对楼市汇率的一点分析

谭志军

摘要：地产在我国近20多年，为城市化进程，经济增长，人口就业，作出突出贡献，成为中国经济的重要支柱。当地产畸形发展，严重泡沫化，而各级政府又不得不依靠，土地财政时，它已形成一颗毒瘤。我们土地交易冷淡，楼市库存加大，我们各地方政府就想拉起楼市，各种政策加热它，这不是要把一个东西放在火上烤，泡沫大之，容易热破。我们地方政府时刻为楼市保驾护航，政策稍紧点，楼市跌多点点，各级政府就害怕了，财政收入下降，GDP增幅下滑了。为什么我们要这样人为去护航一个虚高的产业，而不按市场需求，人民收入去决定它的价格，拨苗助长，这是短时效益，不是长久之计。我们为什么没有壮士断腕的决心，去发展实体经济，减轻社会生活成本，增加经济，消费活力。

关键词：楼市;汇率;分析

一、地产拉动经济的作用

地产在拉动经济，带动上下游产业发展的同时，也提高了工业生产成本，居民消费萎缩，社会资金分流。而我们还得继续印钞，来穩住楼市，贷款给企业去继续去开发楼盘，居民去按揭买房;当楼市严重脱离，正常居民收入比，租房效益比时，哪就是出问题了。试想我国的楼市值，等同一个欧洲加个美国的经济总和，这是个多可怕，吓人的事。我们各地方政府应尽快摆脱对土地财经的依赖，对建筑产业的蜜爱，住房已经够多了，极时开辟新财经线路。

二、外汇对地产的作用

外汇，货币基础，自美元与石油挂钩后，就成美金了，世界通用流通货币，各国主要外汇成分是美元，全球百分70的贸易结算货币也是美元。各国印钞，是根据有多少美元外汇来印的，这也让美元成各国货币之锚。如果不加顾忌的印，哪会让本国货币严重贬值，美国也不例外，美元大量供过于求，会失去含金量，推高全球物价。

而现在我国有外汇，差不多3 万亿美元，而外资存在我国的外汇，就达好几千亿。一旦外资把存在我国的钱转走，后果非常严重。我国外汇最多时4 万亿多，这些年我们总共印了100多 200万货币，已经严重偏离货币之锚的基础。这么多货币，虽然大部分关进了楼市，但是还是有不少热钱在市场空转，抬高物价。而高高在上的房价，我们各级政府，却又不让它跌什么，哪还得继续印钞来供应楼市，维持新的接盘，大多数资金，是关在里面了，是很难出来了。

我们也不能，让它们大量出来，出来会加深通胀，有价没有什么市场的楼市，就这样横盘着，不让它大涨，也不让跌太多。但是这几年，全国人民的收入很难成几倍的增长，没有只涨不跌的东西，我们的人口生育在逐年减少，老龄化越来越大。

当一些房地产公司，在严重负债，困难重重，加大降价，回笼资金时;地方政府不高兴了，强行干预，这样必让债务严重的地产公司破产，或烂尾，形成银行不少坏帐。更加令人难以接受的是，公司楼盘后期房，根据市场或自身情况，价格下调多点，这些前期买房的业主，又到地产公司门口闹事，要求退房，退款，退差价，打闹销售部。既然业主买房时，是按合同而行事的，上面的价格也写在合同上，你同意了签了字，怎么能反悔。我们应该要尊守合同，守信用，维持法律。房价一跌多点，你就闹，房价比原来涨很多，哪开发商不也可毁约，叫你补差价叫你退房。我们昨天买的水果，菜或家具，今天跌了，哪是不是也可以去退，退差价，这样会让国民引起信用危机。哪为什么不能像商家那样，如果哪方违反合同内容，去进行诉讼，而不是去打闹。我们是一个依法治国的国家，不会法不责众，人人都应该尊守。而政府更应该让违法者，打闹者，予以惩戒，不能放之任之。

而外汇的大量缩少，货币大幅贬值，实业缺少一好的环境，会影响全民的生活，生计，中华民族伟大复兴时间。人民生活质量的大幅下降，工业的生产成本的跳跃上升，社会资金不大量投入实体经济，这就不得不引起我们重视。

