安全管理在物业管理行业中的问题与对策研究

[摘要]随着我国物业管理行业的迅速发展，物业管理工作已经成为广泛分布在城市各个地方、各类小区、各种商业办公场所不可缺少的一项服务。而对于物业的所有者或者使用者来说，安全服务是物业中最基本，最重要的服务。因此，为了满足业主的需求，几乎所有的物业公司都实施着物业安全管理工作，物业安全管理在维护社会公共秩序，完善防范制度，确保社会和谐稳定和社区安全方面发挥着重要作用。

[关键词]物业管理;物业安全管理;现状分析;对策研究

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.26.

物业安全管理[1]是为了确保业主和使用人的人身财产安全，物业企业采取一些安全管理措施和手段，维持业主正常生活和秩序的管理工作。物业安全工作既保护了物业区域内业主的生命和财产安全，又为社会治安稳定做出了贡献。随着全国物业公司数量的增加，管理面积的不断扩大，从业人员的不断增多，物业管理范围已经涉及住宅、商业、办公、工业等，覆盖面仍在不断的扩大。但与此同时，我国物业安全管理也存在较多的问题，例如物业安全管理员综合素质低、安防组织机构不完善，技術防范能力弱等，从而导致物业管理企业收费困难、负担过多，亏损严重。基于此，本文将针对我国物业安全管理过程中存在的现状进行分析和研究，并针对发现的问题提出相应的对策与建议。旨在为物业企业提出安全管理的参考意见，同时也为业主和使用人提供安全舒适的工作和生活环境。

1 物业安全管理中存在的主要问题

1.1物业企业保安队伍建设不完善

保安管理在物业管理工作中起着非常重要的作用，现在大多数物业公司对保安队伍的建设存在一定的困惑， 例如，人员整体素质不高，流动频繁，招聘困难，安全服务意识低等问题，但在物业管理企业，安全管理员在物业管理中的地位是非常重要的，它既要对物业辖区内进行秩序维护又是对物业公司形象的宣传，而且保安队伍的管理和服务水平将直接影响到物业管理服务的质量和品牌信誉。

1.2物业安全管理法规的认知度不高

我国物业管理起步较晚，行业相关的法律法规本身不健全，再加上部分物业企业员工及业主安全责任意识差，对物业安全管理相关法律法规知之甚少，导致了物业企业的安全管理工作开展困难，物业小区的安全事故也时有发生，其根本原因是物业服务企业缺乏对安全管理人员法律知识的系统培训，导致物业安全管理人员防范意识弱;另一方面，物业企业对安全管理法律法规宣传不到位，导致业主遇到突发安全事件时，往往束手无策，陷入新的困境，为物业安全管理工作的开展带来了很大的不便。

1.3物业管理企业内部安防组织机构不完善

物业企业安防组织机构不完善，主要是因为大部分物业管理企业安防队伍组织结构套用军队模式，强调层级管理，下级服从上级，以职能为导向确定组织结构，这种组织结构的弊端是管理理念陈旧，在管理上强调控制，缺乏人性化，忽视了对业主的服务意识。其次，物业企业不能建立严格的岗位责任制，安全管理相关制度不健全。物业管理企业没有相配套的安全管理制度、工作标准及考核评价标准，致使管理服务水平低下，服务质量达不到标准。

1.4小区物业智能化管理系统不完善

智能化管理是采用先进的互联网技术，通过计算机，网络化的智能管理手段，实现现代住宅物业的有效管理，为业主提供高质量的服务。物业安全防范手段包括人防、技防、物防，人防和物防属传统防范手段[2]，技术防范就是利用高科技安全设备、云平台、大数据作为技术支持，全方位对小区的安全管理进行安全防范的一种手段。然而技术防范投资费用高、质量不稳定、售后服务困难，使物业管理成本提高，安全管理员也因为个人综合素质低等原因，导致技术操作困难，使物业安全管理工作陷入新的困境。

