上海市住房租赁市场研判与国有企业住房科学定价实践

摘要：新时期上海市住房租赁市场正处于重要的发展机遇期，国有企业在稳定住房租赁市场发挥着关键作用。本文研判了当前上海住房市场和租金走势，分析了国有企业租赁住房科学定价的必要性，指出了传统定价机制存在的弊端，探索了科学合理定价的具体实践，提供了企业推行租赁指导价的有益经验。

关键词：住房租赁市场;国有企业;科学定价

1 上海住房租赁市场回顾

2017年上海市为培育租赁住房市场的发展，完善租售并举的住房体系，首次推出租赁住房用地入市，成为住房用地的主力支撑之一。2017年9月15日，上海市人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知，提出：培育租赁市场供应主体，发挥国资国企的引领和带动作用，增加市场供给，稳定住房租金，对住房租赁市场起到“稳定器”“压舱石”的作用。

2018年上海加快建立租购并举的住房制度，多渠道增加租赁住房的比重，加大租赁住房力度，建立住房租赁服务平台。在大力发展租赁住房市场背景下，2018年上海市持续加推租赁住房用地，共出让41幅，合计106.98公顷、折合建筑面积236.85万平方米，预计至少可提供租赁住房41781套，与2017年下半年相比，2018年地块成交数量同比上涨43%。

2019年上海住建委提出聚焦民生，持续完善“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度体系，“一个定位”为坚持房子是用来住的、不是用来炒的，“两大体系”为聚焦住房市场体系和住房保障体系，“三个为主”为深化一居住为主、市民消费为主、普通商品化为主。“四位一体”为优化廉租住房、公共租赁住房、公有产权保障住房、征收安置住房的住房保障体系。2019年继续加强租赁住房建设，努力保持租金稳定。截止2019年1月，上海共计62幅租赁住房用地成交，均为国企拿地，总规划建筑面积达391.4万平方米，預计可提供租赁住房约6.22万套。上海市许多国有房管集团也挖掘自身资源，全面盘点存量住房，改造、盘活老旧公房，积极投入住房租赁市场。

2 区域住房租赁市场租金走势。

上海市住房租赁市场正处于重要的发展机遇期，越来越多有识之士建议国有企业建立科学合理的租金定价机制，发挥稳定住房租赁市场主力军作用。租赁住房的生态环境和供求关系变化决定了租金走势：

2018年一系列调控政策出台后，住房销售市场日趋“冷静”，房东出现“由售转租”，大幅增加市场租赁房源供给，使供求关系发生变化，导致2018年前6个月租金连续下跌，2018年7月后收毕业季节的影响，需求增加，租金上涨，2018年10月以后，品质改善型需求逐步提升，支撑租金向上走势。2019年4月，上海租赁指数突破历史高位，达到1943点，中低端市场的刚性，改善需求尤其换工、搬迁等导致的换租需求上升，高端市场表现为需求增速，租金止跌反涨并连涨两个月，其中年轻家庭释放的品质租赁需求尤为明显，由于市场升温，拉升了区域内租金底价水平。

新兴城区部分区域正呈现出需求密集特征，接近中心城区，尤其是交通及规划日臻完善的近郊越来越吸引人群，相对低的租金水平应发租客的集聚效应。而中心城区表现为起租门槛较高，房源较少使得租金涨幅依然高于新兴城区。

上海的市场发展处于房地产市场调控的关键期与居住困难矛盾的转换期，上海将有效增加调控租赁住房供应量、亟需科学合理制定租金定价机制，加快完善相关法律制度、公共服务以及权益保障，既保障出租人的权益，又保障承租人的权益。

3 租赁住房科学定价的必要性

3.1 稳定租赁市场的内在需求

上海作为超大型城市，Ⅰ2018年常住人口2420万，其中户籍常住人口1440万，外来常住人口980万人，约8成的外来常住人员需要租房居住。随着世界经济中心东移，上海正在构建全球卓越城市，迫切需要吸引各类人才参与城市建设。上海市政府对发展租赁住房日益重视，住房租赁市场迎来重要的发展机遇。以万科、自如、青客为代表的一些知名民营企业纷纷布局住房租赁市场，能够为住房市场提供部分房源，缓解了政府了吸引人才的一部分难题。由于政策导向作用，部分私人业主也把纷纷多余的住房也由“售”转为“租”，提供多点位剩余的零星房源，作为租赁住房市场的有益补充。部分民营企业和私人业主由于利益最大化的驱使，容易产生哄抬住房租赁价格、分割出租以及群租等扰乱租赁市场行为，抑制了人才对住房的正常需求，影响了城市的健康发展。越来越多国有企业聘请专业权威的第三方评估公司对住房租金进行评估，科学定价，稳定了住房市场租赁价格。国有企业在制定住房租赁价格时不能单纯追求短期经济利益，还要紧跟政府政策导向并兼顾社会利益。在租赁住房市场中国有企业根据市场变化科学合理定价，民营企业和私人业主定价势必紧跟市场的风向标，不会太出格地制定住房租赁价格，保持住房租赁价格的总体稳定，推进租赁市场健康长远发展。

