公共卫生事件影响下的SOHO住宅未来发展

姜立文，申绍杰 （苏州大学建筑学院，江苏 苏州 215123）

1 SOHO住宅的概念

1.1 SOHO住宅的定义

“SOHO”它来自于英文缩写“Small office，Home office”，意思为“小型化及家庭化办公”[1]。SOHO模式前提是工作流程为数字化，依靠着计算机网络技术为生存基础，通过信息革命所带来的一种信息时代的生产生活方式。SOHO的出现在相当程度上反映出信息时代，人们对于工业时代的办公和生活方式的反省和检讨。它的到来是房屋品种的界限模糊了，住宅不再像住宅，办公室不再像办公室，人们可以在家办公，信息文明把工业文明给房屋品种的界定打破了[2，3]。信息时代的SOHO模式，对住居模式产生最深远的影响是带来了SOHO住宅。

1.2 SOHO住宅的优势

随着互联网技术在各行各业的普及，经济逐步迈向全球化和新形式化，SOHO住宅具有的独特优势逐渐显露。

①缓解城市日益紧张的交通环境。人们不必每天往返于办公室与住处，减少了大量的交通出行，客观上减少了能源浪费与环境污染，适当有效避免精力、财力的浪费，从而使工作可以更加自主、高效和灵活。

②创造新型高效自由的工作方式。小型化及家庭化办公这种工作与生活的结合形式，应对信息时代下创新型的工作方式更具有优势，在相应就业结构变化，以及产业链转移等方面具有较强灵活可变性。另外，工作自由度灵活、时间利用率高效、管理模式自主等优点，将随时代的发展而逐渐显现出来。

③有效改善住区的周围环境。人们在为自己选择合适住宅时，工作地点的距离远近以及交通方便与否等问题，就不会再是重要的决定因素，可以将更多的注意力集中到居住的本体，以及住区的周围环境中去。住区相对于整个城市来说，如果把城市比作有机体，那么住区就是一个个细胞。以前规划住区总是围绕城市展开，城市不断膨胀，SOHO模式的出现使得这些住区对城市的依赖降到最低[4]。在这种情况下，进行住区开发时，就会有很多的自主选择性。例如选址一些环境优美、气候适宜的地区，结合当地具体条件进行低密度的开发，让人类的家居生活与大自然有了更亲密接触，为实现住宅郊区化提供真正的可行性。

④满足安居乐业的精神需求。就工作而言，针对工业化时代不停的变动工作地点，人们漂泊无定所，以此产生个人安全感的缺失、邻里关系冷漠及其所带来的一系列社会安全动荡等问题，SOHO住宅模式的独特优势给出了积极回应。就生活而言，人们脱离了工业化时代冰冷机械的工作模式，替代的是居家与工作相结合，趣味性与多元化相结合的全新体验，具有人性化的住区环境，为打造多样化社区提供了必要的支持。

2 SOHO住宅在国内外的研究现状

SOHO住宅是在SOHO概念上演变而来。上世纪80年代到90年代左右，日本开始将居家办公住宅与家人的起居生活合用，这种空间既可以创造办公环境，又能够有家庭生活的气息，由此诞生出SOHO住宅这一概念。

2.1 国外SOHO住宅现状

目前在国外，SOHO住宅类型经过长时间的实践与探索，逐渐总结出一系列完整构建体系，积累出了大量的实践经验，在解决居住和工作细节设计上，取得了巨大的进步。如美国的众多SOHO住宅项目多在中高档型住宅区内，其内部空间划分灵活自主，套型面积根据需要可大可小，满足居家办公需求的同时，追求住宅品质的高端。而在日本SOHO住宅则以集中式为主，这种住宅规模较小，常提供给人口数不多的小型家庭使用，如东云SOHO和Y－house。

2.2 国内SOHO住宅的现状

在中国，SOHO住宅模式主要以小规模的家庭化办公模式为主，市场定位是自主创业的群体，他们共同的特点是办公规模不大、工作方式新型自主、时间灵活自由。国内SOHO住宅的发展可以分为两个阶段。

早期的发展阶段：上世纪八十年代初期，国内发展社会主义市场经济，国民经济水平在这种体制下发生了巨大的转变，不断有人群从原来工作体制中脱离出来自主创业，对办公及经营商业空间的需求量激增，这个时候部分人群将自建住宅改为商住两用的性质，比较明显的是联排住宅沿街底层户型，下层从事一些经营类商业活动，上层作为休息娱乐的生活用途。此种商住两用住宅属于SOHO住宅的雏形[5]。

