2017-2019年太原市土地出让市场分析

摘    要：近年来我国城市土地出让价格屡创新高，房价飙升，房租大涨，这与土地供给的稀缺性紧密相关。本文通过整理2017～2019年太原市土地出让信息，分析太原市土地出让市场现状，为提高太原市土地利用效率提供参考。研究发现，近三年太原市土地交易数量呈现逐年递增的趋势;土地出让方式为挂牌、拍卖;交易地块数量最多的区域是小店区和晋源区，与城市总体规划相符。

关键词：土地出让市场;土地出让方式;太原

1  引言

随着我国城镇化进程的快速推进，城市土地的资产性得到了极大显化[1]，房地产市场的火爆同时伴随着土地市场交易化程度越来越高，而土地市场因其本身所具有的地域性、供给弹性小、参与者较少等特性，受到了政府的严格管控。通过对既有文献研究发现，国内多数学者将关于土地出让市场的研究重点放在了北京市等较为发达的一线城市[2]，相对于中西部地区及二三线城市研究较少，太原市作为我国中部地区山西省的省会城市，其土地出让市场具有一定的典型性。因而本文通过整理近三年太原市的土地出让信息，分析太原市土地出让现状，以期为当地土地市场管理提供参考。

2  太原市土地出让市场交易总体情况

2017～2019年太原市共出让交易地块184块，总面积797.31万平方米，总成交金额为594.94亿元。其中明确土地用途为居住用地的地块有16块，总面积为31.40万平方米;土地用途为工业用地（包括物流仓储用地）的地块有16块，全部集中在2018年和2019年完成交易，总面积为99.32万平方米;土地用途为商业用地的地块有30块，总面积为103.26万平方米;土地用途为综合类用地的地块有109块，总面积为535.26万平方米，占近三年太原市土地交易总面积的67.13%，其中以居住兼容商业用地为主，还包括居住兼容商业、托幼或养老类综合用地;其余的小部分地块用途为教育用地、体育用地等。

图1为2017～2019年太原市各年土地出让的块数、总面积以及总成交额。从图中可以看出近三年太原市土地交易呈现逐年递增的情形，2018年土地出让数量同比增长50%，土地出让总成交额和总面积比前一年分别增长了54.89%、82.46%;2019年较2018年而言，土地出让增长趋势有所放缓，但仍以超过10%的比率在增长。通过统计太原市近三年各类用地出让的数量及面积，发现工业用地中的仓储物流用地交易数量增长较为明显，分析原因与现代快递物流、城市配送的快速发展有关。此外，综合类用地的出让数量也呈现出较大的增长幅度，且在这三年间，住宅兼商业、托幼类地块在其中变化幅度不大，说明早些年太原市对于幼儿教育在全市范围内的空缺比較大，近三年每年都会有针对此类用地的出让。

3  太原市土地出让市场交易方式

按照2004年国土资源部和监察部联合下发的文件，要求从04年8月31日起，所有经营性的土地一律要公开竞价出让，从此协议出让土地使用权的做法正式被叫停。太原市近三年土地出让的方式以拍卖、挂牌为主，挂牌方式出让的地块占各年出让地块数的75%、68.18%、75.68%，成为太原市土地出让的首选交易方式，分析其原因主要是相对于招标和拍卖的土地出让方式，挂牌出让时间较长，且允许投资者多次报价，这样就有利于其理性决策是否参与竞争，若挂牌截止时有多个投资者竞价的情况，则需进行现场竞价，即现场“拍卖”。

4  太原市出让地块空间分布

太原市下辖6市辖区分别为小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区。通过统计近三年太原市各辖区土地出让地块数量发现：杏花岭区地块交易数量逐年上涨，与地块总交易数量增长趋势相同;迎泽区近三年地块交易数量总体呈现下降趋势，分析原因是迎泽区相对于其他5个市辖区，开发时间较早且发展至今该区配套设施比较完善，目前尚未进行开发利用的地块数量相对较少;万柏林区和小店区土地出让地块的数量呈现出先增长后降低的趋势，但从总体上来看，小店区在2017年和2018年这两年中地块交易量占到总数量的30%左右，这与太原市城市总体发展规划“南移西进、北展东扩”的向南偏移一致;2019年太原市成交地块数量最多的是晋源区，同样也是城市“向南”发展的核心片区，同时太原市作为中国优秀旅游城市之一，晋阳湖又是太原市最重要的滨水区域，太原市在2017年就将晋阳湖定位为“龙城明珠”，其周边可出让的建设用地约425.28公顷，在2019年交易的地块涵盖了居住、商业、工业（仓储物流）、社会福利等用地，极大的完善了该区域的配套资源。

5  相关政策建议

5.1  完善土地出让方式

基于我国人多地少、城市化进程加快的基本国情，土地资源非常稀缺宝贵，传统的土地出让方式主要有协议、招标、拍卖、挂牌的方式。但上述的土地出让方式都存在其弊端，如协议易滋生腐败，招标限制了竞争性，拍卖其轮番叫价的特点容易导致价格过高[4]，挂牌出让土地最终也可能转为现场拍卖的方式，因此为应对新形势的需要，应当在原有模式的基础上对城市土地出让方式进行探索创新。近三年内太原市土地出让采用了挂牌和拍卖这两种方式，以挂牌为主，土地出让对比一线城市创新性的采用“两限两竞”、“暗标”方式而言比较传统保守。为了响应国土资源部要求严格规范土地出让方式，同时适应太原市本地土地出让的需求，土地出让方式仍需创新与完善。

5.2  合理规划城市空间布局

近年来山西省正处于转型发展的关键时期，非煤产业亟待发展。为此，山西省一方面大力发展工业，建立了山西转型综合改革示范区，包括太原高新区学府园区和汾东拓展区两部分;另一方面加快文化旅游业的发展，其中太原市着重将晋阳湖打造为“龙城明珠”。从太原市近几年土地出让地块的空间分布来看，大多数集中在太原市的南部，靠近晋中市方向，这与城市发展总体规划相一致。但城市发展空间还应注重对已基本发展完善区域内的闲置土地进行管理，同时可以将部分对于区位要求不高的产业迁入太原市辖内的3个县和1个县级市娄烦县、阳曲县、清徐县及古交市，以促进中心城区外的周边地区发展。

注：本文数据来源自太原市规划和自然资源局官方网站。文章中所谓“出让地块”指“已经出让地块”，这些地块的统计不涉及跨年度的问题。

参考文献：

[1] 张远索.土地管理理论与实践[M].学苑出版社，2016.

[2] 张远索，仲济香，谷裕等. 2006-2014年北京市土地出让市场分析[J].中国国土资源经济，2015.

作者简介：

谷裕（1992—）汉族，山西省晋中市，助教，硕士研究生，主要从事工程管理与工程造价方面的研究。