3.2 规范管理国有资产的现实要求

根据《资产评估法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等文件规定，国有资产出售、转让、置换、租赁等行为，均应委托评估机构对涉及的资产进行评估。国有企业住房数量大、分布广、管理分散，大部分住房以租赁方式获取收益，为规范租赁住房统一管理，应对住房租金进行科学评估。将房地产评估机构的估价结果与运营管理结合起来，实现闭合式管理，从宏观角度把握管理的各个细节，从而更好地处理和解决运营管理过程中遇到的各项问题和突发情况，提升租赁成交量，有效地提高企业自身运营管理水平，提高收益，增强企业的市场竞争力。从住房管理的角度来看，租金评估是资产管理过程中一项有力的监管措施。独立、客观、公正、科学的租金评估，可以防止国有资产流失，为监管部门提供确切的科学依据。随着改革的不断深入，住房市场规模不断扩大，新租、续租、退租等业务日趋频繁，而国有企业业务部门人员少、任务重，评估知识缺乏，仅靠自身的力量是难以胜任。为此，必须借助专业权威评估机构科学指导租赁价格。通过租金评估，有助于国有企业检查、评比及考核定量化，优化奖励机制，提高资产管控效率。企业员工可以自我对照、自我剖析，自我改进，提高工作责任心。

4 传统定价机制存在的弊端

4.1 传统租金定价粗放随意

国有企业租赁住房区域分布广范围大，既有分布在配套齐全的内环区域，又有处在中内环的配套日臻完善的沿江片区域，也有位于中外环新城区域，还有少量分布在外环以外的尚在开发郊外区域，一般由集团本部和各家下属企业管理，较长时期存在传统管理方式不一致，租金定价标准不一致。笔者从2006年起关注上海市国有企业租赁住房租金定价情况：有的企业以道路或房屋所在街镇设定一个租金价格，没有位置的细分，粗放型定价机械、呆板，缺乏定价的科学性、合理性;有的企业已租赁住房以周边同类型、同地段资产租金价格作为依据，缺乏市场化定价机制;有的企业住房经营从业人员凭资历、经验定价;有的国有为完成年度经济指标，或出于自身业绩需要，没有经过市场调研，胡乱拉高租赁价格，造成不少住房空置;更有甚者，长官意志定价，租赁价格忽高忽低，缺乏标准化操作。由于没有认识到科学权威定价机制的重要性，部分国有企业在早期缺乏科学合理及市场化定价思维，制定租赁住房出租价格主观性，随意性较大，客规上为转租、群租等不法行为提供了方便之门。各种传统定价方式缺乏市场定价思维，或多或少存在市场经济痕迹。同时，国有企业普遍存在人员年龄老化，学历偏低，手工操作多，信息化水平低，工作效率低下等问题，这些状况实际上制约了企业租赁住房市场长远健康发展。

4.2 经营部门与定价机构角色模糊

我们调查中发现，房管集团所属企业住房租赁经营部门与租赁定价机构角色不清晰，部分企业租赁经营部门就是租赁定价机构，具有双重角色。有的企业住房经营部门往往片面最求住房出租率，减少空置率而低价出租;也有的住房经营部门迫于人情世故而低价出租;偶尔也有人受经济利益驱动，利用寻租空间，铤而走险。租赁定价争議不断，房屋租赁管理中存在漏洞和风险，个别地方曾发生过腐败案件。由于住房经营部门与租赁定价机构角色模糊，住房租赁定价难以科学合理、公平、公正。国有企业普遍存在住房业务管理缺失、监督制约缺失、激励机制缺失等情况，住房租赁收益偏低。租赁住房量广价大，其租金无论是偏高或偏低，都会使出租方或承租方中的某一方遭受的经济损失。国有企业从事具体项目运营工作，对整体房地产及其市场行情的把握不及专业评估机构，为避免在房地产租赁中遭受经济损失，需要专业评估机构评估，为确定租金提供参考依据。另外，在租赁期内如何根据市场情况确定租金的调整幅度，以及租赁期满后续租租金如何确定，这些也都需要房地产评估机构给出公平公正的评估结果。

