房地产开发，风险何在？

冯少帅

房地产开发过程中受到很多因素的影响，会伴随着多种多样的风险，做好风险管理工作就显得十分重要，这是保证房地产顺利开发的重要工作。基于此，本文从理论层面就房地产开发的风险特征以及类型加以阐述，探究房地产开发风险管理问题，提出了相应的管理措施，希望能从理论层面对房地产开发风险管理的研究工作起到积极作用。

房地产开发项目建设的周期较长，从土地获取至交付一般两年至三年时间；投资金额也比较高，少则几亿元多则几十亿元；涉及到的参与主体多，从总包到分包大大小小的单位几十个。所以在管理上很容易出现缺漏从而引发风险问题。只有做好房地产开发风险的管控工作，才能有助于各项工作业务的良好开展，最大程度上提升项目经济效益。

一、房地产开发的风险特征及类型

1.风险特征

从房地产开发风险的特征来看，风险的发生是伴随房地产开发全过程的，从前期到后期都潜伏着开发的风险，其特征主要有：

（1）多样性特征。

由于所处的环节不同，风险的类型也不同，如财务风险以及市场风险等，结合不同的管理环节，风险的种类也有着鲜明的特点。

（2）层次性特征。

房地产开发风险的层次性特征也表现得比较突出，不仅对本行业会产生影响，同时，对相关联的行业经济也会产生影响。

（3）客观性特征。

房地产的开发风险是客观存在的，不会因为人的主观意愿而发生改变，风险的不确定性突出。

2.风险类型

房地产开发中存在的风险类型是比较多样的，本文主要从以下几个方面进行阐述：

（1）自然环境风险类型。

房地产开发中自然环境风险是重要风险组成，也称为不可抗力风险，如发生了自然灾害，地震、泥石流等，这些都会对房地产开发项目产生影响，使项目开发增加风险。

（2）政策、经济风险类型。

房地产开发中受到政治经济的因素影响而出现的风险，国家宏观调控政策的改变，以及国民经济发生变化等，都会对房地产开发产生很大程度的影响，对行业的变革也会产生影响造成房价波动，销售异常等。

（3）项目定位风险类型。

市场定位涉及到的内容比较多，如项目整体定位、产品定位、客户定位、价格定位等，这些都需要做好前期的调研工作，结合当地的经济发展及收入水平，建立恰当的定位标准。尤其是在当前市场快速变化的情况下，价格的浮动对房地产开发商会产生很大影响，一旦定价出现问题可能会造成比较大的损失。

（4）施工技术风险类型。

房地产的开发过程中选择合适的施工技术手段，能从整体上提升施工的质量水平，减少因质量问题而造成的风险，避免发生风险。而如果在实际施工方面没有注重先進技术的应用，设备的选择存在不科学等问题，很有可能会发生风险问题。

二、房地产开发风险管理的问题

房地产开发风险的管理工作开展中，由于涉及到的管理内容比较广，所以存在的问题比较多。从实际风险管理的现状能发现，在风险管理存在的问题当中，比较突出的有以下几点：

1.风险管理缺乏经验

房地产开发风险的管理是专业化的工作，需要有经验丰富的人才参与其中进行管理，才能真正有助于提升风险管理的质量水平。而在实际房地产开发风险管理中，一些管理人员的风险管理意识比较薄弱，没有做好提前的风险管理准备工作，相关风险预防的措施不完善，在风险发生后也没有及时地吸取教训，使得风险管理工作的开展效果不佳。

2.风险管理体系不完善

房地产开发风险的管理工作实施过程中，需要有相应完善化的管理体系作为支撑，风险管理中按照相应管理体系规范化落实，从而才能真正有助于将各项风险管理问题得以解决。一些公司在增加房地产开发业务后，在风险管理方面没有结合实际，缺乏从全过程的风险管理控制的角度进行制定相应风险管理的体系，影响了风险管理的最终效果。

3.风险管理重视程度不高

房地产开发企业的发展过程中，制定的发展目标要能和风险管理工作紧密结合起来，从而才能真正有助于目标的实现。在实际中一些企业只注重利润最大化目标实现，极力加快开发速度，压缩成本，在项目开发中风险管理工作却没有充分重视，没有做好风险分析，使得目标收益的实现存在着诸多阻碍。

