我国住房反向抵押贷款养老制度的法律问题及对策探究

黄煌

摘 要：由于我国的人口老龄化迅速加快，养老制度成为社会普遍关心的话题。随着我国的社会保障制度越来越完善，我国出台了相关的规章制度，比如2013年出台了《国务院关于加快养老服务的若干意见》，该《意见》明确的提出了开展老年人住房反向抵押贷款养老保险工作任务，极大的减轻了国家的养老负担。但是在实际的执行过程中，还存在着一系列的问题，比如群众的积极性还不够高，各地区的政策的支持力度不太一样，有的地区的国家政策甚至无人问津等，这些现象都成为我国对这项业务开展的障碍，据此，本文针对我国住房反向抵押贷款养老制度的法律问题及对策进行研究。

关键词：住房反向抵押贷款;社会养老制度;房屋抵押

中图分类号：D9 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2020.32.052

0 引言

住房反向抵押贷款最先始于欧洲，因为取得了一些成果而被纷纷效仿。人口老龄化的问题成为人类发展的重要问题，并不单单只有我们国家。而我国的学者引进对住房反向抵押贷款养老制度的推进，是根据我国的国情决定的，而且该制度的引进符合了我国经济发展趋势，而且还推动了相关领域的经济发展，使市场更加的活跃，对国家经济发展和养老保障有很重要的作用。

1 我国推行住房反向抵押贷款养老制度的重要性

住房反向抵押贷款是指老年人将自己的房屋产权抵押给金融机构，然后金融机构对房屋进行合理的估算，将房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到老人去世。在这过程中，投保人可以提前预支，并且同样可以获得该房屋的居住权，等到老人去世以后，金融机构有权对该房屋进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，同时享有房产的升值部分。住房反向抵押贷款制度首先能够减轻老年人贫困的有效手段，成为一种有效的养老保障制度，使老人能够脱贫，其次，提高人们的生活质量，同时大大的减轻了年轻人的生活压力，再次推动国家经济的发展，促进消费，通过住房反向抵押贷款制度不仅使买房成为一种消费方式，同时也成了一种投资行为，促进老百姓把钱从口袋拿出来，刺激消费，促进国民经济的提高，最后，促进房地产业和金融机构的蓬勃发展，该制度极大的促进了二手房市场的发展，保证了银行、保险等机构业务的展开，使这些机构的工作目标不仅仅是为了盈利，而变得更加具备社会责任感。

2 我国住房反向抵押贷款法律困境

2.1 金融分业经营模式转变为混业经营模式的困局

由于住房反向抵押贷款业务本身就具备复杂性，在具体的办理过程中涉及了很多的行业和领域，比如银行、证券、保险、房地产等诸多领域都涵盖其中，因此使该业务所涉及的金融分业经营模式转变成混业经营模式，任何一个行业在该业务办理中都是一个不可或缺的组成部分，但是我国先行的《证券法》和《银行法》等法规都明确的指出，证券公司和银行业务要进行分业经营、分业管理，这给住房反向抵押贷款业务的办理带来了一定的阻碍。现在的金融机构在进行分业经营的过程中，无论是银行的信贷业务还是保险业务以及财产抵押等各方面的业务在推进时都存在着很大的问题，各机构只是单独的发挥自己的作用，特别时在一些经济条件差的地区，各机构没有能力发展混业经营模式，使金融分业经营无法更好转变成混业经营，使这些地区的住房反向抵押贷款业务无法顺利实现。因此我国应该借鉴国外的经验和成果，再结合我国的实际情况，使金融分业经营逐步转向混业经营模式。

2.2 现行土地所有权制度带来的障碍

我国的城市土地为国有，城市的土地是有偿有期限的使用，其中住宅的产权是70年，之后的土地所有权归国家所有。老人买一套房子需要20-30年的期限，才能完全的获得房屋70年的产权，当老人向保险公司申请20年的“反抵押贷款业务”，当老人将房屋抵押给金融机构，往往土地的使用权已经不多了，这势必会给房子的价值大打折扣，无论是对房子本身的价值还是对产权来说，都不够合理。除此之外，我国的城市化进程在不断的加快，有很多地区的城市房屋建筑正在大面积的拆迁和改造，而实行的拆迁房条例只针对被拆迁的权益有效，而且老人的反向贷款抵押的合法权益得不到保护。而且房子的价格随着房地产市场的变化而变化，从而对住房方向抵押贷款的运行带来不定因素。抵押贷款的房子属于二手房交易，在70年限实践交叉之处该如何处理时反向贷款抵押业务顺利推进需要解决的问题。

