中环广场优秀历史建筑的修缮保护及利用

梁健声

中环广场项目包括裙房商场（历史建筑）和办公楼主体两部分。物业管理的难点在于将历史建筑保护与利用有机结合，使之与新楼的经营管理融为一体。本文作者入行36 年，积36 年之经验投入中环广场项目的物业管理，有所成绩，据此分别从：项目概况、历史建筑修缮原则及使用管理，三个部分进行阐述。

上海中环广场位于上海市黄浦区淮海中路381 号（历史建筑即裙房为375 号），历史建筑初建于1909 年，为法国工学学校，1994 年上海市人民政府将此建筑公布为第二批优秀历史建筑；办公楼建成于1999 年，是由香港新鸿基地产集团精心打造而成的高端综合商业项目。

项目基本信息项目地址 ：淮海中路381 号（历史建筑即裙房为375 号）开业时间：1999 年占地面积：7,800 平方米商场：1 楼 - 4 楼（11,600 平方米） 办公楼：6 楼 - 38 楼（43,000 平方米）建筑高度：150 米沿淮海中路红砖墙面积：2,000 平方米

一、项目概况

淮海中路375 号历史建筑（中环广场裙房）先后用于法国工学学校及法租界公董局办公场所，它见证了上海法租界的兴衰，见证了今日淮海路的百年沧桑，其历史价值不言而喻。该优秀历史建筑占地785 平方米，单体建筑平面近似矩形，东西向轴线总长度为54.50 米。该建筑外墙和室内保留墙体均采用红砖砌筑，外墙伴有青砖镶嵌花式砌筑，外墙厚490mm，内墙厚370mm。屋顶采用四坡顶陶土瓦，主要为三角木屋架支撑体系，各立面的四坡顶屋顶均有外凸的老虎窗，形成序列感；檐口有砖砌线条及仿石装饰构件，顶部在两米多宽的门柱上有四个砖砌小壁柱；窗台及窗眉则采用仿石材料，上下两层窗间墙上每跨均有青砖相镶且相对称的几何构图，外墙以三扇长窗并列组成一大窗，窗间有一砖宽窗间墙，每开间均有一米宽红砖砌筑壁柱，红砖砌筑以八皮突砖加两皮凹砖，形成强烈地横向线条，这些细节无不透露出该优秀历史建筑的别具一格。

该建筑1990 年初由香港新鸿基地产集团所租用，1997 年至1999 年期间对其进行修缮后作为中环广场裙房使用至今。自2016 年起，中环广场进入了新一轮翻新期。商场部分已于2018 年完成竣工验收。本次修缮的重点为裙房部分外立面，充分尊重保护建筑的历史，更换后轻盈通透的玻璃幕墙，既摆脱了原先的沉闷，也为商场带来更多的展示空间。通过此次翻新修缮，能够带给人们一个轻快明亮、时尚优雅的新形象的同时，再铸优秀历史建筑的辉煌。

该历史建筑经百年使用，存在一定的自然老化现象，经上海市房地产科学研究院专家们本世纪初现场检查，具体情况如下：建筑外墙基本完好，红砖风化较为普遍，风化面积约15%，二层东南侧红砖线脚风化面积约为30%，内墙基本完好，未发现明显损坏；室内外地坪基本完好，无破损、无开裂现象。洋松方木屋架及面板基本完好，榫头牢固，无断裂现象，屋面板无蚀烂现象；屋面瓦片搭接紧密，无缺角、无碎瓦，无渗漏现象。建筑整体属基本完好房。使用功能基本正常。该建筑自建造办公楼至今，新鸿基地产集团及上海启胜物业管理服务有限公司贯彻抢救第一，保护为主的原则，保护为了使用，使用服从保护，在历史建筑的保护与利用方面积极探索，获得各界好评。

二、历史建筑修缮原则

优秀历史建筑的修缮应遵循一定原则，上海中环广场裙房的修缮严格遵循《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》等相关规范要求，尊重优秀历史建筑的历史、艺术、科学价值，本着真实性、可识别性、最小干预性原则作修缮设计，再现优秀历史建筑的风貌。

外立面照片

翻新前后对比图

1.真实性原则：

对优秀历史保护建筑修缮设计前与修缮过程中，进行全面、认真及深入的调研。包括收集各阶段设计图纸及文献资料、照片，进行现场实地查勘、拍照、测绘及访谈了解等。经过汇总分析，力求使修缮设计趋向于真实有据、切实保存。修缮应充分尊重历史，按照历史图纸恢复东、西立面，使整栋建筑的重点保护立面得以真实展现。

2.可识别原则：

充分尊重保护建筑的历史原貌，慎重对待保护建筑的现今状况。在修缮保护设计与工程实施过程中，既尊重保留历史，又认真权衡现状，使之在修缮复原、按原样仿制或局部添加中留下历史痕迹。在设计、用材、用料、工艺和施工方法等方面体现一定程度上的可读性和可识别性。

