南京市高星级酒店空间分布特征分析

王瑾 王丽媛

[提要] 随着旅游市场的蓬勃开展，高星级酒店的数量和规模逐步扩大。城市酒店空间布局合理与否，将对城市酒店业整体乃至整个区域经济发展具有重要意义。本文以南京市作为研究对象，采取定性与定量相结合的方法，借助众多空间分析手段，在分析南京市高星级酒店空间分布基本特征基础上，探索其空间布局的重要影响因素。

关键词：高星级酒店;空间分布;影响因素

基金项目：2017年10月江苏省高校哲学社会科学研究基金项目：“南京市高星级饭店空间分布特征及经营绩效关系研究”（项目编号：2017SJB0419）

中图分类号：F719 文献标识码：A

收录日期：2020年7月6日

一、南京市高星级酒店发展概述

2000年以来，随着中国旅游业的发展，南京市的酒店业以一种蓬勃之势飞速发展，规模不断壮大，数量不断增加，正逐步步入国际现代化酒店行业。据笔者实时抓取携程网的不完全数据统计，南京至2018年初共有4，781家酒店提供住宿，其中，中高端酒店（四、五星级酒店及四、五星标准酒店）171家，价位主要集中在400～1，000元之间。2010～2013年南京市高星级酒店价格呈上涨趋势，在2014年因为政策的原因普遍下降，2014年之后价格又迅速回暖。南京圣和府邸豪华精选酒店是目前南京市中心地区价位最高的酒店，基本价位在1，300元以上。就入住率而言，近5年的平均入住率为67.3%，从2014年开始南京高星级酒店的入住率就呈现一定的上升趋势。并且，四星级酒店要明显高于五星级酒店，原因是现在的大众旅游市场更追求性价比，旅游者更愿意选择价位中等且体验感良好的酒店。

二、南京市高星级酒店空间分布特征研究

笔者将南京市高星级酒店的详细位置信息一一收录，制作酒店名称与酒店地址的EXCEL表格，接着选择地图无忧软件对其在地图上进行空间标记。通过对标记地图的分析可以得到南京市各高星级酒店在各个区域分布的图示，可以直观地反映出各高星级酒店在不同行政区域及商圈上的分布差异。

（一）酒店布局密度不均匀，呈现出市中心密集郊区分散的形态。截至2019年1月，南京下辖11个市辖区，如果想要研究其高星级酒店的空间分布特征，本文首先从了解各个行政区划高星级酒店的分布情况开始。由图1可看出，南京市高星级酒店总量在各个行政区划上的布局存在比较明显的差异性——两极化较为明显。超过50%的酒店都集中在市中心的一些重要行政区，如鼓楼区、玄武区和秦淮区，是南京市高星级酒店数量最多、分布最集中的区域。而江宁区近些年来发展迅速，集聚了一批高端产业和外企，禄口机场、南京南站以及宁杭高速、汤山温泉也在一定程度上起到了促进作用，以致后来居上，成为了南京市高星级酒店数量最多的一个区。（图1）

（二）商业圈集聚效应明显。南京是东南沿海地区较为发达的一个城市，在历史上是长江流域的商业聚集地。分布在南京市的大大小小商圈不下几十个，而结合地图无忧软件制作的南京高星级酒店空间分布图，我们可以看出南京高星级酒店主要集中在五个商圈。它们从上至下分别是鼓楼湖南路商圈、新街口商圈、夫子庙商圈、河西奥体商圈、江宁百家湖商圈。（图2）

新街口是南京市高星级酒店集中密度最大的商圈。作为南京市最有名最老牌的商业圈，这里集聚了种类繁多的高星级酒店，如南京圣和府邸豪华精选酒店、金陵饭店、刚刚开业的丽兹卡尔顿酒店等等。其次是鼓楼湖南路商圈，作为南京的老牌商圈之一。这里是南京的文化中心，毗邻玄武湖，吸引众多具有文化小资情怀的酒店聚集于此，如威斯汀、洲际和玄武饭店等。排在第三位的是江宁百家湖商圈。因沿百家湖而建，风景秀美，同曦假日百货、景枫、百家湖1912、江宁金鹰天地都在这里，地铁一号线横穿而过。与此同时，百家湖畔国际化产业驻扎，带来的高端消费人群以及一流的商业配套设施让百家湖商圈一鸣惊人。越来越多的国外高星级品牌驻扎于此，南京高星级酒店的一个新极点正在成型。南京夫子庙商圈是历史文化的综合体，在这里集中的也是一些南京老字号的酒店，如状元楼大酒店以及水游城假日等等。南京政府根据城市规划布局发展需要发展起了河西商圈，而这里很快就发展成为了南京的核心商务圈，有着众多的精英购物商城。这里的商业氛围浓厚，人们的普遍消费水平高于南京平均水平，因此也吸引了一些的奢华国际品牌入驻，如卓美亚、费尔蒙、万丽等。