快速的发展阶段：SOHO住宅在二十世纪九十年代左右得到了快速的发展，当时国内的房地产行业发展势头正猛，一些地产商预计到社会对于居家办公形式的需求量将会增大，便开始在国内推行SOHO住宅的概念空间（见图1），受到了市场的广泛认可。现代SOHO住宅产品更加国际化与市场化，阳光的空间和典雅的风格具有浪漫主义生活格调，深受发达地区中产阶级的热捧。SOHO住宅产品不仅与社会急速膨胀的中产阶级群体的需求不谋而合，更重要的是居家办公这一战略定位，顺势避开了大量地产竞争者。可以说，SOHO住宅产品在房地产市场堪称风格鲜明，独树一帜[6]。

回溯近年SOHO住宅在中国的成长轨迹，SOHO住宅存在着其独有的局限性。21世纪初期以来，随着CBD的租金不断攀升，对于创业初期的职业者来说，拥有一间办公室可谓异想天开，创业者的居住问题也难以得到解决，SOHO住宅项目因此受到追捧，此时的SOHO尽显商业属性。自2011年房地产调控以来，住宅地产遭到限购，而SOHO项目被开发商披上了“住宅”的“马甲”，频打住宅和商业的“擦边球”的营销手段，在住宅地产经历着生死攸关的时期，SOHO项目得以大放异彩[7]。然而近年部分地区政府部门明文规定“住禁商”、“商禁住”后，使SOHO住宅立于尴尬的境地，就居住属性而言，住宅产权有70年，而SOHO只有40年或者50年产权，另外SOHO是按照商业项目的物业标准来缴纳物业费，比普通住宅的物业费要高得多，SOHO住宅遭遇了前所未有的危机。另外，此种类型住宅的户型研发创新及建设量不足，以及对内部空间缺少系统的研究和开发，同时也难以提供指导性的设计方法和理论策略，这一关键性问题，使得此类住宅的人群，社会需求难以得到真正解决，从而影响到SOHO住宅的未来发展。再者，从使用者本身角度出发，考虑到生理需求和心理需求两个方面，在提倡全民锻炼的时代，这种住宅模式更容易使SOHO一族沉迷于网络世界，缺乏人际交往，缺乏体育锻炼等休闲活动。以往的SOHO住宅定位的人群大多数是单身创业者的需要，但随着多样化职业人群的加入，居家办公人群的家庭人口构成发生了变化，住宅空间结构与使用需求的矛盾点也逐渐凸显出来。

图1 小型居家办公

总结上文中提到SOHO住宅目前发展的局限性主要是三点：相关政策放宽力度不大；住宅设计创新研发不足；使用者需求得不到满足。公共卫生事件带来的影响可能为这些问题带来了转机。

3 云办公发展

3.1 云办公得到飞速推广

公共卫生事件影响下，宅居办公成为常态，在线办公的需求量激增，加速了“云办公”的发展。中国知网、维普网、腾讯课堂和腾讯会议、字节跳动的飞书等办公软件展开如火如荼的竞赛，通过免费对公众开放服务、淘汰旧有功能、开发新程序以及推广相应的时效性工具等一系列方式，帮助学校、企业等渡过难关。远程网络办公行业也得以在短时间内迎来爆发期。钉钉软件为满足使用者实时视频的需求，开发出“美颜功能”这一方案，以此降低使用视频会议造成的心理负担。飞书软件模仿真实办公环境，开发出“线上办公室”，这个创新功能可以极大程度还原办公室交流、互动场景。钉钉数据显示，近2亿人2月3日开启在家办公模式；每天有近1亿人使用钉钉发布的“健康打卡”功能；2月10日开学第一天，全国300多个城市的学校通过“钉钉”群直播功能开展教学，覆盖近5000万学生；2月12日的苹果应用商店中，钉钉、腾讯会议、企业微信3款APP占据免费下载排行榜的第一、二、四名[8]；部分企业开展“停工不停产”模式，如蒙牛企业，公司推动自上而下在线办公的办法，利用钉钉软件使得近万名员工跨区域协同办公，通过数字化平台协同全国供应链。清华大学雍俊海教授表示：“随着经济全球化的发展，远程在线办公成为一种越来越普遍、越来越重要的发展……加速了云办公的发展”。在公共卫生事件影响下，在线办公技术性问题得到了极大的解决与推广，越来越多职业者体会到SOHO的优势，居家办公人群在此次事件之后得到巨大的提升，将会极大地推进SOHO住宅的发展。

3.2 掀起低密度住宅追捧热潮

公共卫生事件给人们的警示之一：人口密度越大，传染概率越高。重大卫生事件带来的伤害，将我们的目光再次聚焦于公共卫生环境，对居住的环境条件提出了新的看法与诉求，这种观念不仅不会随着公共卫生事件消失而消减，反而会成为将来评判宜居与否的基本要求：人们愿意为绿色、阳光、空气付出更多的金钱，低密度住宅也因此会掀起新一轮的追捧热潮。这与前文中所提到的SOHO住宅第三点优势不谋而合，SOHO住宅可以摆脱喧杂吵闹的都市中心，选择一些环境优美、气候宜人的地方进行低密度开发，打造多元化社区，完善的生活休闲娱乐设施，让我们更近距离接近大自然，真正意义上实现住宅郊区化。这也是治疗城市化过程中带来的城市病症的最好方法。

