土地储备运行机制中的土地供应问题研究

杜艳锋

摘要：土地供应，即为结合城市规划建设用地实际需求，各级政府部门经一段时间的储备完成前期所开发用地，逐步分期分批推向市场的一种活动。但是，因国内缺少完善化土地的供应机制，部分地区无长期性供给对策，供应方面缺少连续性和前瞻性，导致土地供给处于不足状态，对于市场经济稳健发展十分不利，这就决定了深入了解土地储备的运行机制当中土地供应问题十分必要且重要。鉴于此，本文主要围绕着土地储备的运行机制当中土地供应问题开展深入的研究和探讨，期望能够为相关部门今后高效化处理土地储备的运行机制当中土地供应方面问题提供有价值的指导或者参考。

关键词：土地储备;运行机制;土地供应;问题

现阶段，土地储备的运行机制当中土地供应问题更为突出，对于土地供应各项工作实施进度和效果有着十分不利的影响。故而，深入了解土地储备的运行机制当中土地供应现实问题，积极构思出相应的土地供应实施对策，对土地储备的运行机制当中土地供应各项工作的有效落实来说，现实意义较为突出。

1 土地储备的运行机制当中土地供应现实问题

国有土地，属于国有资产，所有权在国家手中，国家拿出部分土地资源，实现有期限、有偿使用后，促使土地市场逐渐形成。在这一情况之下，土地的所有权仍然归属国家，国家以出租、出让土地的使用权形成土地一级市场，用地主体从国家获取相应合法的使用权利后，在市场上流通土地，如转让、转租等等，逐渐形成了可实现市场自由支配二级的土地市场。建立土地的储备制度，属于土地使用制度改革最终结果。伴随国内政治制度深化改革持续推进，各级地方单位均相继确立土地储备专项制度，运行流程即为：以土地的储备计划为基础，收回或者收购土地的使用权，再把已收回土地全部纳入至土地的储备体系内，由当地土地储备机构负责前期的开发及管理，结合实际情况，把所储备土地分批次流向于市场，实现土地重新流通[1]。然则，因现阶段国内土地供给层面建设处于不够完善状态，土地供应严重不足，无法满足所指定供给计划，部分城市当中土地储备也处于不足状态，可推向于市场土地较少，对于土地市场今后发展十分不利。

2 土地储备的运行机制当中土地供应实施对策

2.1 制定与长期规划相吻合土地供应专项制度

若想妥善处理好土地储备的运行机制当中土地供应问题，要求有关部门或者单位务必要将总体规划部署工作落实好，制定一整套能够与长期规划相吻合土地供应专项制度，期间需考虑到层次性问题，城市规划建设短期运行期间，务必要将长远目标设定好，并将土地供应中长期合理且科学的计划制定出来，制定出一年期限为基础的短期供应计划，制定为期3-5年中长期的供应计划，以保证土地的供给规划有着连续性与统一性，便于更加有效的开发及利用土地资源;此外，要以公开原则为基础，要求土地的储备机构面向全社会公开土地信息，特别是土地短期的供应计划务必要公开，以便为广大投资者提供可靠性投资依据或者参考。

2.2 注重土地实际供应价格的合理引导和房产市场的有效预测

在土地实际供应价格的合理引导层面：土地供应的价格构成即为收购价、土地的增值收益及储备成本等。土地供应的价格，对于土地市场的持续发展有着潜移默化的影响，是调控房地产市场的一种关键手段或者方式。那么，为做好土地实际供应价格的合理引导工作，则需从如下方面着手：一是，土地储备期间，注重市场竞争专项机制的科学引入，以招标方式，逐渐引入更多土地整理专业企业，给予土地整理专业企业已达授权，便于企业整理土地，提高土地的整理质量，把控好土地整理时间及成本;二是，严格监管经营性质用地，借助竞争机制或者招标手段等，将引导和监督工作妥善落实好;在房产市场的有效预测层面：要求有关部门或者单位能够对房产的市场动态情况开展实时化监测，对市场发展的动态情况做好实时分析，将土地储备市场调控职能作用有效发挥出来，做好土地的供应关系平衡工作，把控好一些企业垄断土地的使用权方面问题。坚持实事求是基本原则，合理科学地判断及预测商品房的市场需求，通过有效分析商品房实际空置率情况，实现对市场动态的全面了解及掌握，有效调控市场变化[2]。

2.3 注重土地储备实际运作范围的合理调整

做好储备土地来源分析，新区土地资源的储备丰富、土地增值开发较为完善，借助经营性质土地开发储备运行模式，便于短期内更好地收容及积累资金，带动新区发展。新区需全面落实转型升级工作，自增值土地的开发过渡到存量土地挖掘，对存储土地基本类型做好分析工作，除部分城市规划建设用地储备，对土地的储备系统内集体建设方面用地也需纳入范畴内，实现政府部门的统一规划，有序管理市场集体的用地建设。

2.4 重视土地供应全新模式的积极探索

新区属于改革开放核心区域，应当重视土地供应全新模式的积极探索工作，逐步完善招拍挂的土地出让运行模式，将政府部门市场调控职能有效发挥出来，注重土地申请和使用制度的创新，结合用地实际需求来申请审批，针对已经审批项目实施挂牌出让;积极探索及逐步完善化土地闲置专项机制，针对已出让土地，若未依据规定时间将建设手续办好，亦或者是并未依照着审批要求来落实开发活动，则有權将土地交易行为终止[3];积极探索及逐步完善化土地的供应模式，结合土地开发难度系数及使用性质等，合理设定土地有偿的使用年限和开发用途等。

2.5 土地储备的筹融资渠道需持续拓宽

政府部门应当注重土地储备的筹融资渠道持续拓宽，借助土地的储备债券发行形式，吸纳更多社会上的闲散资金，对土地储备的资金起到缓解作用;还可以土地开发的信托计划，来吸引更多信托公司资金。

2.6 逐步完善化土地储备的信息化管理系统

通过土地储备的信息化管理系统有效完善，可促使土地储备整体效率得以提升，可以说，在新形势之下，土地储备的信息化管理系统完善化建设期间，务必要做好多方位及系统化分析，需包括计划编制、土地储备的规划、交易数据、项目跟进各方面信息内容，定性和定量分析存储土地空间配置实际情况，结合分析结果，合理布局好土地的建设用地，以便于有效增加土地效益。

3 结语

综上所述，通过以上分析论述之后我们对于土地储备的运行机制当中土地供应现实问题，均能够有了更加深入地认识及了解。从总体上来说，为妥善处理好土地储备的运行机制当中土地供应现实问题，高效落实土地储备的运行机制当中土地供应各方面工作，不仅要求有关部门或者单位积极采取制定与长期规划相吻合土地供应专项制度、注重土地实际供应价格的合理引导和房产市场的有效预测、注重土地储备实际运作范围的合理调整、重视土地供应全新模式的积极探索、土地储备的筹融资渠道有效拓宽、逐步完善土地储备的信息化管理系统等各项措施，还应当实行土地利用的动态化监测和土地差异化供应方式，逐步完善土地供应整体规划，在妥善处理土地储备的运行机制当中土地供应各方面问题的同时，确保土地供应各项工作得以高效进展。

参考文献：

[1]刘彩霞， 王露. 解析土地储备计划编制和执行中存在的问题[J]. 房地产导刊， 2018， 33（018）：260-261.

[2]王敏. 土地储备工作中的问题及对策[J]. 中国战略新兴产业：理论版， 2019， 34（008）：129-130.

[3]夏正亚. 新时期土地储备运行机制与土地供应问题的研究[J]. 世界家苑， 2017， 28（012）：192-193.