我们这几年外汇，都很难大量增加了，因为我们出口在萎缩，新兴战略产业大多还在培育中，高科技产品基本被欧美占有，低端老动密集型产业，又被东南亚抢走很多，面临非常不利的局面。这也是我国大力对外，推动一带一路丝绸之路，扩大对一带一路国家基建机械，特高压电路，钢铁水泥等输出的一个因子。我国推行丝绸之路，可以打破外国对我国海洋岛链封锁，从陆路直通西亚欧洲，非洲贸易，建立陆路贸易通道。配合这些举措，我们建立了亚投行，丝路基金等，推动贸易用人民币交易，扩大人民币国际化，并争夺金融话语权，但是我国的货币含金量不高，经济实力还不够极强，愿意现在同我们人民币结算的国家不多。可以说，我们大力推动人民币贸易，人民币石油，人民币黄金，是与美国抢脱金融话语权，动了美国奶酪，这么大一块利益，美国也不会轻易让出，必会想尽脑汁反抗阻击，这需要不短的时间，我们才能实现。我们对内刺激了消费，扩大内需，启动了楼市牛市，带动上下游产业几年时间篷勃发展，并也在加快经济转型，可以说近几年我们的GDP多半来自地产和消费，内需也走到极限。我们现在很难看出政府维护谁，保驾谁，好像是要保护房价，当外汇急减，汇率大跌时，又积极干预。

三、今后几年地产经济的思考

今后几年，我们的经济会继续探底，去掉地产基建因子，现在暂时看不到启稳的迹像。如果我们的外汇，不断减少，货币不断贬值，影响我们生活的重要东西，无法去大量进口，石油，粮食，矿石，电子元件等等。GDP的数值其实没有那么重要，我们今后各级政府，不用去设定，完成一个增长标准，关键是做好企业的转型，扎实工业基础，提高百姓收入，过几年，我们的经济会更快回升。

我们必须要早解决问题，早解决比晚解决有利，不能头疼医头，脚疼医脚，或拖着不大治，必须要有疗疮挖毒的决心。把货币的水龙头按住，把热钱引入银行或实业，这就需要大幅加息。虽然经济会阵疼，但是货币的价值会显著提高，房价的大跌，虽然会引起社会的局部不安，银行形成短时间的一定坏帐。但是投机炒房的只是小部分人，大部分买房的，还是自己居住，他们就算房价大跌，根据银行抵押协议，他们是不能不要房的，抛房断供的，实在遇到极大困难，还可以到银行申请延长贷款。也可以采取保守疗法，经济震荡少，每年让房价跌幅不超过百分15，分几年挤掉虚胖。地产已经完成了这几年的经济使命，我们在建的和已经建成的住房，够40多亿人口住了，可以说我们超前做了后20年的事情，再不大力压缩规模，恐是对土地，资金，材料的浪费和沉淀。

我们的货币速度现在到了峰值，近10来年从40万亿扩张到快200万亿，政府，企业，个人，债务已经超过国际警介线很多。这几年我们的居民债务上升极快，这也对应了近几年的楼市，车市繁荣，居民已无力再大举扩大消费。

四、结论

外汇的大量缩少，货币的大幅贬值，实业缺少一个好的环境，会影响全民的生活，生计，中华民族伟大复兴时间。人民生活质量的大幅下降，工业的生产成本跳跃上升，社会资金不大量投入实体经济，人心浮躁，这就不得不引起我们政府重视。楼市，汇率，个人拙见，应该取其重，舍起轻，搂其实，抛其华，重视外汇跟实业。

参考文献：

[1]   须借深度调整时机谋楼市“治本之策”[N].杨丁淼，李云路.经济参考报.2014-08-22（011）.

[2]   我国楼市已开启“深V周期”[N].马尚田.中国县域经济报.2018-01-11（003）.

[3]   十五年房地产从业者李乐谈楼市[N].中国房地产报.2018-03-26（008）.