4.3 租赁定价制度有待完善

国有房管集团经营住房租赁业务，大都制定了住房租赁管理制度。翻阅国有企业住房管理制度，一般有下列条款：目的和适用范围、管理主体和租赁要求、日常管理和审批程序、禁止事项和责任追究 ，但基本不涉及或很少涉及租赁评估、租赁定价内容，有些涉及的，也仅仅是住房市场不太涉及的例外情况即超长年限或大体量出租住房项目需要专业评估公司评估。现有的法律法规确有稳定发展住房市场的内容，但很少涉及租赁住房定价的法条。由此造成，大部分国有企业住房租赁定价无章可依。各企业管理方式不一，定价方式不一，租赁定价基本处于各自为政状态。上级公司租赁定价检查、评比、考核基本以定性为主无法定量计算，比较随意，难以激发企业员工的积极性和责任心。由于企业制度及法制建设还不够健全，造成企业租赁定价机制不够科学合理，租赁住房资产收益低效，难以保证国有住房资产保值增值，住房租赁管理制度亟需修订完善。

5 科学合理定价的具体实践

5.1 制定租赁住房科学定价的标准

国有房管集团要修订住房租赁管理制度，增加租赁住房科学定价，聘请专业评估机构咨询，住房定价执行检查、考核等的条款，亡羊补牢，完善管理制度。国有房管集团按租赁管理制度聘请专业权威的第三方评估机构对住房租金进行科学评估，确定评估时点和频次，实行住房租赁指导价“一房一价”制度，做得有章可循，有据可查。国有房管集团定期巡查与考核，发现问题及时处理。为体现客观公平公正，国资委和一级集团公司经过公开渠道及一定程序建立具有一级资质、专业权威评估机构数据库。二级及以下国有企业从上级数据库随机选取评估机构，经过公司的采购招标比选程序，货比三家，招标委员会专家组成员打分，以得分高低确定适合的专业评估公司。实际使用公司与获胜的评估公司签订委托咨询协议，评估公司按照协议要求开展住房租金评估工作。双方确定房地产咨询项目建立数据库，估价对象中各套房屋数据整理入库，并根据数据库搭建对应系统，将按项目需要对系统进行维护及更新，旨在为住房估价项目提供可控、完整、规范的数据基础。评估公司根据实际使用公司委托的租赁住房范围及数量，每年在确定的时点开展市场租金评估工作，书面出具住房租赁指导价咨询报告，真正做到有章可循，有据可查。

5.2 健全市场化合理定价的体制机制

要实现国有企业租赁住房科学定价，需要二级国有企业以下公司住房租赁经营部门定价权限或定价部门剥离，二级及以上国有房管集团赋能资产管理部门或委托有资质第三方评估机构定价的经营管理模式。房管集团资产管理部们不再具体承担住房出租业务，而是作为业务主管部门。住房租赁业务归属资产平台公司或下属公司业务部门，住房租赁业务部门专门从事经营业务不再具有租金定价功能，真正实现经营和定价分开。集团公司资产管理部门定期发布租赁指导价文件，并对下属公司租金执行情况进行监督、指导、管理和考核，实现租赁住房定价市场化、专业化、科学化管理，防范租赁住房运营管理风险，提高租赁住房管理水平，提升国有资产运营收益。二个层面实现真正意义上的管办分离，界面清晰。国有企业担负着保证和实现国有资产保值增值的重大责任，通过住房租金评估，以第三方评估结果作为租赁指导价，可以防范资产运营过程中的寻租行为，防范腐败现象发生。

5.3 确定住房租赁价格评估的流程

以笔者所在二级国有企业浦房集团2020年度评估工作为例，浦房集团每年对空置住房，以及租赁合同到期日未满一年的住房租金价格进行专业评估。评估工作分三阶段：第一阶段内场填表，各下属企业在2020年3月16日至2020年3月31日填写电子表《2020年度租赁指导价评估房屋基础统计表》，收集租赁住房基本资料，并由浦房集团资产管理部门审核，确保全覆盖，不遗漏;第二阶段外场踏勘，第三方评估机构在2020年4月1日至2020年5月15日到出租房现场勘探走访，各企业业务人员将出租房现场情况向评估公司进一步解释说明;第三阶段评估机构撰写咨询报告，评估机构在2020年5月16日至2020年6月15日撰写咨询报告，并交浦房集团审核通过。浦房集团资产管理部于2020年7月1日前咨询报告下发至各企业，并由浦房集团本部以及下属各企业遵照执行。

