简析建筑施工企业适应商品住宅全装修发展的有效举措

杨志坚

摘    要：推广全装修商品住宅是坚持绿色发展理念、贯彻上级文件精神、提升住宅居住品质、减少资源浪费的一项重要举措，在全国各大主要城市得到大力推行。近年来，国家在政策层面逐步发力鼓励支持全装修，实行全装修的开发企业和体量也逐步增加，在从严调控房地产市场的大背景下，进一步完善全装修政策和规范对开发企业的管理极有必要。

關键词：商品住宅;全装修;发展瓶颈

1  商品住宅全装修发展现状

自2006年开始实施以来，商品住宅全装修根据不同时期的特点，大体经历了开发企业自主实施、调控试点实施和政策鼓励推广三个阶段。

1.1  开发企业自主实施阶段

2006年-2016年是开发企业自主实施的阶段，这一阶段主要具有以下几个特征：一是开发主体综合实力强。开发企业基本上是全国排名靠前大型地产商，具有较强的综合实力和开发经验，对市场有深刻的认识和较强的把握能力，推广的全装修产品具有较强的社会认可度。二是主打或专注于全装修产品。其他开发企业主推全装修住宅，毛胚销售占比相对较少。三是全装修开发企业内部管控体系较为规范。对商品住宅全装修有专门的管理团队和管控制度，建立了开发企业、第三方监督（集团聘请）、客户监督（客户关系部）的完整监督体系，集采和装修施工规范，对质量问题维修建立了两年的质保团队和集团自有物业的后续维修保障。四是政府政策层面没有过多干预。政府对商品住宅全装修持开放态度，没有行政干预和政策约束，不强行要求进行装修施工图审查备案和施工许可，完全由开发企业根据市场行情确定装修档次、市场价格、销售策略，自行设计合同附件中的装修文本和对装修质量进行管控，不单独分列装修部分价格，以总价贷款，全装修商品住宅市场总体平稳。

1.2  调控试点实施阶段

2016年10月开始，按照中央统一部署进行“控房价、防泡沫、防风险”的房地产调控。为了实现调控目标，必须对住宅均价和价格指数实行“双控”。由于带装修房价整体偏高，必须剔除装修价格对毛胚部分进行价格监制才能满足控房价的要求。2017年2月，万科开始实行毛胚、装修价格分列试点工作，旗下共有7个项目进行了试点，恒大、中海、珠江、金茂、碧桂园等全装修项目仍然按总价进行网签。此阶段具备以下几个特征：一是毛胚进行价格监制但全装修部分不进行监管和备案。按照2016年10月项目均价、同质可比等标准对商品住宅毛胚部分进行价格监制，全装修部分实行企业自主定价，同样不强制实行全装修施工图审查备案和施工许可，质安监在装修过程中没有介入。但在调研中发现，有部分开发项目办理了装修施工许可，质监部门出具“全装修验收工作联系函”视为全装修通过验收。二是毛胚和装修部分价格分列仅毛胚价进网签。万科试点对装修价格由具备资质的第三方咨询公司核算，销售现场公示全装修及毛坯报批价格。合同签订毛坯与全装修整体合同，并分别明确毛坯与全装修的价格并附交付标准;以毛胚价进网签，以总价进行贷款。三是试点项目毛胚价和装修价保持稳定。受调控影响，部分实行全装修项目整体价格与调控前相比没有明显变化，价格相对平稳，在调控阶段没有引发社会舆论关注。

1.3  政策鼓励推广阶段

多地出台推进新建商品住宅全装修建设的通知、配套出台《新建商品住宅全装修建设实施细则》和《新建商品住宅全装修价格核算规定》，加强了多个环节的管控。一是严把价格关口。企业根据市场情况和产品定位自行确定价格，由第三方造价咨询机构核算，经市住建委签署意见后报市发改委备案才能预售;二是加强现场公示管理。销售现场严格执行明码标价，必须配备样板房和公示价格组成表、全装修交付清单。三是全面加强对全装修开发建设项目的管理。所有楼盘按照全装修政策及实施细则要求，须办理建设工程手续、纳入质安监管。四是毛胚和装修部分分列以总价网签备案。合同中明确房屋总价、毛坯价和装修价，按照房屋总价进行网签备案。

2  现行住宅全装修存在的主要问题

目前全装修商品房市场存在以下几个问题。一是没有全装修商品住宅开发经验的项目占据一定比例。开发企业先前本身没有相关开发经验，企业内部与装修有关的组织架构、基本制度不完善，专业人员缺乏，装修材料集采渠道没有建立，对于房屋装修质量难以保证。二是部分项目存在装修“溢价”冲动。由于毛胚价格受控，部分企业寄希望于通过全装修“溢价”达到利润预期。比如个别传统装修房销售企业，出现了高于先前装修档次的价位。部分购房者对装修标准与价格定位不够认可，认为性价比不高，质疑第三方造价咨询单位的评估意见。三是销售现场公示不够规范。个别楼盘未严格按照全装修实施细则要求进行现场公示，主要材料未达到“明确到产品系列号”的要求。同时在装修合同中不够规范，对替代产品只提供品名不提供型号，容易遭受业主质疑和投诉。四是样板间大都不按交房标准供购房者体验。部分企业为增强整体效果和用户体验，对样板间进行了家具布置和额外软装，很多部位贴写“非交房标准”告示，影响了购房者的直接感受，与交房后的感觉形成强烈反差而易引发质疑。同时，由于之前对全装修商品住房没有强制要求进行施工图审查备案和施工许可，质监部门没有介入装修过程的监管，大都靠企业本着塑造自身品牌的角度加强质量管控，装修质量难以保证。

