不动产测绘技术及质量控制分析

陈晓英

（临汾市规划和自然资源局不动产登记中心，山西 临汾 041000）

1 不动产测绘工作的特点

不动产测绘工作是一项基础性、复杂性的工作，与其他测绘工作相比，对测绘要求更高，需要测绘人员遵守相关规定和标准进行测绘。在不动产测绘后期，需要对测绘的数据进行严格的审核，数据审核结果没有达到标准，则需要重新进行测绘，直到审核结果达标为止。我国不动产测绘工作主要分为以下三种运作模式：第一类为混乱模式，通常表现为房产测绘工作的混乱状态，造成这类模式主要是由于业务和区块被垄断的原因；第二类为相互脱离的模式，这种模式通常表现为测绘管理和经营管理为了保证房产测绘的顺利进行而采取的两者脱离的模式；第三类则是市场化模式，这种模式主要是指以不动产测绘为指导方针进行的测绘工作的优化和改革，从而使测绘水平和质量的提高［1]。

2 不动产测绘中专业技术的应用

2.1 数字化成图技术

数字化成图技术的提高，在一定程度上推动了测绘行业的发展。在不动产测绘过程中，测绘成型是极其重要的一个环节，通过植入数字化技术可提高成图的质量与速度。与传统的不动产绘制技术相比，数字化成图技术具有成图快、效果好、效率高等优势。测绘人员在使用这门技术时需要按照以下步骤进行操作，首先，应当对测绘项目的数据进行采集，同时保证其正确性和全面性；其次，在信息分析模块中导入整理好的数据；最后，分析和整合数据，并通过标准化、规范化和数字化的测绘路径完成房产图的绘制工作。随着测绘信息量的增加、测绘速度和测绘精准度的提升以及测绘人员测绘能力的增强，数字化成图技术必将在不动产项目中得到高效应用。

2.2 RS测绘技术的应用

RS测绘技术又称为遥感测绘技术，主要是通过航空摄影的方式传播和接收电磁波，检测具体的目标区域，再进行技术分析。此项技术的应用可以保证在一定的时间内获取较多的数据，提高测绘结果的准确性，与传统的测量技术相比，其打破传统测绘认知的局限性。RS技术又分为卫星、机载等两种遥感技术，卫星遥感技术借助网络成为未来发展的主要趋势，卫星遥感技术通过小卫星重力测量技术建立高精度的三维地标，快速采集相关区域的三维坐标，更新相关的地图测绘数据。我国的卫星测量技术发展较晚，早期的卫星遥感影像一直被国外各大机构垄断，直到近几年，我国卫星的快速发展，才打破这种局面；机载遥感则是借助飞行器结合传感器观测地面，采集地面的各类信息，包括地理位置、几何形态等，对不动产测绘工作起着重要的推动作用。RS测绘技术的应用突破传统不动产测绘工作的难点，利用机载遥感测绘技术实施对偏远地区的测绘，确保测绘结构准确性和可靠性，更好地服务于不动产测绘的统一登记和管理。

2.3 全站仪的应用

全站仪是测绘不动产过程中必须用到的重要测量仪器，提供支点是其核心功能，误差较小、测量精准、自动化水平高则是其突出优点，该仪器凭借这些优点在建筑领域得到了广泛应用。全站仪对多种测量设备进行了整合，因而能够完成数据处理、角度绘制、结构测量等多项工作。随着社会的进步，全站仪的功能也在不断完善，新一代的全站仪不仅能够优化测绘装置和测绘角度，而且拥有了更强的数据存储和计算能力。

