南京老城内已建多层住宅更新问题探究

胡馨丹

南京工业大学建筑设计研究院 江苏南京 210000

1 南京老城内已建多层住宅更新的问题

为了研究南京老城内已建多层住宅的更新问题，本文主要采取信息收集，实地调研和访谈的方式对当前的多层住宅更新状况进行了解，以期能够从中发现多层住宅更新中面临的主要问题。共选择四个老城区多层住宅小区作为研究对象，基本资料见表1：

表1 南京典型老城区多层住宅

通过系统研究可知，所选用的四个片区均存在一定的问题，且由于所处区域不同，问题差异也较大。其中的瑞金新村虽然具备良好的绿化环境，但其户型较差，张府园位于市中心位置，地理地位较好，但环境问题明显。高云岭的围墙设置较为杂乱，存在空间分布凌乱的问题。如意里片区的问题相对突出，上述问题均有发生。现总结老城内已建多层住宅的更新问题如下：

（1）多层住宅建筑的结构主体以砖混结构为主，部分70年代建成的住宅做了抗震防护措施。但还有部分建筑存在结构安全性的问题，常见表现为结构倾斜或者开裂等现象。

（2）墙面结构出现渗水现象，且大部分墙体起皮脱落，但对整体建筑结构的影响并不突出。

（3）存在平面空间布局不当的问题，大部分多层住宅的面积相对较小，尤其是客厅只能摆放餐桌，而厨房与厕所的面积也相对较小，采光与通风性能较差。在针对瑞金新村的户型进行调研时发现其中还存在1m3以下的厕所空间。由于空间狭小，其空间功能难以发挥，这就会为居民生活质量带来严重影响[1]。

（4）建筑立面外挂杂乱，主要包括空调外机和遮阳棚、晾衣架等设施，被随意挂放在立面结构上，对建筑美观性造成了严重的影响。此外，立面结构受到雨水侵蚀和风化影响，结构质量明显降低，同时也会受到油烟排放的污染影响。

2 南京老城内已建多层住宅的更新建议

早在上世纪，一些发达国家就已经采取大规模改建的方式进行城市整体规划，主要改造区域为低收入聚居区。但实践证明，此种改造措施不仅无法保障城市的健康发展，还会对城市原有的居住形态造成破坏，引发诸多社会问题，为社会带来了多种不稳定因素。而在进行住房改造时也证实了，旧住宅升级与改造更符合住宅更新要求，且社会效益明显。我国国内的住宅更新理论研究较晚，还并未形成较为完善的理论体系，且住宅更新主要集中于老城区，采取的改造方式也是大拆大建形式，不仅增加了城区改造成本，还无法满足城市可持续发展的需求。尤其是在经济发展速度加快的形势下，城市更新中的已建多层住宅更新问题应引起人们的重视[2]。

针对已建多层住宅存在的户型问题，建筑立面问题和违章加建问题等，采取有效的措施加以改造，从根本上提升多层住宅建筑的美观性以及功能性，使其与城市可持续发展要求相符，有效增强城市规划改造的社会效益。现提出如下几点更新建议：

2.1 住宅外貌的改造

由于住宅外貌是影响老城区城市面貌的关键性问题，在针对住宅建筑进行改造时，应以其外貌改造工作为主。相关研究和已有的实践也证实了，外貌改造更容易实现对老城区住宅的更新规划目标，更新效果也更为突出。其中的常用更新手段为，进行平改坡，此种更新措施可以有效解决多层建筑存在的屋面渗漏问题。

2.2 住宅条件的改造

住宅条件的改造与居民生活质量存在密切的联系。通过对住宅条件的改造，可以更好的满足当代居民的居住需求。进行住宅条件改造时，应充分征求居民的意愿，根据居民的居住需求对居住空间和空间功能进行改造。主要改造内容包括：更新设备管线、扩大厨房及卫生间的使用面积和加设安保设施等。

2.3 住宅环境的改造

居住环境的改造相对来说难度较大，这主要是由于其涉及的改造范围较广，需要投入大量的资金与人力，且在改造完成后的维护相对困难。主要改造措施为，拆除部分违章建设的建筑结构和设施，例如晾衣架和遮阳棚等，在区域内修建绿化活动场地[3]。

3 结语

通过对南京老城内的部分已建多层住宅区进行系统调研和分析后可以发现，住宅环境问题，住宅外貌问题和住宅条件问题是当前进行住宅更新面临的主要问题。针对不同的住宅建筑，应对其进行系统了解和评估后采取对应的改造措施。通过改造外貌，提升住宅建筑的美观性；对其住宅条件进行有效改善，增强住宅的功能性；对住宅环境加以改造，为居民营造更为舒适的居住环境。