2 提高物业安全管理的措施及建议

2.1加强保安队伍的建设

首先，严格控制保安人员的招聘，制定针对性的招聘条件，在招聘时对特殊的岗位要有特殊的要求。其次，做好岗前培训，明确公司的要求和管理制度;再次，加强在岗培训的力度，对在职员工要进行定期培训，其中包括体能、消防、安全知识、法律法规等内容，并且在培训结束后进行业务素质的考核，对于考核中获得优秀的员工给予一定的奖励，对于考核不合格的员工可采取适当的惩罚措施;最后，完善人才选拔机制，对员工实施针对性的培养，给员工创造一个良好的提升环境，形成良性循环，选出最优秀的安全管理人员，组成一支高素质的保安队伍。

2.2加大对物业安全管理法规的宣传

物业服务企业不仅要加大物业管理针对性的法律法规普及和宣传力度，也要积极宣传普及物业安全管理的相关法规，如《中华人民共和国消防法》、《中国人民共和国治安管理处罚法》等。物业人员在安全管理中遇到突发事件束手无策的主要原因就是对物业安全法律法规相关知识了解不全面，物业管理企业应该阶段性地开展与安全有关的普法教育和培训，通过一些现实的案例开展有效的教育和培训;其次，物业企业要通过各种形式对业主进行安全管理法规的宣传教育，并经常性的进行应急演练，使业主提高安全意识，具备安全防范的能力。

2.3完善物业管理企业的安防组织机构，落实岗位责任制

首先，物业管理企业要设置保安部，并建立不同层级清晰的岗位职责，一般包括保安部经理职责、保安班长职责和保安员职责。 确定各安保岗位工作充分有效的实施。 其次，企业要有明确的分工，责任到人，制定详细的工作制度，完善的人事管理体制，严格的落实机制。 落实谁主管，谁负责的原则[3]。一般情况下，企业的法定代表人要对本区域的物业安全管理工作全面负责;再次，要设置分管负责人，分管负责人要对分管业务范围内的安全管理工作负责。建立落实安全防范负责人制度。明确物业安全管理岗位的第一责任人，并落实安全防范措施的主责人员。最后，要从管理方式、管理队伍、管理制度、服务行为、安防设备、服务效果等方面制定安全管理评价考核标准，并制定相应的奖惩制度，激发物业管理企业内部员工的工作积极性。

2.4提高小区物业智能化管理水平

物业智能化管理是利用计算机、通讯、网络、自动控制、IC卡技术，通过网络传输，将服务管理、物业安防管理、住宅智能化系统等集成，为业主提供高科技、高智能化的住宅服务模式与管理，实现物业的保值增值。使用智能化管理系统，可以实现治安、消防、车辆等的自动监控，减少一线巡视人员的工作量，提高工作效率。比如，治安管理方面，可以利用闭路电视监控系统监控大厅、楼梯和走廊、电梯的入口、停车场等重要场所，利用红外探测系统探测可疑人员越界进入物业小区的现象，并向监控中心报警;利用电子巡更系统记录常规的安全检查情况;利用门禁系统自动识别来访人员有无进入的资格;利用火灾报警探测器可以自动探测有无火灾隐患，自动启动喷淋等灭火设备，并报警，管理人员可以在监控中心控制隐患部位的电源，指挥安全人员到现场进行灭火;利用停车收费系统可以自动识别该车是业主车辆还是外来车辆，并完成自动计时，计费和放行。

通过本次研究可以看出，物业安全管理工作已经成为物业管理中非常重要的工作内容，但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，物业管理企业应该从保安队伍的建设、智能化管理水平的提高、物业管理企业组织机构的建立以及对法律法规的宣传力度等方面入手，提高物业安全管理的效率与质量，为业主提供一个安全舒适的工作、生活环境。

参考文献：

[1] 滕永健，黄志洁.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：1-10.

[2] 佟永朝.浅析物业安全管理和物业安全[J].科技致富向导，2013（2）：58-59.

[3]刘永兴.关于现代物业管理服务理念的探讨[J].中国市场，2013（3）：12-13.

[基金项目]中国建设教育协会行业课题（省级课题），课题编号：2019281。

[作者简介] 井凤娟（1986—），女，汉族，青海西宁人，青海建筑职业技术学院讲师，研究方向：物业管理。