细化管理视野下的房屋修缮工程项目管理研究

钱轶栋

摘 要 随着现代工程不断发展，技术水平不断提高，部分老楼年久失修，后期的房屋修缮工程也逐步成为重要环节，在修缮当中，首先必须做到对工程质量的精益求精，而提升修缮工程质量，同时降低成本，也成为现代房屋修缮工程的重要研究方向，引进细化管理，完善管理结构，提高工程质量。本文以上海市长宁区住宅建设管理中心的房屋修缮工程为例，研究细化管理视野下的房屋修缮工程。

关键词 细化管理;修缮工程;研究

修缮工程与建设工程有着本质不同，修缮工程主要是对房屋建筑的维修改造，并不涉及大规模改造，但是也有着许多难题，因此，如何做好修缮工程管理，也就成为我国目前基建工程的一大难题[1]。

1房屋修缮工程的特点

房屋修缮主要指一些房屋因其受到自然环境。使用或者地质灾害等原因被损坏，消耗，为了恢复其功能，降低其破损面积，就需要对房屋进行维修，翻新，改造，延长使用寿命。

2房屋修缮的目的

房屋修缮主要有以下几个目的，首先是保证房屋安全性能，这也是修缮的主要目的;其次，美化环境，改善房屋内部和外部环境，达到和谐效果;最后，保证资源减负，使用节能材料或者节能技术，降低资源消耗，保护环境，对于部分高能耗建筑进行节能改造以及再利用，有利于节能减排政策[2]。

3修缮工程与建筑工程的区别

修缮工程不仅是负责房屋修缮，与建筑工程相比，它的建筑管理和相关要求与建筑工程是相同的，但是也有着自身的区别和特点，详情如表1.1所示

表1.1 房屋建筑工程与房屋修缮工程的区别

特点 房屋建筑工程 房屋修缮工程

管理对象 新建房屋 既有房屋或旧房屋

工作内容 建筑（土石方、基础、钢筋混凝土、屋面等）、装饰建筑、安装等 翻新（拆除）、建筑（砌筑等）、装饰装修、安装、检测、加固等

建设周期 较长 相对较短

资金投入 大 相对较小

操作程序 有一套正常的工作顺序 突发事件、不可预见的情况较多，难以按照正常顺序进行

工作面 建筑红线内，多为露天作业 原建筑物内，多为室内作业

环境因素 影响大 影响相对小

场地限制 较小 较大

风险主要来源 市场价格、地质条件 市场价格，改造内容不确定

风险的可控性 有预警信息的风险事件比例较大 无预警信息的风险事件相对较多

风险影响造价相对程度 较小 较大

建筑材料 全部使用新材料 部分使用新材料，一部分旧材料

4细化管理的意义及原则

4.1 细化管理的意义

精细化管理是一种管理理念、方法以及文化。随着当今时代不断发展，对于管理质量要求也逐渐提高，在基本管理基础之上，将这种理念更为深入内部，与基本管理思想相融合，最大程度降低资源浪费，并且降低运营成本。这种细化管理从某种角度来说，是将管理人员的职责与分工更为明确，更是需要落到明面上，书本上，成为一个有规定的制度，并且最后做好落实。并且一个企业还是某个人都需要一个目标，如果没有指路明灯，那么管理就会失去目标，即使有着再优秀的制度，再完善的方法，也是无济于事，这样就要求细化管理当中必须要有目标。目前资源管理比较复杂，在日常管理当中，保证所有人齐心协力，寻求合作，做到思想同步，保证沟通积极有效。在细化管理中，如果出现问题，那么首先需要进行汇报，做到集思广益，积极听取别人提出的意见与问题[3]。

随着时代不断发展，也随着细化管理的不断深入，必须更加精益求精，保证管理细化，只有做到了细化管理，每个环节都做到细致，那么每项工程都将做到精品。

4.2 细化管理原则

细化管理分为两个原则。其中，第一个原则是专业化，主要指的是企业发展方向的专业化以及员工岗位专业化。随着我国科技不断发展，提出科学技术是第一生产力的口号，我国越发重视科技创新，科技人才受到人们的尊重[4]。

