我国商品房预售资金监管制度问题及对策

余建芬

摘要：随着经济的发展，我国商品房的建设日益壮大，于此而来的是我国商品房后续预售相关问题，其中商品房预售资金监管制度的问题被提上了日程。2010年我国全面实施商品房预售资金监管账户制度，这对规范预售资金的收存、支取、使用，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范房地产预售风险，规范房地产预售行为等发挥了积极作用。但由于现阶段我国仍缺少一套完整且可行的商品房预售资金监管办法，各地的做法不尽相同，给我国房地产二级市场的秩序带来重大影响。基于此，本文主要对我国商品房预售资金监管制度问题及对策做具体论述，希望通过本文的分析研究，给行业内人士以借鉴和启发。

关键词：商品房;预售资金;监管

众所周知，商品房预售作为房地产企业最直接的融资方式在当前房地产市场得以普遍运用。但是，现行商品预售资金监管办法采取“一刀切”的监管方式，在一定程度上影响了房地产开发及资金使用效率，不利于房地产市场健康平稳发展。因此，有必要进一步完善现行新建商品房预售资金监管制度。

1 预售资金监管制度建立的背景及对房地产市场管理的好处

当前，对预售资金进行监管的主要目的是防止资金被挪作他用导致楼盘无法按时完工。商品房是一种与社会稳定和人民生活息息相关的特殊商品，从中央到地方各级政府都高度重视，规范房地产市场，包括土地出让、规划审批、建筑管理、经营行为、价格管理等，目的是防止开发商截留和挪用预售资金，从而导致开发项目资金链断裂，最终出现未完工的建筑或携款潜逃等现象，从而引发群体性事件。在引导和促进房地产业健康有序发展的同时，预售资金监管的实施将对维护购房资金的安全、购房人的合法权益和化解潜在风险隐患都将发挥举足轻重的作用。

2 在全國各地制度执行十几年以来，目前阶段存在的主要问题

2.1 商品房预售监管沉淀资金使用受限，预售资金使用效率有待进一步提高

实施商品房预售资金监管后，房地产开发企业必须将全部预售资金全部缴存至预售资金监管账户，企业只能按照预售资金使用节点申请提取资金用于预售项目开发建设，相当一部分资金沉淀在资金监管账户中，影响了房地产开发企业自有资金的流动性，资金使用效率不高，一定程度上影响商品房预售项目的后续开发建设。

2.2 银行监管模式存在问题

银行监管模式主要存在着以下几点不足之处：第一点是，银行在预收款进入监管账户之前无法对其进行规范监管;第二点就是银行缺少评估房地产工程进展所必须的专业技术，而需要委托其他专业机构对工程进展进行监督评估，这无疑会导致监管工作的成本大幅度增加。此外由于房地产开发商绝大多数都和银行机构存在着业务关系，因此，在评估过程中可能会违背中立性和公正性作出决断。根据相关规定，房地产企业在使用资金时须取得贷款银行的同意，一般而言，银行会通过保证金账户的方式对预售资金当中的一定比例进行冻结以便于还贷，但是银行无法有效监控剩余的大部分预售资金。

2.3 监管资金存在司法执行的风险

对于商品房预售资金监管帐户内的资金能否被查封和执行的问题，有过较多的争议和分歧，全国范围内，不同地方政府和地方法院的认识不同，对是否可执行标准不统一，因此监管资金存在司法执行的风险。

3 完善我国商品房预售资金监管制度对策

3.1 明确商品房预售资金监管主体

明确商品房预售资金监管主体主要从相关专业知识的优化和人员能力的优化两个方面来论述。一是监管主体必须要具备相关专业知识。房地产交易预售资金的监督和使用具备较强的专业性，因此，为了有效保证商品房预售资金监管工作的效率和质量，监管主体必须要具备专业的知识水平。首先必须要有具备相应的金融商业知识和能力的专业技术人员;其次必须要有具备建筑工程专业知识能力的专业技术人员。二是优化监管资源的分配，以最大限度地降低监管工作的成本，并最大限度地提高监管工作的效果。在设计监管模式的过程当中，有必要对资金监管参与者进行简化。监管机构越精简和高效，就越容易界定参与者之间的权利义务关系，有助于降低监管参与人之间的沟通成本和监管费用。此外，监管机构应该具有独立的地位，要有能力独立承担法律责任，确保其能够认真履行监管职责，保护购房者的利益，促进房地产行业的健康发展。

3.2 调整商品房预售重点资金监管标准

商品房预售重点资金监管标准需要适应商品房预售的发展，商品房预售重点资金监管标准按项目总投资成本（不包括地价）的75%确定（符合预售条件，其项目投资必须达到工程总投资的25%及以上）。其重点监管资金基础额度为：重点监管资金基础额度=项目总投资成本×75%监管部门根据预售项目在预售前已完成工程量及支付工程款情况核定重点资金监管标准及其具体比例。实际监管额度=项目总投资成本-实际已投入的部分预售资金进入监管账户，达到重点资金监管标准后，房地产开发企业可以申请提取非重点监管资金，必须用于偿还本项目的银行贷款、支付施工单位的工程价款及本项目其他应付款等。

3.3 有效应用预售资金监管系统

近年来，商品房预售资金监管制度在我国各大中型城市中逐步开展，针对该制度而开发上线的信息化管理系统也应运而生，通过这种监管化信息管理系统，来对开发企业商品房预售过程的售楼资金进行入账环节的精细化、准确化管控;同时，对于开发企业每一笔预售资金的使用、支付各个环节进行实时跟踪管理和监督、确保开发企业在楼盘竣工封顶之前保留有一定足额的预售资金。预售资金监管系统是对所有开发企业在楼盘出售过程中，政府行业主管部分对商品房购房款进行监管的系统，通过对业务的所有需求进行系统级的分析，设计出能够对商品房预售资金监管业务进行支撑的系统，为房地产开发企业和房屋交易监管中心研发业务软件以及对应的后台服务程序。

3.4 创新商品房预售资金重点监管方式

创新商品房预售资金重点监管方式主要包括四个方面：首先是降低或提高商品房预售重点资金监管标准;其次是银行出具现金保函，免同等额度的重点监管资金;然后是集团公司（或母公司）出具承诺书或第三人担保，免除50%的重点监管资金;最后是可设立商品房预售资金监管保险制度，即开发商购买商品房预售资金监管险，分散转移风险，通过商业保险方式保证预售监管资金损害赔偿。

3.5 行业主管部门与司法部门的有效沟通，确保监管资金的合理合法的使用

行政机关的工作人员应当定期进行市场检查，查看开发企业有没有按规定将项目相关的许可证等在其售楼处进行公示，并对没有履行披露义务的开发企业责令限期改正，情节严重者可以依照相关法律进行处罚。对于不按时披露信息情节严重以及屡教不改的企业加大处罚力度，只有这样才能督促开发企业更好的履行信息披露义务，要积极的与司法部门的有效沟通，确保监管资金的合理合法的使用。

4 结语

总之，加强对商品房预售资金的监管，有利于维护预售商品房交易各方的合法权益，防范和化解房地产领域的风险，促进我国房地产市场的健康发展。因此，进一步加强预售资金监管、不断提高资金监管工作的效率和质量，对于有效规范房地产二级市场秩序、保障购房者的资金安全、促进我国房地产行业的长远稳定发展具有重大意义。

参考文献：

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