三、房地产开发风险管理措施

房地产开发风险管理工作的落实是比较重要的，由于风险的类型不同，在风险管理的管控工作中，要从多方面进行优化，针对风险管理存在的问题，提出以下管理措施：

1.积累风险管理经验

房地产开发风险管理工作的开展过程中，相关风险管理人员自身要不断提高业务能力，结合房地产开发过程中的风险类型进行积极分析，从整体上提升风险管理的质量水平。结合房地产开发企业发展中环境变化，要多角度、综合性的考量和评估，根据评估结果来制定相应的风险管理方案策略，在此基础上落实风险管理的方案，才能真正有助于风险管理的质量有效提升。相关风险管理人员只有结合实际，实事求是，积累风险管理的经验，才能为房地产开发企业获得最大化经济效益打下坚实基础。

2.完善风险管理体系

房地产开发风险管理工作的开展当中，要注重从风险管理体系的完善方面加强重视，在这一基础工作方面进行优化完善，才能为具体风险管理规范化的落实提供参考。由于房地产开发中风险的类型比较多样，各种风险管理的方法也有着不同，所以风险管理体系的完善制定，就需要和不同风险类型进行有机结合起来，保障制定风险管理体系的完整性及实用性。风险管理人员要借鉴品牌房企在风险管理体系的构建中的经验，取长补短，积极促进企业的经济效益的提升。

3.重视风险管理培训

为了加强房地产企业对风险管理的重视程度，可采用定期培训的方式，对企业人员尤其是风险管理人员培训风险管理发生的原因、导致的后果、以及预防的措施。在实际项目开发过程中选取典型案例，将风险容易发生的阶段、容易发生的地方展现给企业人员，实现理论与实际相联系，让每一位员工都树立起风险管理的意识。在进行风险管理培训中要按照不同的开发阶段，制定相应的专项培训，例如前期风险管理培训、施工风险管理培训、成本风险管理培训、设计风险管理培训、招采风险管理培训、竣工风险管理培训等，让企业员工对项目每个阶段的风险点都了然于胸，真正做到防患于未然。

4.其他风险管理措施

*有效控制损失。

房地产开发风险的发生会造成严重的经济损失，所以做好损失控制工作显得十分必要，结合实际从整体上减少损失发生率，提升风险控制的质量。损失控制的方式实施主要把风险单位作为对象最大程度上降低损失产生率，减轻损失危害性，避免损失加剧。损失控制主要是在事前控制，通过设计合理的风险防控方案，提前识别风险产生的因素，分析风险产生的原因，采取有效措施进行规避或消除。

*注重风险回避。

房地产开发风险的管理过程中相关管理人员要注重创新理念，注重从经济效益维护的角度出发，通过风险回避的方式从整体上控制房地产开发风险。运用风险回避方式，采用科学有效手段把风险源切断，这样能直接控制风险。相关风险管理人员自身要注重从不同的角度出发，合理运用回避风险的方式，能有效将风险来源进行辨别，减少经济效益的损失。风险的回避采用的是主动性的方式防治风险，这对解决实际风险问题有着积极意义。

*科学风险自留。

房地产开发风险的管理工作实施中，要加强在科学风险自留的措施实施层面的重视，结合实际需要自行采用相应的措施承担风险，也就是不进行风险回避。主动和被动的风险自留有着不同的效果，被动自留风险是风险评估不力状况下的处理方式，这一风险处理方法的运用会使相关人员承受相应影响，需做好预防工作。主动的风险自留是合理落实工作，确定可行处理方案，将损失降到最低。

*重视工程保险。

房地产开发风险的管理工作要采用多样化的手段方式进行优化，对于不能规避的风险，就考虑将风险转移，这就凸显出工程保险的价值。通过工程保险制度，一方面将风险管理工作化被动为主动，另一方面将主体风险转移给保险公司，这一风险管理的方式发挥着显著的成效。

总而言之，在房地产开发项目风险管理工作的开展当中，要充分注重做好风险管理的工作，结合不同的风险管理的内容采用相应管控措施，保障房地产开发风险管理的整体质量，为房地产开发效益的提升打下坚实基础。

（本文作者单位：河北经贸大学工商管理学院）