城市综合开发项目投资风险及防范

李维佳

摘 要： 现如今，随着工业发展和社会的进步，以及人类和经济对城市化需求的不断提高，城市化的开发已经不是简单的是为了满足人们的居住和经济的发展，现在的城市化包含了人文、生态、社会、政治、经济、科学等多种形式职能体现。然而城市的综合开发本身就是一个复杂多变的项目，这种项目实施的关键就是做好对项目的风险处理和防范。

关键词： 城市综合开发;项目投资;风险防范

【中图分类号】F27     【文献标识码】A     【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.30.263

城市综合开发项目投资的风险是多元化的，具有它的特殊性和复杂性，所以要想做好对城市综合开发中的投资项目的风险防范。这关系到了城市化能否顺利进行，在这之中人与社会和谐发展是重中之重。本文中项目管理的总体入手，重点分析了对项目投资风险管理的全过程，介绍了项目投资和投资风险的概念和管理方法，对项目风险关系的控制和防范方法等，进行了深入的分析研究[1]。

1 城市综合开发项目投资风险

1.1 政府的诚信风险。

如今的社会，因为我国当前相关法律还没有对企业参与到城市综合开发的相关问题加以说明规定，也还没有完善配套的法律法规和相关的行政规范，对各个开发主体间的责任和权利义务没有进行明确的规定，所以单纯的靠政府规定的情况下进行对城市的开发，这对使政府的存在一定的诚信问题，对企业的投资参与存在较大发风险，这就是说企业在参与城市综合开发项目中政府的政策风险会始终伴随。在这样的情况下，政府一旦对企业的相关政策进行调整，那么在企业对城市综合开发的各种利益会产生一定的影响。

在城市综合开发的相关领域中，政府是具有绝对的主导地位的，虽然政府经常与企业进行利益的商讨，对企业与城府的利益进行一定的融合捆绑，但还是没有更为具体的划分标准，也没有公正有效的法律发根来进行监督制约，所以在城市综合开发过程中，政府仍然存在着一定的诚信风险。

1.2 企业投资政策风险。

通常企业对城市综合开发项目的时间是较长的，所以需要政府的相关部门精细配合、审批的程序也相对多的，在这里面当中政策的调整对企业进行城市开发的工作进展和企业在最初阶段的投资能力会有一定的影响。因此，找城市综合开发工程中对涉及到的土地、资源会进行极为严格的审批，在这过程中企业还要注意相关政策的调整导致无法通过审批的结果，这就会对城市开发的整体进度产生较为严重的影响，导致政府与企业的其他工作没有办法顺利进行，所以要重视投资政策的不稳定风险。

和较为成熟的房地产开发、二级市场土地方面的政策规定相比，城市综合开发的政策法规的具体性、范围性相对不完善，在这之中存在着不正规的操作，而其受到各地方政府的不同情况影响和不同政策带来的不同流程的差异性影响，都会是企业在进行城市综合开发的进程受阻。随着我国土地管理制度的改革发展，国家对城市综合开发方向的政策法规也会越来越完善，而在这等待的过程中，现阶段企业参与城市综合开发项目的进程中会存在一定的政策風险问题。

1.3 企业融资、投资风险。

企业在进行城市综合开发的过程中所需要的金融投资量也相对较大，而这些资金的运行时间一般较长，大部分的企业不能通过实现自身资金的充沛发展，所以需要政府、银行相应的资金政策支持。但这过程中，银行的相关政策要受到政府政策的影响。企业需要注意的是，参与城市综合开发向银行提出贷款，在本质上是政府提供了一定的融资空间，但这些问题对我国现阶段的金融政策法规的详细性要求较高。所以企业在城市综合开发的过程中受银行政府的投资、融资类的金融风险有一定影响。

企业在城市综合开发中的投资金额、投资规模较大。现阶段大部分的企业在城市综合开发中都使用分期的基本开发方法，你能使后续的资金可以适当的进行补充。但是城市综合开发的项目相对较大，启动项目的开发的一期投入就达到数十亿资金，政府、银行的资金压力相对较大。在这时，如果城府、银行的融资借款发生不利变化或进行相关的政策调整，对企业的投资、融资风险就随之而来，这对城市综合开发的进展影响是较大的。

1.4 城市土地方面风险。

我国是农业大国，对土地的发展有较大的需求，土地对大众和城市的发展产生重要的影响。所以在政府、个人和及拆迁岗位对土地存在着不同的利息诉求时，企业在城市综合开发过程中就会存在着方案不合乎实际情况、实践难度大、土地改造时间不缺等风险，对城市综合开发初期工作造成延误影响。对一般的土地开发工作来说，城市综合开发的时间较长。在这么长的工作周期中，市场中的经济形势、楼市政策的变化会对土地市场产生不定影响，进而会对企业城市综合开发造成一定影响[2]。

2 城市综合开发工作的风险防范方法

2.1 保证政府的相关文件为准则。

政府在现阶段无法为企业城市综合开发的工作提供更为具体的政策法规支持。所以企业在日常中要尽对大限度的努力获取一级政府发布的相关文件规定，以此为依据，将这些作为与政府签订城市综合开发协议中的必要条件。我一级国政府在一般情况下不会为城市综合开发项目签订相应的协议文件，都是由政府的下级部门来完成工作，所以一级政府的相关政策文件就显得格外重要，对企业在维护自身权益和分割线防范中有着重要作用。

2.2 评估待开发土地的合法性。

企业在开展城市综合开发工作前，要及时评估城市综合开发的合理合法性，对潜在的法律风险进行防范规避。企业在进行城市综合开发时，不仅要政府明确承诺工作的合法性，还要通过相应的开发工作进行评估，在评估后再进行工作的开展，为工作的顺利进行提供必要的保障。在城市综合开发中对用国家资金的建设规划项目需要采用招投标的方式来进行。所以企业在城市综合开发中要通过招投标的方式来进行。若不是通过招投标的方式进行开发的项目，建议企业在申报政府后，取得政府书面批复同意后在进行开发工作，以保证资格问题带来的潜在风险

2.3 保持足够的资金能力，保持企业资金链不断裂。

企业在城市综合开发是长期的工作，还需要较大的资金支持，所以企业在参与城市综合开发时，首先要考虑自身资金的真实情况，只有在保证能承担城市综合开发带来的资金压力时，在参与到开发工作中。企业还需要保持政府延期偿还资金的情况下，自身的资金链不会受到影响。企业不仅要有雄厚的资金支持，还要有较强的融资能力，企业在参与城市综合开发时，要做好政府方面获得实质性支持的建设工作，还需要考虑国家的宏观调控的风险。

3 结语

随着社会的发展城市化进程的加速，企业在进行城市综合开发建设中会存在多种多样的风险，如何能正确有效的规避风险、如何及时的进行风险防范，着关系着企业在城市综合开发过程的大工作进展，也同样关系着企业自身的利益。所以对项目进行风险防控更加中重要，这有利于企业的发展，也关乎这城市的发展建设。

参考文献

[1] 肖鲁赛汐.城市综合开发项目投资风险及防范[J].商业经济，2020（03）：30-33.

[2] 于克.城市综合开发类PPP项目的风险分析与防范[J].大众投资指南，2019（06）：22-23.