（三）与旅游景区的关联性渐渐明显。南京不仅是历史文化名城也是著名的旅游城市，目前拥有两家5A级旅游景区、22家4A级景区。笔者参考了10年前的数据，发现当时由于高星级酒店较少，与旅游景区的关联性虽然有，但明显关联程度不强。而时至今日，南京高星级酒店主要集中在以下几个风景区：玄武湖风景区、总统府风景区、夫子庙风景区、百家湖风景区、中山陵风景区和河西奥体中心。而其中最集中的风景区就是总统府风景区与玄武湖风景区。总统府因为其独特的历史文化背景，优美雅致的建筑群、丰富的民国时期历史文物在南京众多景区中有着重要的位置。因为總统府优越的地理环境，所以景区周围分布着许多高星级酒店，如南京圣和府邸豪华精选酒店、中央饭店等。玄武湖景区是南京的城中公园，在景区内不仅能观赏城中都市风景更能欣赏紫金山风貌所以周围吸引了众多的高星级酒店如玄武饭店、香格里拉酒店等，有些酒店更是以玄武湖湖景房著称如威斯汀酒店、洲际酒店等等。

其次，夫子庙秦淮河风光带与百家湖风景区也拥有着一定数量的高星级酒店。这里是众多旅游者来南京旅行的必游之地，有一些具有特色的高星级酒店在这里汇聚如南京状元楼大酒店，南京颐和芥子园酒店等。而百家湖景区风景秀美，周围环境安静宜人，周围也汇集了一些高星级的酒店如南京湖滨金陵饭店、南京丽湖雅致酒店、金鹰尚美、景枫万豪等酒店。

钟山风景区与建邺奥体中心体周围也汇集着部分高星级酒店。虽然钟山风景名胜区是南京风景名胜区中最大的一个风景区，但因为中山陵景区与明孝陵景区的景区性质，周边汇集的高星级酒店数量并不太多，可以看出，酒店数量和景区的等级关联程度不大，主要还是与景区所处位置和其资源特色有关。而建邺奥体中心位于河西新城CBD，因2014年国际青奥会的举办，留存有许多青奥时期的景点，因此周围酒店多为国际型高档酒店，如卓美亚、华泰万丽、金奥费尔蒙等酒店。

三、南京市高星级酒店空间分布的影响因素

目前，国内学术界对星级饭店空间布局的影响因素的选择研究点各不相依。不同的研究者从不同的角度给出了自己的观点。作者通过对许多相关学术论文的筛选与研究，以及上文对南京市高星级酒店空间分布的分析讨论，再加上对南京市市情市况的解读，对几个重要影响因素进行分析。

（一）旅游资源禀赋。区域旅游资源的丰富程度和等级质量对高星级酒店的空间分布影响很大。南京市旅游资源丰富，分布也相对均匀，整体上城市中心地区的资源优势要大于周边地区。其中，分布集中的区域是玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区;旅游资源中等集中的区域有雨花台区、江宁区、高淳区、栖霞区;旅游资源种类相对较少的区域是溧水区、六合区、浦口区。笔者将南京市各行政区的3A级以上景区进行数量统计，并设置5A级景区60分，4A级景区30分，3A级景区10分，做出一份各行政区资源禀赋分值表，然后与其行政区内的高星级酒店数量做相关性分析。（表1、表2、表3）

由表3我们得知，南京各行政区内的高星级酒店与旅游资源禀赋有着较大的相关性0.727655，南京资源禀赋对高星级酒店的空间分布有较大影响作用。当然由于政策影响，商业经济形式的不同，即使有些地区的旅游资源并不十分丰富，也依然可以吸引很多高星级的酒店驻扎，例如鼓楼区。

