玉溪市林权不动产单元号编制规则初探

张丽仙

(玉溪市自然资源和规划局，云南 玉溪 653100)

不动产以不动产单元为基本单位进行登记[1]，不动产单元是指作为一个独立物且被记载于不动产登记簿的最基本不动产单位，其权属界线固定封闭，具有独立的使用价值，即具有“权属界线封闭”“独立使用价值”两个特征。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地(宗海)代码与定着物(固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物件)代码构成。每一个不动产单元，无论是土地、房屋还是森林，都须有唯一编码，通过这个编码可以将该编码指向的不动产单元与其他任何一个不动产单元区分开。所有不动产单元的编码必须按一定的规则。

2006年12月云南省玉溪市全面启动集体林权制度主体改革工作，2010年1月底基本完成明晰产权、登记发证工作，共核发林权证153 789本，其中：集体林地发证153 756本，国有林地发证33本。全市农村集体林地共确权30.38万宗、913 400 hm2。由于2015年，原分属林业、农业、水利等部门确权登记发证的林地、耕地、水域等不动产归并自然资源和规划部门(原国土部门)统一登记，统一登记之前林业部门核发的林权证与国土部门核发的不动产权证登记标准不一，给原林权证转变为不动产权证带来了极大困难。因此，我们对林权不动产单元号编制规则、林权(原)登记申请表编号(内业号)规则和不动产单元号与林权(原)登记申请表编号(内业号)之间的转换方法进行研究，并探索出了切实可行的转换方法，达到了完善规范林权不动产登记的目的。

1 玉溪市林权(原)登记及原编码概况

玉溪市位于云南省中部，地理位置为23°19′～24°58′N ，101°16′～103°09′E，东北及北部与昆明市相连，东南和南部与红河州接壤，西部与普洱市毗邻，西北部与楚雄州为邻[2]，面积15 285 km2，辖红塔、江川2区和澄江、华宁、通海、易门、峨山、新平、元江7县[3]，市政府住地红塔区距省会昆明88 km。生态区位极其重要，森林资源是珠江、红河的重要生态屏障。2010年末，玉溪市农业总产值120亿元，其中：农业产值65.9亿元；林业产值3.4亿元。农户籍人总人口214.6万人，其中农业人口176.1万人[4]。据玉溪市集体林权制度改革资料，全市林地面积1 037 167 hm2(集体林地965 100 hm2，国有林地72 067 hm2)，2006年12月全面启动集体林权制度改革工作，到2010年1月底基本完成明晰产权、登记发证工作。全市林权登记发证面积978 753 hm2,其中：集体林地发证面积913 400 hm2，国有林地发证面积65 353 hm2。共核发林权证153 789本，其中：集体林地发证153 756本，国有林地发证33本。全市农村集体林地共确权30.38万宗、913 400 hm2，其中：集体统一经营面积533 993 hm2，占集体林地确权面积的58.46%，均山到户面积379 407 hm2(自留山161 800 hm2，责任山51 827 hm2，均山106 387 hm2、其他承包经营林地59 393 hm2)，占41.54%。

2008年集体林权制度改革时大部分林权不动产已确权登记，其编码是按宗地进行林权登记申请表编号，满足不了不动产统一登记的要求。2010年林权初始登记基本完成之后，转入林权流转及抵押贷款登记工作。据2013-2015年玉溪市林业局林业管理服务中心统计，三年内全市林权流转1 691宗(8 440 hm2)、抵押贷款1 314宗(11 353 hm2)，年均流转564宗(2 713 hm2)、抵押贷款438宗(3 773 hm2)。2016年开始实施不动产统一登记时，林权不动产登记标准与集体林权制度主体改革时制定的林权申请表登记标准不一致，两者之间难于相互转换，致使林权不动产登记工作严重滞后。

2 (原)林权登记申请表编号(内业号)规则

《玉溪市深化集体林权制度改革业务技术规范》规定了林权登记(原)申请表编号规则，申请表编号由“省代码+市代码+县(区)代码+乡(镇、办事处)代码+村代码+组代码+林权主体类型代码+林地权利代码+林木权利代码+组宗地内业号+农户宗地内业号”组成，格式为：

0SS DD XX AA BB CC (K、J、G、H、Q)D(S、Y)M(S、Y)ZZZZZZ其中：0SS—省代码(云南053)；DD—市代码(玉溪04)；XX—县(区)代码(红塔区02、江川21、澄江22、通海23、华宁24、易门25、峨山26、新平27、元江28);AA—乡(镇)代码；BB—村代码；CC—组代码；乡(镇)、村、组代码按从北到南，从西到东的顺序编排。

(K、J、G、H、Q)—林权主体类型代码，K指国有、J指集体、G指个人、H指合作、Q指其它，K、J、G、H、Q必选一项填，但在云南，经云南省集体林权制度改革领导小组组织开发的林权证管理系统开发定义规定：J1代表集体公益林，J2代表集体统一经营的商品林，J3代表集体对外发包的商品林，G1代表自留山、G2代表责任山，G3代表内部农户其它形式的承包林地，H代表合作经营的商品林，Q代表其它类型的商品林。

