对于项目进展的标准化管理与监督。在此阶段项目负责团队需要考察的方面主要有：建筑指标、总平面图、户型设计、楼层设计、车库设计。

1.1 建筑指标

项目开发管理团队要做到了解该地产的可利用建筑面积、建筑密度、以及建筑的高度限制、周围公共实施的现状，如市政规划的接口条件 （包括道路标高、供水、排水、供电、供气、供热等）；这些房地产的细节情况直接影响后期建筑物的设计与施工，如果该项目的负责团队在设计阶段未将这些细节情况调查清楚就进行建筑平面图的设计，极有可能导致设计图在实际情况下行不通，不得不进行修改或者重新进行设计，这样不仅浪费了人力与物资，还会延长项目的建设周期。

1.2 总平面图

项目负责团队需要考虑的设计指标有应急通道的位置、道路的流向、物业管理处的选址、小区配电站的选址、楼房建筑物的栋数与楼房之间的间距。这些设计细节在房产开发方案的设计阶段就要确定，只有将这些细节元素确定下来，才能够进一步地进行楼盘的设计建设。规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业 （包括园林专业）的设计。在这些指标的设计方面，项目负责组要着重考虑消费者也就是该小区住户的感受，只有小区的设计能够让他们感受到舒心与便利，他们才会考虑购买该项目住房。例如高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室内空间；建筑应满足当地规划要求的日照间距 （对于极个别不满足日照计算要求的套型可布置为社区其他用房）；住区规划应力求做到人车分流；规划垃圾站与住宅距离应符合 《生活垃圾收集站技术规程》，并应设在下风向及隐蔽处等等细节都要注意到。

1.3 户型设计

项目开发方案设计者也要充分考虑消费者的需求，综合目前房地产市场上各类户型的销售情况，并对于目标消费者的偏好喜爱进行调查研究、归纳总结。在满足消费者基本需求的基础上，实现房子户型开间深度的标准化，房子内各房间的面积分配的标准化，使房子的户型设计能够令大多消费者感到满意。

1.4 楼层设计

根据地产的地理位置提前对开发房产的每一层的用途有大致规划，譬如一楼要开发为商铺租赁，则需要对一楼的户型、入口出口的分布、电梯与楼梯的设计单独进行规划，对于房产结构上的特殊设计需求，要及时与方案设计组的专家进行沟通联系，实现设计方案的有效性。

1.5 车库设计

考虑到我国的当前的土地使用紧张的局势，房地产开发商在方案设计时，要尽量采用地下车库的形式，减少地面上的车位数量，争取将地产的实际开发利用率较大化，地下车库平面形状应尽量紧凑、规整，有效利用空间，以利于最大化布置车位，实现房地产开发利益的最大化。

2 房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

1）设计研发部就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将 “设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

2）在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。

3）实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改。

3 设计管理流程的标准化建设

3.1 设计工作流程标准化

在外部建设管理部门管理程序日趋完善的前提下，不同房地产项目公司内部的工作内容是基本相同的，因此，我们可以建立标准化的工作流程让各方负责执行，保证工作不出现漏项，同时，完善的标准化工作流程可以让下一阶段工作的执行部门对上一阶段工作的执行部门进行监督，例如设计部的单体方案不符合规范，重新修改的时间就会影响开发部门单体报建的时间进度，因此，为了不影响本部门的工作业绩，开发部门会自发对设计部门的工作过程进行监督。这样，在应对新的项目设计时，通过标准化工作流程的建立，可以根据定型成果快速决策。

3.2 设计管理流程标准化

大型的房地产企业根据自身的运行特点以及产品的标准化，也建立了一套完善的设计管理流程，对房地产设计进行标准化和精细化的分解，确保房地产设计的质量和成本都能够达到预期的标准，对设计流程进行标准化分解以后形成标准化的作业单，将其转化为日常管理中的工作内容。通过使用各专业设计框架模板，结合客户的具体情况，在框架点上结合客户成熟产品的具体数据或内容，比对标杆企业做法，编制技术准则。有利于设计品质改善，降低成本，提高施工质量和快速复制。