5.4 探索住房租赁价格评估的途径

实施住房租赁指导价制度，开展评估工作，是保障租赁住房市场平稳健康发展的有效途径。按照法定程序通过聘请一级国有房管集团目录内有资质的第三方专业评估公司，对房屋的出租价格进行评估，评估时充分考虑影响住房租赁价格的生态环境，即住房建筑结构、设施设备、户型布局、层高、维护保养、建筑规模、住房区位状况、楼层朝向、交通便捷程度、周围环境与景观状况、配套条件、市场供求情况以及重大疫情等住房生态环境的多种因素，科学合理地确定租赁指导价。“一房一价”规范操作，彻底转变了传统粗放型的租赁定价方式。[1]评估价格时兼顾国有企业民生与市场双重属性，原则上略低于市场价格，体现国有企业平抑市场租赁价格的责任。规定续签和新签的房屋出租的租赁价格不得低于集团的指导价。租赁价格制定过程公开透明，由此消除了制定租赁价格过于粗放随意等弊病，从定价机制上减少转组、群租现象，根除寻租空间，堵塞了制度漏洞，提高房屋资产经营收益。

国有企业要优化租赁住房信息化管理系统，开发租赁指导价价输入功能，集团定价部门把经过专业评估且已定稿的租赁指导价“一房一价”Excel表集中导入信息系统，提高租赁合同电子化审批的效率。审批过程中一个方面，如合同租金低于系统租赁指导价，电脑会自动提醒，审批者打回业务部门重审。合同租金高于租赁指导价，合同电子审批会签顺利通过。信息系统具备租户欠租提醒、租賃指导价提醒等业务管理功能，有效提升房管集团住房业务管控水平和效率。同时，国有企业要内引外培，提高从业人员素质，打造市场化、专业化业务经营团体，充分利用移动互联网、大数据、人脸识别以及人工智能等前沿技术，提高住房经营工作效率。

5.5 提高国企业租赁住房的收益

房地产评估机构提供住房的租赁指导价评估，也可延伸到业绩考核、预算编制等目的的租金评估，可以提供长期物业投资可行性研究建议、投资周期汇报测算、企业租金平衡点测算、租期内递增率或报酬率的测算等服务。房地产评估机构还可以利用其本身对于区域内房地产租赁信息、典型租赁案例的了解，以及专业的评估团队，为国有企业提供较为精确的住宅以及商业的租金调查报告、租赁饱和度分析、商业发展前景分析等。与此同时，评估机构还可以利用自己现有的数据库，构建动态预测模型，结合人口流动、商业周期等外部性变化因素，对未来租金水平进行修正，为企业的经营调整提供市场数据支撑。

笔者所在浦房集团从2016年起在下属公房公司98套住房首次试点实行租赁指导价“一房一价”制度，II2016年较2015年同期增收67万元，增幅达48%，户均月租金出价格从2015年1601元/套递增到2016年2370元/套。浦房集团在公房公司试点成功基础上向浦房系统内所有企业推广。据统计，2017至2019年集团经营性出租房租金收入分别为：0.81亿、1.12亿、1.34亿，租金平均增长率为29%。国有企业实行租赁指导价制度，租赁住房低效使用的情况不复存在，租金收益将逐年大幅提高。

6 结语

2020年，上海市继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，稳步拓展住房租赁业务，完善房地产长效管理机制。要发挥政策引导、市场主导、企业主体、全社会参与的各自不同作用，促进住房租赁市场稳定与科学合理定价的深度融合。尤其要发挥国有企业在租赁住房科学合理定价的主力军作用，制定科学合理定价标准，健全市场化定价体制机制，实现定价机构与住房经营部门管办分离，完善严密高效的事中事后监管体系，实行真正意义上的市场化运作，保持住房租赁价格总体稳定，促进租赁住房市场长远健康发展。

注释：

I数据来源：2019年上海统计年鉴

II数据来源：浦房集团

Ⅲ数据来源：房产之窗网（上海二手房指数办公室）

参考文献：

[1]陆新龙.新时期上海市区属房管集团房屋资产经营管理模式的思考.中国房地产业，2019.7（中）：20页