2.3 我国住房反向抵押贷款养老制度的法律问题的对策探究

2.3.1 进一步把关和限定住房反向抵押贷款的担保物

住房贷款抵押业务中，用不动产作为抵押物是该项业务顺利展开的基础条件，因此为了让该项业务的顺利进行，需要进一步把关和限定住房反向抵押贷款的担保物，用于抵押的房屋应该是老人合法拥有，同时要符合我国的担保法，金融机构推进该项业务的目的主要是将房屋进行流转转变成现金来给老年人养老，在一定程度上减轻家庭的经济负担。首先，该担保物不能属于集体所有土地所有權，因此农村住房不能作为该项业务的担保物，应该是借款人享有的完整的产权的城市房屋。其次，该担保物归老人所有，老人必须满足住房反向抵押贷款制度的年龄期限，该担保物的有效期限是根据老人的去世的时间而定的，其他人无法改变该担保物的权限。

2.3.2 建立健全的住房反向抵押贷款的市场准入制度

住房反向抵押贷款是一项社会保障性的特殊金融业务，为了更好的保证老年人的合法权益，国家应该建立健全的住房反向抵押贷款的市场准入制度，如果要展开该项业务，相关的部门和领域须有一定的资质和能力才能办理相关业务，其最终还需要政府的审批和授权才能给予办理资格以及相关的手续。对于保险的机构来说，应该对该项业务中的资产状况、业务办理的资格、办事人员的专业度进行审核，督促第三方机构在住房反向抵押贷款业务中发挥重要的作用，对第三方机构的资质进行全方位的审查，确保老年人的合法权益。

2.3.3 加強住房反向抵押贷款的内部风险控制和外部监管

住房反向抵押贷款业务是一项金融业务，虽然具有一定的社会保障性，但是也是具有一定的风险的，因此需要对住房反向抵押贷款的内部风向进行有效的控制。首先，我们可以对贷款机构的业务水平进行控制，提高他们的职业道德来进行防范;其次，要精心设计出合理的住房反向抵押贷款合同的标准文本，该文本在该项业务中受到法律的保护，该文本明确的指出了老人的责任和义务;再次，还可以发挥充分发挥第三方的综合监督管理能力，让商业银行、保险公司以及各大社会保障机构来行使自己的监督职能，结合自己的业务特色和优势，在该业务的办理过程中，不断的优化和整合，正确的发挥自己的实力，建立良好的风险防控机制;最后，还可以请专业的房屋估价团队对老人的房屋进行合理的评估，使老年人的合法权益最大化，是老年人的生活得到保障。除此之外，还要发挥各级政府的政策干预，加强对住房反向抵押贷款业务进行监督，颁布一些与之相关的法律和法规，来约束相关部门的行为，并对各部门各业务的实际情况进行评估和监测。

2.3.4 完善有政府担保机制和商业保险制度

政府在住房反向抵押贷款业务的推行中扮演着重要角色，其他的欧洲国家之所以成功的推行了该项业务，在很大程度上也归功于有政府的支持。首先住房反向抵押贷款业务的有效期耗时很长，其中包含了很多的不确定因素，为了更好的保证申请人的合法权益，除了商业银行、保险公司、社会保障机构的努力之外，还需要加大政府的扶持和帮助，从而更好的减少该业务的风险，在必要时，还可以给予一些资金上的帮助，比如当商业银行出现资金短缺的问题或者资金周转上的问题，政府可以给予一定的扶持，来保证贷款人的资金需求。在住房反向抵押贷款业务的推进中，还可以引入商业保险制度，让商业保险制度参与到该项业务的办理中，可以分担金融机构所面临的风险，商业保险由投保人支付保费，对金融机构可能面临的损失进行补偿。当然，住房反向抵押贷款业务的正常进行还需要建立合理的保险制度，才能合理的保护老年人的权益。

3 结语

综上所述，住房反向抵押贷款业务作为一种特殊的金融产品和养老制度，将盈利目的与社会责任感相结合，该业务应该得到大力的推广，为我国的社会保障体系做出巨大的贡献。在具体的推进中，应该加强各领域各行业的强强联合，增加其业务的专业性，并且能够正确的解决该制度与法律规定之间的冲突，结合我国的国情，并找出可行性的解决办法，设计出一套完善的住房反向抵押贷款产品。

参考文献

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