（二）交通通达性。交通体系包含了对外交通与对内交通。对外交通就是不同类型的交通枢纽，如航空、铁路、公路、水运等等。枢纽越多越发达，说明旅游者有多种渠道可以进入该目的地。但在禄口机场、南京南站、南京站附近我们发现，高星级酒店的分布较少。分析原因，一方面交通枢纽车流量大，来往车辆复杂，人员复杂，周边环境噪声大;另一方面交通枢纽存在的一个普遍问题就是卫生设施不足。所以对于现在要追求高品质生活的人们来说，位于交通枢纽附近的酒店不太具有吸引力。可见高星级酒店对交通枢纽的依赖性较小。

而对内交通，根据各家高星级酒店的地理位置，我们可以看到南京主城区的高星级饭店主要分布在中央路、几条中山主路、汉中路等主干道，珠江路、湖南路、北京西路、长江路等次干道也有聚集。笔者利用Arcgis软件对主城区的主干道和主要次干道进行矢量化，以25m为单位进行缓冲区处理，每隔25m进行一个统计，发现有21家五星级酒店和22家四星级酒店，将南京市正式挂星的三星级以上酒店的分布图放置在制好的道路缓冲图上，就可以获取到一个道路缓冲的高星级酒店分布图，如图3所示。而表4向我们展示的是五个不同距离的缓冲区中的星级酒店的数量。（图3、表4）

2018年，南京市二星级及以上的星级酒店有76家，在缓冲区为150m的区域中集中了43家高星级酒店，占总数量的56.6%。在缓冲区为25m、50m的区域集中的高星级酒店最多，但是超过50m后，高星级酒店的数量明显减少，这是因为超过50m的距离，就会失去交通位置的优势，会影响旅游者对酒店地理位置的选择，会因为偏远而放弃选择这些酒店入住。所以我们可以得知，南京高星级酒店的空间分布和主要道路的分布息息相关，甚至可以说具有一定的依赖性。

（三）地价及商业圈的集聚。城市地价水平是影响商业设施布局的重要因素之一。不同的业务部门对地价的承受能力不同，所以不同业务部门所在的地价区域也存在差异。同样，不同的酒店等级的地价也不同，运营商必须考虑地价、自身经济实力以及投资酒店的等级来选择最适合酒店的位置。在不同的地价区中各星级酒店的分布也存在差异，不同地价区域中每一个等级星级酒店的数量见表5，前四级地价区中共有40家高星级酒店，其中一级地价区中有15家，二级地价区中有15家，三级地价区中有6家，四级地价区中有4家，主城区域星级酒店大部分都综合在等级较大的一级和二级地价区域，地价等级与星级酒店等级呈一致关系。（表5）

从上文可看出，高星级酒店大多在热门繁华的商圈附近聚集，而大多数商圈又处在地价高的区域之中。例如新街口商圈、湖南路商圈、夫子庙商圈都处在南京的一级地价区中。商业区等级的高低以及繁华程度与星级酒店布局密度有着正相关的关系。高星级酒店会高密度的聚集在繁华、等级高的商圈周围。

（四）政府决策行为。现代新建的高星级酒店建筑一般都规模较大，形式、风格多样，具有独特样式，对城市的整体风貌，建筑布局有很大影响。而且在很多城市，高星级酒店都建成了地標式的建筑物，如鼓楼的绿地洲际，是一个区域对外开放、招商引资的窗口。所以，政府会对高星级酒店的布局进行管控，这不再只是酒店投资者的个人裁决。政府会根据城市的整体规划以及当地的对外政策来对高星级酒店的布局进行调整。对于未来，想要优化南京市高星级酒店布局需要旅游主管部门和酒店投资者的共同努力。

主要参考文献：

[1]郑娜.南京市星级饭店空间分布特征及影响因素研究[D].南京大学，2013.

[2]陈雪钧.重庆市主城区星级酒店的空间结构特征研究[J].华中师范大学学报（自然科学版），2015（2）.

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[5]张波，杜忠潮.西安市酒店的空间结构特征及影响因素分析[J].咸阳师范学院学报，2012（2）.