物业不应是城市火药桶

毛振华

2020年5月28日，十三届全国人大常委会第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，对有关物业的表述掷地有声，既内涵丰富又态度鲜明，回应了长期以来群众的普遍呼声，为今后与物业相关的矛盾纠纷处置指明了方向。

随着我国城市化进程的加快，由物业公司管理的商品房小区成为城市主流居住模式。业主与物业的矛盾逐渐上升为基层治理的难点和痛点。在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录竟达358万余条，其中与物业管理相关的超过76万条。

日常工作消极怠工，无法提供与物业费相匹配的服务，导致小区环境脏乱差；小区公共空间被肆意侵占牟利，在公共场地划上停车线就能堂而皇之地收取车位费；电梯间、公共走廊广告展位出租后收入用途不明；邻里小摩擦反映到物业后被推诿，直至演化为暴力冲突……提起部分物业的所作所为，不少业主一肚子苦水。大多数情况下，一些业主即便对物业服务不满、收费存疑，但为了避免“有家难回”，本着“多一事不如少一事”的处事原则，不得不硬着头皮继续缴费。

难道就没有部门能管一管吗？答案当然是有。各地大都设有物业办，针对物业服务全流程，有一整套规章制度。然而，与制度的完善形成鲜明对比的是，业主在与物业出现矛盾时，鲜见物业办在矛盾调处中扮演重要角色，诉诸法律成为业主最后不得已的选择。

作为小区群众自治组织的业委会通常被寄予厚望。不过从实践操作层面看，多数小区业委会成立的过程，并非一帆风顺。即便历经坎坷成立了業委会，在物业出现违约的情形下，业委会根据相关条款行使基本权利终止双方关系，换一家新的物业公司，却往往极为艰难。业主与物业在市场经济条件下双向选择，关系本来清晰明了，但“换不掉的物业”既令人费解，又让人无奈。

物业服务失职、缺位，带来的危害不容小觑。小到脏乱差降低居住舒适度，大到群租房隐患、偷盗频发、电梯年久失修等直接威胁业主的生命财产安全。小区大小矛盾不断，给基层治理体系和治理能力现代化带来挑战。物业服务到位，不但可以让业主住得舒心，还能将小矛盾就地化解，让小区成为城市基层治理的“前哨”。

《中华人民共和国民法典》对有关物业的表述，与群众的呼声相契合，令人欢欣鼓舞。当然，面对物业长久以来的沉疴积弊，指望一蹴而就解决所有问题并不现实。在《中华人民共和国民法典》勾勒出制度设计框架的基础上，更需要物业办、居委会等相关部门真正履职尽责、令行禁止，落实严格的监管举措，将物业普遍存在的违规操作关进制度规范的“笼子”，促使物业回归服务的初心。

当前，真正落实物业“能进能出”，是提升物业服务质量的关键之举。当物业服务确实难以满足绝大多数业主的需要时，业委会就有权行使“弹劾”权，通过更换物业保障业主的共同利益。业委会权利的顺利行使，又有赖司法机关、物业办等多方的共同呵护与支持。只有参与各方各司其职，《中华人民共和国民法典》有关物业的条款才能落地开花；只有去除物业沉疴，业主与物业也才能实现和谐共处，从而夯实基层治理的基础。