公证中如何理解适用新物权法司法解释

关键词 公证 适用 新物权法 司法

作者简介：郭远朝，黑龙江省龙江县公证处。

中图分类号：D926.6                                                   文献标识码：A                     DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.10.011

一、关于公证的概念与含义分析

（一）公证的定义

公证制度由来已久，早在罗马共和国时代就已经出现了公证制度的雏形。在经过数千年发展后的今天，公证制度的定义已经有了明确的规定：公证机构依照自然人、法人或任何被官方承认的组织的申请，按照相应的法律程序对民事法律行为、具有法律意义的事实、文书的真实性及合法性予以证明的活动[1]。

（二）公证的作用

作为国家司法制度的组成部分，公证制度在预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序等方面起到了非常积极的作用，并且也被作为一种常见的司法手段。就本质上来说，公证机构的活动属于证明活动，与人民法院在受理案件时进行的诉讼活动有很大差异。两者的主要差异体现在公证往往在民事争议发生之前发生，其主要作用在于认可法律行为、具有法律意义的文书以及相关事件的真实性与合法性，因而具有控制纠纷过程中的不稳定因素、减少诉讼需求的作用，公证本身并没有解决争议的功能;诉讼活动则发生在民事权益纠纷发生之后，且还要以当事人的起诉为进行前提条件，由于诉讼本身具有做出裁决的功能，因此，诉讼能够用于解决争议或纠纷。

（三）公证的其他内容

公证行为指可采用公证的行为或公证能够有效发挥的内容。当前我国的公证行为包括证明合同（契约）、遗嘱、委托等;证明法律行为以外的法律文书（所有在法律上有效的文书均能够通过公证证明）;证明法律事实（法律事实分为法律行为与法律事件两种，前者以人的意志为转移而后者不以人的意志为转移，公证中的法律事件是指与人的意志无关、但会造成一定法律后果的事实）;证明法律后果（与前一条相对，部分事实未必会造成法律后果，但为避免争议同样需要证明）;还包括对追偿债款及物品文书的证明、对证据的保全、对遗嘱及文件的保管及其他公证行为等。

二、关于新物权法

物权法的全称是中华人民共和国物权法，其主要作用在于维护国家基本经济制度及社会主义市场经济秩序、明确物品的归属权、确保物品发挥其效用，同时保障物品所有人的物权。物权法脱胎自宪法。在性质上，物权法属于司法，这也就意味着物权法基于民法而产生，其进行调整的基本内容人与民事主体之间发生的法律关系息息相关，也因此物权法具有强行、普通、固有及对财产进行保护的特性。随着2020年5月28日《中华人民共和国民法典》的出台及《民法典》在2021年1月1日起的全面施行，《中华人民共和国物权法》将在同一时间被废止。

三、公证中如何理解适用新物权法司法解释

（一）如何对不动产处分权的合法性进行审查

1.我国在对不同物权上的原则是不同的，寻常物品的物权一般采用法定主义原则，但对于不动产（房产或汽车等）的物权判定则主要执行登记主义原则，登记主义原则是指以不动产登记簿上所明确记载的不动产所有人来判定不动产的归属，这也是“房产证上加谁名字”这一社会现象的由来。

2.以多数《物权法》中的规定来看，通常情况下公证处在公证不动产的从属时，一般会要求当事人提供产权证及不动产登记簿记载情况，判定其是否一致，如果两者出现差异以不动产登记簿上的内容为优先判定证据。但由于《物权法》中对真实权利人请求共享不动产物权予以支持态度，因此，在出现这种情况时能否仍以不动产登记簿的记载进行判定，还有待商榷。

3.法理上认为以登记主义确认不同产权的方式在本质上属于公示方式，从简单一点的角度上来讲，这种方式类似“宣称主权”，因而在物权法定主义下具有绝对性及排他性，主要是为了确定物权的变动规则，并使不动产这类物权在交易时具有较高的安全性及可靠性。但由于实际生活中可能产生的意外远超过人们能够预见到的，因此仅仅依靠不动产物权登记簿上的记载情况进行判断，有些情况下也会有失偏颇，因此《物权法》中对一些特殊情况进行了补充说明，如“有证据证明不动产登记簿有误”的情况下，不动产登记簿将无法再作为判定不动产产权所属的主要依据。这种情况的出现，意味着与不动产产权有直接利害的关系人享有对不动产登记簿进行质疑及请求更正的权利。

4.多数公证实务中都会涉及到对当事人不动产物权的真实性及合法性进行审查，如当事人持有不动产权证委托进行不动产售出的公证，而产权证上以及不动产登记簿上明确了此人确实是该不动产的所有者，則可按照正常手续进行公证。但如果在此基础上适用《物权法司法解释（一）》中的第二条规定进行审查，那就需要针对此当事人的婚配情况，不动产是否在婚内取得，与其配偶是否就该不动产制定过财产协议等，尤其是关于夫妻共有财产的协议更应当得到详细核实，否则极易造成委托处分侵权，致使公证本身不再具备应有的法律效力。

5.如果在此基础上进行延伸，也可针对婚姻存续期间的情况进行分析。以婚前某一方不动产约定添加共有人的公证为例，如果不做这些相关证明，同样会出现不动产登记簿记载内容与真实权利人产生冲突的情况。针对这种情况，公证处应针对由婚内一方父母出资购买却登记在子女名下的房屋核实出资方父母意见，并综合考虑双方情况后给出公证证明，确保公证本身具有应有的法律效力。

