新形势下加强房地产开发贷款信贷防范的思考与建议

王一婕 徐会杰

摘 要：随着经济的发展，房地产行业在国民经济中占据着越来越重要的地位。房地产行业作为资金密集型行业，源于银行信贷风险较小且成本较低，因此，房地产开发贷款资金来源主要是银行贷款。由于房地产开发贷款对银行信贷依赖程度高，在当前经济下行的压力下，房地产开发贷款的风险逐步凸显，给银行及地区经济的健康发展都带来了压力。本文以福建地区银行为例，通过分析福建地区房地产发展现状及风险，进而分析福建地区银行房地产开发贷款现状及风险，为此提出一些切实可行的建议。

关键词：房地产开发贷款;福建地区银行;房地产泡沫;风险管理

0 引言

党的十九大确立“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及最近资管新规的出台，进一步强化风险意识。为此，如何有效控制房地产开发贷款风险，最大程度降低和消除潜在风险是任何一家商业银行以及城市发展过程中必须关注和解决的主要问题。

房地产行业对中国GDP的拉动作用巨大，被形象地喻为中国经济发展继投资、消费、出口之后的第四驾马车，房地产的高收益吸引了众多企业参与房地产行业竞争。房地产开发企业具有一定的特殊性，其自有资金比例较低，银行贷款一直是房地产开发投资资金的重要来源，地产开发企业可以从商业银行获得贷款，同时，个人也可以通过按揭形式从银行获得贷款。据国家统计局数据显示，我国房地产开发企业的资金贷款比例达到了60%以上，截止2016年全国贷款余额达到了2151.2亿元，房地产开发贷款，得到飞速增长。因此，在现行的形势下，积极应对房地产开发贷款风险成为关注的热点。

本文基于目前房地产行业面临的新形势，即从外部因素上看，经济下行压力加大，房地产市场发展过热化，宏观调控趋严等;从内部因素上看，行业结构不均衡，房地产企业经营不规范，银行内部管控不完善等。在这样的背景下，研究福建地区商业银行房地产开发贷款的风险与防范。

1 福建省房地产市场开发现状及风险分析

1.1 福建地区房地产市场发展现状

1.1.1 房地产开发投资处于波动中上升

根据中国统计局的相关数据，2011～2013年，房地产投资保持快速增长，2013年增速达到31.1%。但是从2014年开始，由于中国經济进入新常态，发展速度迅猛，许多行业出现生产过剩的现象。因此，国家实施了一系列相关的政策，银行也收缩了贷款，福建省房地产开发投资增速从2014年开始呈现出逐年降低的状况。但从投资量上看，投资总量相对平稳。

1.1.2 商品房销售逐渐回升

根据中国统计局的相关数据，从2011年到2017年，福建省商品房销售面积是整体回升的状态。2011～2013年，商品房销售面积保持快速增长，2013年增速达到 43.5%，销售总面积达到了4536.16万平方米。但是，从2014年开始，由于国家实施了一系列相关的政策，并且社会公众普遍对房地产行业的预期不高，房地产开发商逐渐降低对房地产的投资，商品房销售面积增速从2014年开始呈现普遍降低的状况，甚至在2014年、2015年出现了负增长。但从2016年开始，商品房销售面积增速有所回升。

1.1.3福建省房地产去库存效果显著

根据中国统计局的相关数据，从2011年到2017年，福建省商品房待售面积增速在近几年急剧下滑。2015年之前商品房待售面积快速增加，2015年时达到了高峰，增速为53.20%。但是，在2016～2017年，商品房待售面积急剧下降，2016年增速下降到2.4%，2017年增速下降到1.00%，都在5%以下。这与国家2015年颁布的一些去库存政策有关，受此政策的影响，福建省地方政府也结合当地自身情况推行了一些地方政策，如征收房产税等，以此促进商品房去库存的推进。