D(S、Y)M(S、Y)—D指林地权利代码、M指林木权利代码、S指所有权、Y指使用权。

ZZZZZZ—宗地内业号，前两位为村民小组宗地内业号，不足两位的在前面加0，后四位为农户宗地内业号，不足四位的前面加0，不搞分户经营的填四个0。

原申请登记权利内容为林地使用权、林木所有权、使用权，属于集体公益林、集体统一经营的商品林、农户自留山的填林地使用期为长期；属农户责任山的为50年，属农户其它形式承包林地的和其他林地使用权类型按实际承包期或合同约定期限填写，属集体对外发包的商品林按实际发包期限填写[5]。

3 不动产单元编码

3.1 代码结构

如图1所示[6]，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地(宗海)代码与定着物单元代码构成。

图1 不动产单元代码结构

3.2 编码方法

前19位为宗地代码，由行政区代码(6位)+地籍区码(3位)+地籍子区码(3位)+宗地特征码(2位)+宗地(宗海)顺序号(5位)码构成。

3.2.1 第一层次 第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》(GB/T 2260)规定的行政区划代码。

3.2.2 第二层次 第二层次为地籍区，代码为3位，码值为001～999；海籍调查时，地籍区可用000表示。

3.2.3 第三层次 第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为001～999；海籍调查时，地籍子区可用000表示。

3.2.4 第四层次 第四层次为宗地特征码，代码为2位。其中：第1位用G、J、Z表示。“G”表示国有土地(海域)所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地(海域)所有权未确定或有争议；第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、L、N、H、G、W、Y表示[7]。“A”表示集体土地所有权宗地；“B”表示建设用地使用权宗地(地表)；“S”表示建设用地使用权宗地(地上)；“X”表示建设用地使用权宗地(地下)；“C”表示宅基地使用权宗地；“D”表示土地承包经营权宗地(耕地)；“E”表示土地承包经营权宗地(林地)；“F”表示土地承包经营权宗地(草地)；“L”表示林地使用权宗地(承包经营以外的)，“N”表示农用地的使用权宗地(承包经营以外的、非林地)；“H”表示海域使用权宗海；“G”表示使用权无居民海岛；“W”表示使用权未确定或有争议的土地(海域)；“Y”表示其它使用权土地(海域)；用于宗地(宗海)特征扩展。

3.2.5 第五层次 第五层次为宗地(宗海)顺序号，代码为5位，码值为00001～99999，在相应的宗地(宗海)特征码后顺序编号。

3.2.6 第六层次 第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。

3.2.7 第七层次 第七层次为定着物单元编号，代码为8位，码值为00000001～99999999。

4 原林权登记申请表编号(内业号)转为不动产单元号方法

由原林权登记申请表编号(内业号)转为不动产单元号的方法如下：

4.1 映射为区县行政代码

“0SS DD XX”把“0”去掉，可映射为区县行政代码。

4.2 映射为3位地籍区代码

把两位“AA ”乡镇(办)代码映射为3位地籍区代码。

4.3 映射为3位地籍子区代码

把两位“BB”村代码映射为3位地籍子区代码。

具体对照县区的地籍区与地籍子区编码范围，找出原林权登记申请表编号中“AA、BB”所对映的地籍区及地籍子区。

4.4 宗地特征码的编制方法

J1集体公益林，J2集体统一经营的商品林，宗地特征码为“JA”，在附记中标明是集体公益林还是集体商品林。

G2责任山，G3内部农户其它形式的承包林地，宗地特征码为“J E”，在附记中标明是责任山，还是其他方式承包的林地。

G1自留山、J3集体对外发包的商品林、H合作经营的商品林、Q其它类型的商品林，宗地特征码为“J L”，同理在附记中标明属于哪种经营类型的林地。

4.5 宗地顺序号编制方法

第五层次为宗地顺序号(第15到第19位)，代码为5位，码值为00001～99999，在相应的宗地特征码后顺序编号，不重不漏，用宗地内业号“ZZZZZZ”来编宗地顺序号。

4.5.1 申请表编号中宗地内业号为4位的编码 原林权登记申请表编号中宗地内业号为4位的县区，存量林权数据按“0”+原4位宗地内业号的方式编码。增量林权数据按5位流水号的方式编号，从00001开始顺序编号，编号范围为00001～99999。例如，原林权登记申请表编号为：0530422040102G2DYMSY0594，对应不动产单元号为：530422105002JE00594L02000001。

4.5.2 申请表编号中宗地内业号为5位的编码 原林权登记申请表编号中宗地内业号为5位的县区，存量林权数据按原5位宗地内业号的方式编码。增量林权数据按5位流水号的方式顺序编号，与原5位林权证宗地内业号不重复。例如，原林权登记申请表编号为：0530422040102G2DYMSY10594，对应不动产单元号为：530422105002JE10594L02000001。

4.6 定着物特征码

定着物特征码：林地上有森林、林木的，特征码为L,无森林、林木的，特征码为Q。

4.7 定着物单元编号方法

最后8位为定着物单元编号，划定的定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，编号从00000001开始，码值为00000001～99999999。具体操作方法把原林权内业号两位“CC”组代码映射为定作物单元编号8位中的前两位，码值为01～99；后6位代表定着物单元流水号，码值为000001～999999。

通过上述的转换方法，把存量林权登记申请表内业号转换成了不动产统一登记的不动产单元号，可与林改期间的林权数据及图相连接，就能充分利用集体林权制度改革成果开展林权不动产登记，为林权不动产权籍调查节省大量人力、物力、财力。