（二）如何理解和把握不动产预告登记的效力

1.《物权法司法解释》中针对未经预告登记的权利人同意，擅自转移或设定不动产使用权、抵押权、地役权的行为作出了明确规定，规定这种行为应按《物权法》第二十条第一款的内容，使之不具备被法律承认的物权效力。通过简单了解可以得知，这种内容是针对房产开发商、土地使用者等不动产产权所有人进行一物多售的行为出现的，同时对制止将已出售的内容擅自作为抵押也具有一定的制约效力。然而，公证事务中不仅涉及到这方面的公证，同时还涉及到了二手房、车的买卖、抵押、委托办理所有权预告登记等一系列相关事项。

2.预告登记在概念上与本登记是相对的，其概念在于：当事人在签订对不动产进行买卖或其他处理的协议之后，为保障其物权在将来得到实现，可按照约定向登记机构申请预告登记，在预告登记时限到达前的时间里，所有未经预告登记人认可的、针对该不动产进行的处理行为均不被法律所承认。也就是说，在预告登记期间未被登记人认可的不动产处理行为不具有相应的法律效力。由此可见，预告登记本身具有预备性，因而虽然不具有物权效力但却具有债权效力，在预登记期内也体现出一定的对抗效力。

3.与预告登记有关的这方面内容适用于以下情况：

（1）房地产开发商针对开发完成但尚在建设过程中的不动产物权进行抵押担保公证时，应先对不动产项目本身是否已经进行了对外预售，若能证明不动产有对外预售的事实条件发生同时也办理了预告登记，则需要房地产开发商经办人提供由权利人同意抵押的书面证明，对这类书面证明的真实性也应进行核实。

（2）如果遇到有委托他人代替自己登记新购置的商品房所有权的情况，对其购房合同是否申办过预告登记的情况进行调查，若没有，则无法证明购房人确定购买其房屋，此时原则上需要在先办理了预告登记的前提下再进行公证，若当事人执意进行则应向其说明这种做法存在的风险，并予以记录。

（三）如何理解和审查按份共有人的优先购买权

按份共有人优先购买权制度在民事法律关系中非常重要，有关物权共有问题，《物权法司法解释（一）》中用了大量的内容和细节描述，这足以证明相关方面的内容的重要性。就复杂程度来说，按份共有在所有共有类型中排在前列，因此对于该内容的司法解释尤为详尽，其中，又以优先购买权最为详细。优先购买权的主旨在于通过减少共有人人数的方式使共有物的使用关系得到简化、提高共有物的利用效率、维护共有人内部团结，因此，在适用过程中需要重点把握以下问题：

1.针对按份共有份额的情况，其他共有人无法享有优先购买权的概念、特征、行使条件等，这是由于优先购买权是基于交易上的一项权利，而无偿处分本身缺乏价格，因而不能作为一种交易形式，因此在这种情况下优先购买权也无法享有其意义，如当事人以转赠、赠予的方式处理遗嘱时，公证员无须审查其他人的优先权意愿，增强按份共有人优先购买权在性质和效力性作用[2]。

2.按份共有人如果选择有偿转让共有份额的形式，那么应当对其他共有人是否主张适用优先购买权进行审查。如夫妻双方相互委托将持有的物权份额转让给第三人的情况，这种情况乍一看似乎不需对第三共有人的优先购买权进行审核，但出于程序严谨性的考虑，仍需要要求第三共有人承诺放弃优先购买权，以确保审查及其他相应制度的进行满足相应的规则及规范。

3.优先购买权不适用于共有人之间的转让行为。物权法中对某一共有人转让其所持共有份额的情况进行了规定，规定其他人享有优先购买权，但未规定转让方向上的优先权，因此优先购买权在内部关系或是外部关系上的适用并不明确[3]。基于此，办理这方面公正时原则上可认定其他共有人相互之间不存在优先购买，但需要对其是否针对内部转让能否行使优先权及优先权的具体行使情况有过约定进行调查，如果确保有约定，那么就需要按照约定内容办理。

四、结语

综上所述，一个国家的经济发展、政治发展、文化保护和环境保护、农业建设、文化教育、民生问题等诸多因素，在外部表象看，越来越表现出对法律制度加以巩固与调整的需求度与关注度。基于我国目前的基本国情来分析，我国已在逐步地加大对社会主义法治国家的建设，社会各个方面的发展速度迅速，因此，更应正视法律制度具有的滞后性现象和问题，提高对相关法律制度的要求，全面了解和掌握物权法在调整民事关系中发挥的重要作用，适用新司法解釋在公证工作中必不可少，对于适用新物权法，应能更好地体会其法学价值，充分发挥物权法在调整民事关系的作用。

参考文献：

[1] 柴晶.物权法与担保法的冲突及适用范围分析[J].法制与社会，2020（13）：14-15.

[2] 夏俊杰.特殊动产的物权变动规则——《物权法》第24条的解释与适用[J].法制与经济，2018（12）：148-150.

[3] 于明敏.动产与不动产善意取得制度的理解与适用——结合《物权法》司法解释（一）的相关规定[J].法制与社会，2017（8）：43-44.