1.2 福建省房地产市场贷款风险分析

1.2.1 房地产开发贷款额度大，且增长速度快

受中国传统观念影响，中国的住房需求普遍较高。在近10年来，房价也出现不断攀升的状况。根据中国统计局的相关数据，福建省从2007年到2017年这10年间房地产贷款余额增速相对较大，10年平均增速达21.3%，比同期其他贷款余额都要高。到2017年12月底，福建省全省房地产贷款余额比2016年增长了8.1%，同样房地产贷款余额比其他贷款余额都要高。从总体比重来看，福建省房地产贷款总额占总体贷款总额的21%。这进一步说明，福建省房地产开发贷款中来自银行的贷款额度大，且增长速度快。

1.2.2 商品房价格逐年上涨

从2012年开始福建省商品房价格稳步上升，2016年全省平均房价达到了9218元/m2。在全国来看，房价偏高。福建省房价持续上涨受很多因素的影响，其中国家政策影响相对较大。近年来，房价快速上涨，因此受房价上涨带来的风险也会急剧上升，表象的高房价背后是极高的资产泡沫。在房价逐年攀升以及国家不断出台各种各样调控市场的宏观政策背景下，房地产市场面临的政策性风险极大，一旦房地产市场出现大规模调整，房价出现大幅下跌，福建省房地产市场泡沫风险就会显现，这对地方经济的冲击是极为严峻的。

2 福建地区的银行开发贷款风险分析

2.1 政策风险

中国经济的增长很大部分是由房地产带动的，房地产市场的发展关乎着国计民生，关乎着地方经济的繁荣发展。货币政策、税收政策、住房政策、土地政策等多种政策的变化对房地产行业都有着重要的影响。因此，房地产行业面临着非常大的政策风险。近几年来，国家及地方纷纷出台一些调控房地产行业的政策，如2018年4月《资本新规》的出台。但是，福建省地区银行房地产开发贷款的期限大多数为3年，调整时间具有时滞性。因此，房地产市场发展中受政策性不确定风险的影响较大。

2.2 资金链断裂风险

根据有关数据表明，到2017年末，福建省房地产上市企业的资产负债率高达78.9%。同时，房地产开发企业大多是小企业且数量多，缺乏科学的经营管理方法。因此，从整体偿债能力上来看，房地产行业不太乐观。另外，一些房地产行业融资渠道单一，面临的资金压力较大，容易出现资金链断裂的风险，因此，银行贷款面临难以收回的窘状。

2.3 抵押物变现风险

虽然房地产开发贷款以开发企业的房地产作为抵押，银行可以在贷款人出现违约时，通过变卖抵押物收回贷款。这样看来，房地产开发贷款的风险应该比较低。但是，如果国家颁布一些政策，致使房地产市场进入下滑通道，房地产价格大幅下跌，那么，用于抵押贷款的房地产抵押物价值也会大幅度贬值。因此，此时抵押物面临难以变现的风险，银行被迫成为这些房地产的持有人。

3 加强福建地区银行房地产开发贷款风险控制的对策建议

3.1 加强风险监管，强化风险管理意识

房地产开发贷款中首先就是贷前审查。贷前审查是防范房地产开发贷款风险的重要环节。要做好贷前审查必须强化经办人员的风险意识，提高经办人员的职业素养、业务能力。对经办人员加强业务培训，将房地产开发贷款的风险放在重要的位置上，同时在办理业务时切忌急功近利，应在安全性与盈利性之间寻求一个平衡点，各个环节分开独立审理，做好贷前审查工作。对房地产开发贷款项目的进展情况、资金的回收情况等定期回访调查，及時与贷款人沟通，避免因监管不善而导致的信用风险、违约风险，造成银行无法收回贷款。

3.2 提高银行房地产开发贷款准入门槛

银行在选择房地产开发贷款时，应注重对开发商资信状况的考察。通过对开发商经营管控能力、投资开发项目的经验以及资产状况多方面、全方位的考察，选择那些对项目经营管控能力好、具有多年开发经验、资产信用各方面良好的开发商。对那些信用不佳、经营管理能力不足的开发商要果断地拒绝。银行在审批房地产开发贷款时应注重对房地产开发项目的审查。对那些远离市区、周边基础设施不健全、成本过高、定价不合理的项目要果断地拒绝。

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