3 不动产测绘质量控制的有效途径

3.1 加强房产面积测绘行业的监督管理

按照《自然资源部关于推进建设用地审批和城乡规划许可“多审合一”改革的通知》（征求意见稿）推进“多测合一、联合测绘、成果共享”的相关要求，“多测合一”是一家具备多种测绘资质的测量单位承担多项测绘业务，分类测绘、分类生成报告，并根据需要向相关主管部门提供各类测绘数据和成果，加之房产测绘市场逐步实行市场化，对测绘机构提出了更高的要求，也对房产测绘市场监督管理部门提出了新要求。一是建立准入机制，严格实施按级分类开展测绘，对新设测绘机构资质及从业人员职称、技能等严格审核把关，杜绝乱挂证现象；二是建立测绘从业人员考核制度，对参与项目进行定期回检评价，对故意及重大过失，加强追责力度；三是建立测绘成果公示制度，要求测绘机构在一定范围内公示测绘成果，接受监督。四是建立退出机制，行业主管部门建立完整的考核体系，按年度对测绘机构及人员进行考核打分，实行末位淘汰机制，加强测绘行业“新陈代谢”。

3.2 规范不动产测绘体系

由于我国测绘工作过制定测绘标准是时间较长，为了适应多样化的测绘需求，需要对森林、草场等区域的测绘标准的修订，按照测绘的基础技术规程、编号标准等相关内容进行修订。我国测绘领域的相关法律法规指明测绘规划编制、组织管理、测绘变更、测绘规范制定、房屋产权等相关内容，但是却缺乏对不动产测绘的更新、成果利用的相关内容的完善。为了实现对测绘工作的统一管理，需要对相关的体系、法律法规进行完善，针对海籍、操场、林产等的相关测绘标准进行完善，如制定《林产测绘规范》、 《草场资源测绘规范》等。

3.3 严格操作流程，严格技术保障

房产产权面积测绘工作不仅是技术问题，更重要的是政策理解和把握的过程，需要科学执行现行的政策法规，才能够顺利完成。按照《房产测量规范》的要求，执行二级检查、一级验收的测绘管理制度，也是测绘作业必要的基本流程和必须要坚守的技术原则。在测绘过程中，一方面需要做好测绘工作现场管理，优化互检环节；另一方面，则需要做好检查组的构建，通过定期检查、不定期检查交叉循环来实现科学规划，确保监督验收的整体效果。在具体的检验管理中，要遵从六方面的具体内容：1）严格按照《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）进行检查与验收，同时要保持检查验收的相对独立性。只有保持充分的独立性，才能够降低对其他环节的干扰，从而形成相互不影响的效果，提升房产面积测绘的质量水平。2）检验过程中一旦发现问题，需要及时处理问题，否则问题会相互累加，最终影响房产面积测绘的效果。3）技术人员在测绘过程中会形成多种技术文件以及原始资料、测量草图等，将影响房产面积测绘的质量和检查与验收的结果。

3.4 做好仪器管理工作

在测绘质量控制层面，严格管理测绘仪器可谓是一项重要举措。为此，测绘单位应当采取以下两种手段。一是建立精细化、全面化的测绘仪器管理制度体系，该体系需要涵盖仪器的购置、审批、存储、使用、维护等方面，同时还应当在体系中纳入奖惩机制。这样既可保证仪器管理工作的正常化、规范化开展，又促进了部门之间的联动，还能够使测绘仪器得到正确使用，有助于延长其使用寿命，降低测绘成本。二是以控制测绘仪器的故障率为目的，积极开展专项研究和培训工作，以此促使测绘人员掌握故障产生的原因和排除方法，确保测绘仪器始终处于完好状态，避免测绘工作受到不利影响。

4 结语

综上所述，在不动产登记过程中加强房产面积测绘质量控制的重要性和必要习性不言而喻。房产测绘不仅能有效推进不动产登记工作的开展，也能较好维护房地产行业秩序。本文从房产面积测绘概述、房产面积测绘的现状及问题及提高房产测绘质量的具体路径入手分析，一方面需要主管部门从房产测绘行业层面加强监督和管理，另一方面房产测绘行业执业机构及从业者也要不断提高自身资质和能力，这样才能有效提高房产测绘成果准确性。