基于“一房多卖”情形下合同诈骗的认定

张志 栾维维

摘 要：我国物权法针对不动产物权变动采用的原则是债权合意加登记公示原则。现实中“一房多卖”更多的出现在民事欺诈中。本文从“一房多卖”涉及民事违约的司法认定和合同诈骗的司法认定两个方面进行分析，意在论述行为人以非法占有为目的，在签订合同过程中，采用隐瞒事实真相的欺骗手段“一房多卖”骗取被害人数额较大的财物的涉嫌合同诈骗罪。

关键词：一房多卖;民事违约;合同诈骗罪

行为人以非法占有为目的，在签订合同过程中，采用隐瞒事实真相的欺骗手段，将已抵押给他人的底商重复销售给其他买受人，将已向他人出售的底商和已抵押给他人的住宅重复抵押给其他买受人，骗取其他买受人的财物，数额巨大。行为人这种在明知自己无力偿还买受人购房款的情况下，采用欺骗手段“一房多卖”、“拆东墙补西墙”的行为笔者认为已构成合同诈骗罪，这种行为不仅扰乱了正常的社会、经济秩序，而且给基层社会稳定造成了极大的困扰，最后被判处刑罚完全是咎由自取。

一、民事违约责任和合同诈骗的相关法律规定

2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过的《中华人民共和国民法典》第二编物权编规定了不动产变更登记制度;第三编合同编第八章规定了合同的违约责任，从民事层面规定了当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任……

依据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定，有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

从上述条文可以看出，行为人“一房多卖”涉及民事违约，一般情况下卖方应承担违约责任;但是行为人以非法占有为目的，在签订合同过程中，采用隐瞒事实真相的欺骗手段，骗取被害人财物，数额巨大的行为，依据法律规定，此种“一房多卖”行为涉嫌合同诈骗罪。

二、“一房多卖”中民事欺诈违约的司法认定

我国民法典物权编针对不动产物权变动采用的原则是债权合意加登记公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行登记这一法定形式。常见的“一房多卖”主观意图其实就是因为房屋涨价了，想多挣点钱。现实中“一房多卖”更多的出现在民事欺诈中，房地产开发商（或者业主）将同一房屋先后出卖给不同的买受人。房地产开发商（或者业主）与不同的买受人签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产登记过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为房地产开发商（或者业主）所有，对于出现的多份房屋买卖合同在债权法意义上均属于有效的买卖合同。这其中房地产开发商（或者业主）只是为了获取更多的利益，故意履行其中一份房屋买卖合同进行物权登记，不履行其他已经签订成立生效的房屋买卖合同，但房地产开发商（或者业主）主观并不具有无偿占有其他买受人财物的意图。此种情形下虽然也存在不能给其他买受人交付房屋的情形，但基本不存在无法退还购房款的情形。即房地产开发商（或者业主）在“五证”齐全的前提下，只是为了赚取更高的房屋价款而故意“一房多卖”，但对于其他买受人已支付的购房款，房地产开发商（或者业主）并不想非法占為己有，而是通过履行债权法上的违约责任来弥补其他买受人的合法利益损失。基于此，房地产商（或者业主）的该种行为就应认定为民事违约行为，而不能将其评价为刑法规范意义上的合同诈骗行为。

三、“一房多卖”中合同诈骗的司法认定

与上述情形不同的是，少数“一房多卖”的房地产开发商（或者业主）客观上根本不打算履行交房义务，甚至有的房地产开发商自己“五证”不齐全或者干脆都没有，也就是说房地产开发商从最开始建房、对外宣传就是意图无偿占有买受人的财物。具体来说，房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如建房手续不全根本不可能建造房屋;或者在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为己有;或者在签订合同取得买受人的购房款后，又不打算履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等;或者在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，或者采取“拆东墙补西墙”的方法敷衍买受人，甚至干脆携款潜逃。种种迹象表明行为人主观上是想利用合同形式骗取对方当事人即买受方的财物，即房地产开发商（或者业主）是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，具有非法占有的目的。这些行为客观上均不能认定民事欺诈行为，而应该定性为刑法意义上的诈骗行为，因而应根据刑法主客观相统一原则应将这种行为定性为合同诈骗罪。

参考文献

[1]魏长明.浅析表见代理与合同诈骗罪之间的关系[J].天津检察，2008，000（004）：47-49.

[2]韩哲，薛洁松.合同诈骗罪中非法占有目的的判断[J].中国检察官，2015，000（022）：48-49.

[3]梁艳.合同诈骗罪的个案分析研究——以曾某“一车库多卖”为例[J].商，2016，000（008）：225-225.

[4]陈伟，谢可君.无权处分行为中财产犯罪的性质认定——以“司机盗卖房产案”为切入[J].西部法学评论，2016，000（003）：21-31.

[5]李靖，陈兵.论商品房交易中欺诈行为的法律规制[J].甘肃广播电视大学学报，2018.

作者简介：张志（1987.06—），男，山西省定襄县人，硕士，法官助理，研究方向：刑法学。

栾维维（1986.12—），女，山西省定襄县人，硕士，检察官助理，研究方向：刑法学。