3S技术在不动产测绘中的应用

周艾忠 白为龙

摘 要： 工业的发展和计算机信息技术的进步为测绘质量和效率的提高提供了条件。以土地为依托的采矿权、房屋、探矿权等不动产登记对于测绘技术适用性和测绘精度要求较高，3S技术适用范围广泛，测绘效率和数据准确性较高，在不动产测绘领域具有广泛的应用前景，相关技术的应用有利于促进不动产登记管理的规范化和标准化。本文结合3S技术的特点就其在不动产测绘领域的应用进行了探讨分析，以期可以为相关技术的实践提供有益的借鉴。

关键词： 3S技术;不动产测绘;应用

【中图分类号】P271 【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）24-0037-02

不动产测绘是现代化工程测绘的重要内容，准确的测绘数据可以为城市建设、工程设计施工以及工业产房建设提供依据。伴随着现代工业、建筑行业的发展以及基础设施体系的不断完善，相关部门加快了不动产登记管理的制度化进程，3S测绘技术的应用可以为不动产籍的调查提供建筑占地面积、地理定位、用途以及周边自然人文条件等信息数据，提高不动产登记管理的效率和精度，促进我国不动产登记管理的规范化。

1 不动产测绘工作的特点

相较于常规的地形测绘工作，不动产测绘对于测绘工作进度控制、测绘数据准确性、测绘人员专业水平以及测绘技术实施规范性等的要求更高。测绘单位要严格按照国家不动产登记管理的相关标准规范和法律条文进行测绘方案的制定，测绘工作执行中也要相关遵守相应的流程规范，测绘完成后需要将相关的数据提交给相关部门进行审核，如果审核不通过则需要进行二次测绘，直至测绘精度以及结果符合要求方可作为不动产产权资料进行保存管理或者是作为建设依据进行使用。不动产测绘所获取的数据材料收到国家物权法的保护和管理，不可随意泄漏或者使用。

根据测绘对象、管理方法等的不同，我国不动产测绘可分为三种运作模式。首先以市场规律为基础受私营企业或者是个人进行的测绘工作，由于部分房地产建设区域或者是业务被企业垄断，相关企业和测绘单位或个人之间缺少协调，导致测绘工作处于比较混乱的模式，测绘工作的效率比较低，数据的准确性很难保证。第二种市场化模式在以房地产为代表的不动产测绘中最为常见，在房地产测绘管理方针的引导下测绘单位主要为房地产的设计建设优化为目标执行测绘工作，市场化模式在一定程度上可以促进不动产测绘市场的改革，有利于整体测绘水平的提高。最后就是测绘工作与不动产管理完全分割的分离模式，这类模式在房地产测绘中也比较常见，即工程前期测绘及项目经营管理完全分割相互脱离。

2 3S技术概述

全球定位系统（Global positioning systems，GPS）、遥感技术（Remote sensing，RS）、地理信息系统（Geography information systems，GIS）三项技术合称为3S技术，需要以卫星定位导航、空间技术、通讯技术以及计算机信息技术等作为依托，在实际的测绘工作中三项技术会进行综合应用，以实现多种类型信息的获取和测绘精度的提高。

2.1 GPS技术

全球定位系统在社会生产生活中的应用十分广泛，除了专业的地理测绘、军事工业以及抢险营救等领域之外，现代社会人们的日常出行也离不开GPS的帮助。在卫星导航和无线电信号传输技术的支撑下，利用GIS可以实现对地球上任意点位的经纬度定位和精确时间的确认，卫星数量和无线电信号的传输速率会对定位的速度产生影响。与常规的地面定位技术相比，全球定位系统受天气、地形以及磁场等因素的影响可以降至最低，从而达到全天候连续性的定位信息的提供，地理位置和时间信息的精度也更高。

2.2 RS技术

上世纪六十年代近代物理、空间技术以及电子计算机技术等的研究都出现了突破性的进展，遥感技术也诞生于这一时期，作为一项综合性的探测技术，在地形测绘、物体识别以及数字地面模型构建等领域中都发挥这重要的作用。遥感技术主要包括航空遥感和卫星遥感两大类，其中地形勘探和地形图绘制对于精度的要求比较高因而多采用航空遥感，航空遥感在实际的测繪工作中应用也最为广泛。卫星遥感相对来说成像的质量更高，且可以更高效率地获取地面基础数据，为数字地面模型的构建提供了重要的信息数据支撑。遥感技术主要是通过远程控制对可见光、电磁波以及红外线等进行感知，并通过对电磁波信号的发射、吸收和反射实现数据的获取和传输，遥感技术可以作为人类视觉的延伸，在遥感技术的帮助下技术人员可以得到更远区域内的物体的形状、性质等数据。

2.3 GIS技术

现代化城市建设对交通系统规划以及土地建设对于相关区域地理信息的广度和精度提出了更高的要求，地理信息系统应运而生。地理信息系统是计算机技术、地理科学以及数据库等技术综合应用结合而产生的，该技术的应用对于社会经济发展和城市建设规划都有着积极的意义，在现代化工业生产、物流运输、城市建设规划以及人口普查等方面都得到了广泛的青睐。作为一项可以对空间地理数据进行采集、分析和集中处理的综合性信息系统，该技术在测绘领域应用可以大大提高测绘工作的效率和数据整合处理的质量。