3  施工企业适应全装修商品住宅的应对举措

一是根据市场反映决定参与度。综合当前全装修商品住宅市场发现的问题，施工企业为有效应对全装修商品住宅建设发展趋势，满足购房者的需要，总体坚持四项基本原则。一是稳中求进。推广全装修盘以稳为主，保持传统全装修企业原有的建设模式不变。毛胚、装修价格分列总价进网签。适度参与开展全装修业务，结合市场需求自主选择定位，项目成熟一个、推广一个，稳步有序参与商品住宅全装修。

二是做好施工企业的转型。当前，龙头房企和龙头装饰企业成为了全装修的主力军，产业链向整合、协同、跨界方向发展，企业需转型和创新。

注重创新。建材整体产业已改变，粗犷型企业面临史上最严峻的生存问题，通过设计一体化引导预制部品标准化生产，产业向规模化发展。

施工企业树立风险意识，积极接受行业主管部门的指导监管，从企业实力、产品定价、档次定位、质量售后等方面积极跟进，尽可能减少事后的矛盾问题，有力弥补市场“无形之手”失灵造成的弊端。参与分类跟进。根据全装修实施经验和社会影响分情况参与开发企业的招标，传统全装修强企继续全力参与;全装修经验丰富的企业，部分参与;有硬性要求实施全装修的项目，有序参与。在政府把推广全装修作为提升楼盘开发品质、推动开发企业转型升级重要抓手的背景下，严抓全装修业务品质，不断提高市场占有率。

事前强化对招标业务的审查。深入了解开发企业的管理体系健全度、售后服务水平、社会认可度、业主投诉率、企业信用状况等状况， 统筹评价开发企业开展全装修业务的能力和经验。重点考察以下两方面，一是有系统的项目建设计划。项目必须在立项和设计阶段即确定实施全装修，进行标准化设计。在施工图审查阶段，对土建工程与装修工程施工图设计文件实行同步审查。一次性报建时施工许可包括土建工程和房屋裝修工程。二是有成熟的内部管理体系;有专门针对开展全装修业务的设计、施工、质监、采购、客户关系等工作部门，专业人员配备充足且有相关的项目工作经验，相关内控制度、操作规程、质监制度详细完备，在施工管理和集中采购方面具有一定的优势。三是有全面的第三方监督体系。专门配有经验丰富、技术可靠的全装修监理，对全装修整个过程进行监督管理。必要时聘请专业的第三方公司进行“飞行检查”和综合评估，对公司运行情况、客户反映情况等全面调查评分。内部的客户关系部门制定业主监督计划，定期组织业主参与建设过程监督，验收时提前介入和参与验收，交房时陪同业主验房，及时解决业主诉求。四是有专业的售后维保团队。房屋质保期内，施工单位必须配备专业人员负责质量维护，物业管理企业同时介入并做好跟踪记录。两年质保期后，由物业管理企业开展有偿维修服务，保障了售后服务的长期性。

注重对建设全装修商品住宅过程的质量管理。装修质量问题是业主最为关注的问题。落实施工企业主体责任。一是加强精细化管理，细化装饰装修工程造价。现有的全装修定价体系一般由开发企业自主定价、第三方价格咨询机构核定、行政主管部门备案。适应适度装修和性价对等的原则，全装修分为基本型、舒适型和豪华型三种档次，相应具备指导性价格定位、参考配置和建设比例，通过价格集体会商的形式把控。在精装修过程中需强化项目现场公示管理。现场公示整个项目不同装修档次的楼栋房型、配建比例和建设计划。针对各装修档次分别制作实体展示样板房，作为销售展示和房屋交付的参照标准。实体展示样板房应真实反映交付的全装修住宅的装修标准和施工质量，排除了人为掺杂软装、色彩和家具布置的可能，呈现给客户的是真实的购房体验。全装修住宅的相关建设信息，包括实施全装修住宅建设的楼栋、户型，装修设计、建筑施工和装修单位，菜单式装修相关信息及效果图，主要装修材料、部品设备的品牌、型号和备选品牌、型号及其质量和环保证明，工程质量保修范围和保修期限，相关内容与合同保持高度一致，并且需要在销售场所的显著位置公示。基于此，企业需进行精细化管理以适应项目建设公开化的需要。

施工企业强化全装修施工质量监管。样板间完成后，由建设单位组织监理、设计、总承包施工及装修分包单位相关人员进行验收，符合要求后方可进行大面装修施工，质量监督机构对样板间验收情况进行监督抽查。在全面开展装修施工环节，质量监督机构重点对隐蔽工程、常见质量通病问题开展不定期的监督抽查，及时督促整改和防范。全装修住宅工程装修完工后，建设单位应委托具有相应资质的单位开展环境监测，监测报告作为验收重要内容。质量监督机构对分户验收情况进行抽查，发现问题终止验收并责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。

全面加强与各方责任主体的沟通合作。一是加强与全装修开发企业的交流合作。不断提升自身全装修的开发经验和产品质量。二是积极参与购买全装修住宅工程质量保险。将保险作为弥补质量缺陷的有力补充，以保险化解质量风险，缓解购房者焦虑，为产品质量纠纷提供新的解决渠道。三是积极参与行业主管部门的信用评价。负责装修业务的建筑施工企业按照建筑行业诚信评价管理办法进行事后监管。

注重人才的培养。人才将成为最核心的竞争力，从管理、设计、工人等人才储备情况将会制约行业发展的重要指标，拥有人才便拥有未来。

参考文献：

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