3.3 设计评审标准化

对房地产项目进行设计评审，能够保证设计的质量以及成本，并对房地产项目的成本和质量进行准确的决策和评价，通过对施工中各个设计环节的内容以及流程进行分解，可以进一步明确相关设计成本和质量的评价，形成一套完整的评价体系。然后对房地产项目的评审决策层级以及方式进行进一步的明确，从而确立切实可行的决策机制。

4 建筑施工阶段

4.1 设计管理工作的主要内容

房地产开发商在完成施工图的设计工作并且得到相关部门的施工许可之后，就可以着手进行开发项目的具体施工工作了，在这一阶段的标准化管理主要针对项目开发进度的管理、项目成本的管理、项目安全的管理。

1）项目开发进度管理，项目开发进度管理面临工期紧、倒排工期、追求工期牺牲质量等一系列难题，项目开发进度管理是对项目工期的把控以及资源供应的协调，房地产开发项目的如期完成对于房子的销售以及市场营销的顺利进行具有重要意义。除此之外，房地产的开发项目进行过程中根据开发现阶段的状况和未来一段时间内的进度预期，合理的购买施工材料并进行工作人员的调配，以防因为缺少材料或人手不足而延误工期。

2）项目成本管理，项目的成本管理是指对整个项目的开发、施工以及较后验收审核的花费进行把控，项目的成本管理分布在项目开展的各个阶段，项目成本的管理控制对项目的顺利完成具有关键意义。制定与合同相对应的采购技术标准，对施工过程中所需的一切原材料都要按照此标准执行，对原材料的性能、材质、生产、供货、包装、运输、验收等所有环节都要按照标准严格审核。

3）项目安全管理，项目的安全管理不仅包括项目的安全施工，还包括工程的财产安全与工作人员的人身安全，这三项安全管理应当被项目的负责人重视并贯彻落实。

4.2 设计管理工作的分类

1）按项目的阶段分设计管理工作贯穿于整个地产项目过程的始终，从项目前期对于地块的规划研究分析到设计全过程中的总体效果、技术协调、进度控制以及施工期的技术支持，直到项目竣工投入使用等。主要包括两种：①新建、改建项目在投资决策的前期、投资建设时期各阶段的设计管理工作。一般来说，前期策划阶段的设计管理主要是项目的总体规划布局、经济性指标、开发建设周期、实施策略以及项目建设期的设计服务等内容；②已运营项目的设计管理工作。由于项目所处的阶段不同，设计管理的侧重点也有所不同。对于已投入运营的项目设计管理则偏重于为满足运营期的需求，而对既有项目空间环境、设备设施的改进计划和实施方案，更强调方案的可实施性和对项目运营带来的价值提升空间。

2）按专业内容来分，主要包括：总图规划设计、建筑设计、市政、景观园林设计、照明设计、室内精装修设计、标志标识设计。一般情况下，各专业按照建筑、结构等基础专业所提供的既有条件，按照各自的设计效果目标，先后开展工作，最终由负责项目的建筑专业工程师进行统筹协调。

5 设计进度管理

对于房地产行业来说占领市场先机是十分重要的，因此设计进度很大程度决定了企业的效益。另外由于在项目开发的设计初期并没有监督部门进行管理，所以需要企业自己进行计划管理。依据项目设计的总目标，组织各部门进行沟通，研究出最合理的时间计划方案，计划是开展工作的前提，但是之后实际的落实情况也很重要，对于后期贯彻落实情况，应该派专业管理人员进行定期审核，将设计计划与实际施工情况做有机的结合，客观分析两者差异性，提出处理的办法。

6 结语

现如今我国很多的大型房地产企业已经进行标准化设计，而且越来越成熟，一些中型的房地产企业也在积极的学习标准化设计模式。房地产企业进行标准化设计的主要目的就是保证能够快速开发房地产项目，提供规范化的复制范本，降低设计成本，提高产品的质量，对房地产项目的施工进度、成本、质量进行有效的控制。