第二个原则就是科学量化。无论是什么方向，我们都需要研究人才，这也就是为什么需要做到科学量化，提倡专家管理，保证高水平完成工作。

5修缮工程问题的现状

5.1 项目缺乏计划性

在我国，因为科技的不断发展，建筑水平不断提高，所以大多数施工单位都重视新建工程，而对于修缮工程却没有特别关注，这种情况已经相当普遍。因为我国大量人口，并且人口不斷增加，对于新建房屋数量规模要求极高，这也就导致对于老旧楼盘的修缮就很不重视，甚至在老旧楼盘濒临损坏的时候直接拆除而不考虑修缮，直接将老楼居民转移到新楼，所以越发忽视修缮问题。因为上述原因，所以修缮经费和负责修缮的单位也逐渐减少，但是很多可以居住的老旧楼盘却没有得到修缮，并且因老化，损坏等原因会随着时间推移而越发严重。其次，部分楼盘的物业经费较少，因为大多数物业将经费投入到新楼盘的物业建设中，这也就导致旧楼盘物业缺少资金，这也就使得物业不会主动浪费资金去进行修缮工作，修缮项目规划明显不足，这也就导致修缮工作的方案不清晰，不明确、施工队伍不明确，易出现工程质量不过关，计算误差。

5.2 招标方式不合理

我国普遍的招投标方式是“最便宜中标法”，但是这种招标方法却一直饱受争议，一直以来，对于招标都是追求低成本高质量，但是大多数人都忽略了一个问题，成本与质量成正比，如果过分压低价格，那么只会降低成本最后导致工程质量受到影响，造成一系列安全隐患。这种方法在过程执行当中只会有三种结局：

首先，就是因为质量与成本无法统一，导致企业为了自己的经济收益，偷梁换柱，降低材料费用，降低建筑质量，减少经费支出，缩减施工步骤，导致质量大幅度下降，第二，有些企业无法平衡之后，选择维持质量，但是这样无法保证自己的收益甚至会因此亏本。最后，有的企业会申请加价，加强管理，提高设计和施工水平，保证项目质量。对于以上三种情况分析之后，不难发现，这种招标方式给予施工单位经营造成了困难，妨碍了可持续发展。这也就导致部分企业形成了不良风气，中标之后，使用不符合标准的手段达到自身利益最大化。这就是为什么在房屋修缮工程当中，许多问题会经常发生，之所以会发生这种靠着各种方式弥补单价，都是因为竞标获得的经费低于施工和管理成本。

6解决方案

6.1 细化管理现场监管

对修缮工程实施责任制度，组成修缮工程管理小组，全程监管施工现场，管理人员直接汇报。管理人员首先需要抓好质量管理，严格按照国家颁布的质量管理标准，从施工准备到施工过程。其次，需要严格执行检察制度，把握质量关，所有工程签单必须做到现场签单，不得不签。一旦发现违反工作条例，偷工减料，直接叫停，不得使用未经工程方签字的设备或材料。未验收之前，不得擅自开展接下来的施工，在确保质量之后才可以支付款项，做好经费核对。保证每周进行相关工程会议，由现场质量管理报告施工情况，并且完善下一步，提出重点项目。保证不定期召开质量专题会议，及时解决问题[5]。

6.2 材料细化管理

无论是什么工程，建筑材料都是工程项目的重中之重，并且在项目成本中占据主要地位，材料质量对项目質量有着直径影响，而材料价格也直接与项目成本挂钩，质量好的东西普遍价格就会高，但是大多数人都希望“物美价廉”，但是质量和价格是一对矛盾共同体，如果价格过低，质量很难得到保证，这就要求企业在材料管理上，做好细化管理，严把质量关。所以在修缮工程当中，不仅关注施工进度，更是在保证经济效益的基础上确保材料质量符合标准[6]。

7结束语

随着现代科技水平不断提高，房屋建筑水平也不断提高。因为人口的不断增加，技术水平不断提高，大多数老旧楼房的修缮工程也逐步提上日程，本文以长宁区修缮工程为例，认为细化管理必须要与修缮工程结合，将细化管理思想落到实处，提高管理效率，这就要求我们面对问题，解决问题，深刻了解修缮情况，解决问题。

参考文献

[1] 李东.房屋修缮项目施工管理——安全文明施工的控制分析[J].建材与装饰，2020（7）：189-190.

[2] 宋庆瑶.精细化管理下高校房屋修缮工程质量控制[D].长春理工大学，2014.

[3] 谭再飞.服务社会以人为本注重效率──浅谈住宅修缮工程的实施（项目）管理[J].建设监理，2013（7）：21-24.

[4] 杨颖.精细化管理视野下的高校房屋修缮工程项目管理研究[D].华中师范大学，2011.

[5] 毛艳丽.加强高校修缮工程管理浅析[J].财会通讯，2009（29）：58-59.

[6] 赵界欢.高校修缮工程管理存在的问题与对策[J].高校后勤研究，

2009（4）：52-54.