3 3S 技术在不动产测绘中的实际应用

目前不动产测绘市场较为混乱，测绘单位的技术水平参差不齐，测绘工作的规范程度有待提高，在此背景下3S技术的规范化应用可以提高测绘的质量，取代驱逐低质测绘单位，促进不动产测绘健康可持续发展。

3.1 全球定位系统技术应用

相较于一般的地形测绘，不动产测绘所需的数据更为精细，需要测量的数据点位也更多，包括建筑物的具体位置、周边独立建筑物、房屋交界点位等等。在实际的测绘工作通过应用GPS技术可以扩大测绘定位的覆盖范围，建筑物的边缘以及周边的构筑物都可以进行直观的数据获取，于此同时测绘的精度也可以得到保证。利用该技术所获取的地理信息可以直接作为不动产管理的地籍要素和房产要素进行登记。需要注意的是在实际的不动产测绘中可能会出现建筑物高度过高阻碍GPS信号传输的情况，为了确保测绘的效率和精度可以通过全站仪系统的应用降低影响，根据测绘数据需求在不动产GPS测量区域设置固定的控制点，通过完善的测量网络的设置，确保房产角点、地籍信息等测量的准确度。

3.2 遥感技术应用

高分辨率的影像资料是遥感技术的重要优势，且该技术的应用范围较广，受地形条件以及气候因素的制约较小，以RS技术为依托可以为不动产测绘提供高质量的影像数据，对于地形条件复杂或者是测绘人员不便实地考察的地区也可以利用该技术获取高精度的影像资料。工作底图绘制是不动产测绘的重要工作内容，也是房屋建筑土地权调查的基础，利用遥感技术可以绘制出高分辨率、高精度的工作底图。遥感技术覆盖区域广泛，收集的数据可以通过计算机自动生成相应的地形图或者是地形模型，摆脱了传统测绘工作受时间和技术人员绘图能力的限制，且利用RS技术绘制的地形图的精确度也比较高。此外还可以利用航空遥感技术进行房屋建筑的倾斜角度正射影像图的获取，突破房屋三维模型构建受拍摄角度的影像。技术人员根据测绘需求可以在一个飞行平台上设置多个不同角度的传感器，同不获取建筑物多个角度的影像资料，减少技术人员实地测绘的工作量，同时获取建筑多个角度的影像资料，提高模型构建的效率和绘图的精准性。

3.3 GIS技术的应用

不动产测绘需要以户外测绘作业得到的数据信息为基础，结合不动产权籍调查的相关数据进行数据库的建立和信息整合，并依照不动产测绘的相关标准对调查结果进行规范化的处理，对图形数据的空间信息进行分析实现数据库图形信息的关联。不动产测绘的信息需要达到房产图形数据与不动产权属信息对应关联、地籍图形信息与房地产测绘图对应关联、图形相关拓扑信息无误差、模型图的相关图形表达符合标准规范以及不动产建筑房屋的结构属性和编码符合相关规定要求。地理信息系统可以对上述图形数据进行高效的编辑整理，降低信息处理的难度，提高不动产测绘数据整合的效率。

3.4 3S技术在不动产测绘应用中的注意事项

首先要结合测绘地的地形条件和测绘要求，做好地形要素的配合。当出现两个建筑物距离过近图形表达不够准确时，可以将该地标的图形进行缩小或进行小幅度的位移。绘制工作底图时要先分析区域内全面的地形地貌数据，在此技术上进行土地权属的划分和等高线的规划。测绘工作一定要严格按照既定的测绘实施方案来进行，以确保野外数据收集的全面性，当突发情况发生某项数据难以获取要及时与测绘管理人员进行沟通，调整测绘方案。

其次要根据测绘要求和技术特点进行技术综合应用，优化测绘数据采集方法。在不动产基础影像资料的绘制过程中，可以通过界点地标以及轮廓线的优化，细化各图形的表达。内业采集过程中可以将通过独立标记实现3S技术与不动产测绘体系的融合。如果需要进行数据的补充采集测绘一般可以先进行立体点的补测，并根据补充收集到的数据信息对原本的图纸进行调整修改。

最后要根据野外收集到的地形测绘信息和地籍调查数据建立相应的不动产测绘数据库，确定图形表达和数据信息之间的对应关系，依靠地理信息系统对数据进行整合处理和分析，优化模型和图纸中的地形要素配合和图形表达，对地籍数据进行准确的计算，充分发挥3S技术对于不动产测绘和登记管理的促进作用，提高不动产测绘的质量和工作效率。

4 结束语

综上所述，3S技术的不动产测绘中的应用有利于提高测绘工作的效率和测绘数據的准确性，为不动产登记管理提供更为精准的地籍信息，促进测绘行业技术水平的提高和不动产登记管理的规范化。在不动产测绘中可能会遇到各种阻碍测绘技术实施的情况，测绘技术人员要根据实际条件灵活设计测绘方案，降低不利条件的影响，确保不动产测绘的规范性。

参考文献

[1] 朱立松，郑勇刚，赵斌.3S技术在水利工程管理和保护范围划界中的应用——以兰溪市为例[J].矿山测量，2020，48（01）：36-39.

[2] 王兴，王欣.3S技术在低效园地和残次林地整治转化为耕地工作中的应用[J].经纬天地，2019（05）：19-21.