3.3 社区公共服务系统不断健全

应对公共卫生事件，多数人会选择宅居家中，这对社区公共服务系统提出了强有力的挑战，人们开始认识到社区基础服务设施完整性的重要意义，这场社会事件为日后社区公共服务系统，进一步健全完善起到推波助澜的作用。社区服务系统的健全完善对SOHO住宅模式的完整性发挥着积极作用，为SOHO一族架起通往现实生活需求与网络虚拟世界的桥梁，提供了更大的可能性。庞帝在《数字化生存》中预言一些行业在数字化时代的衰亡，像电影院、银行、证券交易所、邮局这些传统的行业，他们都通过网络形式完成各自的工作程序，数字化与智能化渗透到他们的未来产品中，都能够被网络化的在线办公形式所替代，这类公建将在未来的SOHO社区中也将以另一种形式服务于SOHO一族。另外，公共卫生事件出现的本身给人们敲响珍爱健康的警钟。珍爱生命是永恒的主题，健身热潮将在此次事件平息过后持续高涨，人们对康体建设的投入只会有增无减，SOHO一族缺乏体育锻炼活动这个说法也将会成为过去式。

3.4 居家办公的重要性显露

公共卫生事件对社会经济也会带来强有力的挑战。如员工难以及时返岗，生产初投入以及终产品就运输受限，使得挑战从需求侧扩大到生产侧，意味着带来的挑战是从需求到生产投入的多重冲击，对社会整体经济的影响也随之放大。据调查发现，60.7%的企业在有订单的情况下受影响而无法正常完成，82.1%的企业面临营业收入下降和流动资金紧张问题[9]。公共卫生事件暴露出传统办公模式的弊端，一旦空间维度受阻，生产侧就会被迫停滞，从而影响整个经济链。蒙牛企业则采用新型办公模式，推动自上而下一体化的在线办公、居家办公形式，跨多区域协同性办公，通过数字化平台，协同全国供应链，是一个成功的案例，进一步提高了SOHO模式的社会认可度。居家办公突破了时空局限，可满足在线工作、远程教育、远程就医等活动，将对我国未来经济发展，发挥着积极作用，特别是重大灾情面前，有着其不可替代的重要地位。此外，SOHO住宅的公众认可度提高，势必会促使SOHO住宅在房地产市场的地位进行新一轮的洗牌，政府政策可能将会出现积极鼓励的一面。

图2 外滩SOHO立面

图3 SOHO现代城街景

4 SOHO住宅的未来展望

SOHO住宅代表一种新型、弹性而又自由的工作生活模式，在新的时代被赋予新的内涵与使命，是挑战更是机遇，对SOHO住宅模式也提出了新的要求：

彰显人文关怀的设计理念：SOHO住宅应从使用者的需求出发，追求以人为本的设计思想。建筑的设计应该富有理性，做到建筑功能精细化，建造技术多元化，新技术的发展为SOHO住宅建筑进一步发展提供支持，如冶金技术的发展为建筑物找到适合的材料，生态技术在建筑的运用，隔热隔音技术和智能化技术等等，都可以在建筑中发挥重要作用。同时强调内在与外在的逻辑关系，在土地选址、空间形态、城市道路、开放空间等方面与内在空间达到相互联系、相互补充，构成一个整体统一而又和谐完整的体系。

体现兼容并蓄的设计思想：信息化时代下，开放与民主是社会追求的价值取向。SOHO住宅追求建筑设计的开放性需要，通过一系列室内外建筑空间及环境设计来实现，强调与社区的功能衔接，与自然环境的延伸，使建筑成为一种无意识的行为，整个空间的特点是开放的、多变的、多层次的。在与城市环境融合方面则需尽量体现地域性特征，充分融入当地建筑特色，以此满足不同地域人群的审美和文化需求。如上海的外滩SOHO立面形式（图2）是吸收当地传统里弄住宅的元素，而北京的SOHO现代城空间（图3）则体现了北方四合院的设计元素。

引用尼葛洛·庞帝的一句名言：“预测未来最好的方法就是去创造它。”信息化时代下，SOHO住宅在重大社会事件面前优越性显露头角，SOHO住宅以及SOHO社区将脱离城市单一细胞的范畴，而逐渐成为与城市相当的主体，它正处于发展初期，它的影响力也将会决定住区未来的发展模式。我们应对它进行合理的试验与展望，对它的探索还将继续下去。