3.最小干预原则：

由于历史资料的局限，此修缮工作以不直接损害历史建筑本身为前提，选择可逆技术与可再处理的施工措施。凡是不危害建筑正常使用功能的部分，除日常保养以外不应进行更多的干预，必须干预时，附加的手段只用在最必要的部分，并减少到最低限度，采用保护措施，以延续现状，避免对历史建筑造成不可逆的干预为主要目标。

三、历史建筑修缮保护工艺分析

1.历史建筑总体加固修缮分析

结构形式上，保留外墙支撑屋盖，局部内墙自承重，屋面三角木屋架承重。原始上部结构室内砖墙改建为钢框架结构。房屋原有条形基础进行托换，改为条形基础下桩基基础，并对地下室墙体进行了加固，增加了钢筋混凝土柱作为竖向支撑构件。

建筑构造上，对砖墙采用钢丝网砂浆面层的方法进行过加固处理，其中外墙采用内侧单面加固，内墙采用双面加固。加固处理工程加强了房屋保留砖墙的整体性和墙体承载能力。而且内部新建的钢框架和现浇钢筋混凝土楼盖加强了保留墙体的稳定性，有利于抗震。加固修缮后使得本房屋的抗震构造措施满足现行抗震鉴定标准中对于“A 类建筑”的要求。

2.外墙面修缮保护分析

早期该建筑外墙面受到严重风化，据此，在对其修缮时，不仅要保护墙面整体性，还必须保持红砖清水墙面原本的沧桑感，这也是修缮的重点。具体流程为：在修缮前，应将墙面被风化的酥松层清理好，待坚实的砖面露出，再对其进行清洗，清洗工作完毕后，再利用砖粉等材料来对损坏部分进行修缮，为了确保修缮质量，还应对其进行勾缝。总而言之，外墙面修缮工作必须确保原有风格，在墙面损坏之处进行修缮时，必须采用相同材料相同颜色的木材，做到真正还原建筑风貌。

3.内墙体修缮保护分析

在对建筑内墙体进行修缮时，首先，应对损坏的墙面进行处理，再补嵌灰缝。对于墙体出现的裂缝，可将压力灌浆法应用其中，以此来促进墙体抗剪、强度的有效提升。在对建筑承重墙进行修缮时，为确保墙体质量，可将混凝土填充工艺应用其中，以此达到修复加固作用。

4.地坪的修缮保护分析

室内外的地坪在修缮时，采用于原有的图案、色泽、拼接方法及构造方式相匹配的修缮工艺进行地面的修复；修缮地面所采用的各种材料，其材质性能及强度均应符合现行的各项有关规定；原始室内地坪裂缝较大时，剔除空鼓到密实部位，开凿裂缝成沟槽状，清理干净，刷界面剂，镶补相同地坪的面层，做到密实牢固。

5.大屋面修缮保护分析

虫害防治

清水砖清洗

由于大屋面的修缮工作涉及到诸多因素，同时也对修缮人员技术提出了较高要求。在对屋面进行修缮时，应采取新型工艺技术，摒弃传统施工技术。该建筑屋架及面板主要是木质结构，其木条由于经过防腐处理，从而完整保留至今，为了确保屋面的耐久性，安全性，修缮时应将防火漆应用其中，并将挤塑板增加到新旧楼衔接处之间，从而发挥出隔热效果。在对屋面进行修复时，最好利用原有瓦片，对于风化严重的瓦片，则可以根据原样来调换，值得注意的是，调换的瓦片的规格、色彩、质量都必须与原样瓦片一致。

6.门窗的修缮保护分析

上海中环广场裙房的门窗造型十分丰富，工艺讲究，且考验技术。在修缮前，应对损坏的部分进行拍照，再对这些损坏的部分进行实测，根据照片来对实物进行整制，使其纹理及色泽与原有制件相一致。在修缮过程中，要考虑严密和美感，保留和原样恢复旧楼的老虎窗、檐口、门楼等部位，赋予了老建筑最大程度的原真性。屋顶实木窗扇及实木封檐板应按照原本木材进行原样。对于变形的门窗，修缮人员可采用硬木榫来校平，在对门窗进行安装时则必须确保严丝合缝，在安装前应对其进行矫正，待其平整后再进行安装复位。

四、历史建筑日常保养维护

上海中环广场裙房的日常养护是一个较为复杂而又繁琐的过程，由于历史建筑一般都是砖石结构或砖木结构，其主体砖石多为手工制作，强度较低且空隙较大，且年代久远，加之酸雨腐蚀，建筑墙砖表面易转体疏松，轻则影响美观，重则影响历史建筑安全；而其木结构又经长时间的炭化，易出现腐朽，白蚁侵害等现象。日常妥善的维护管理，可使以上问题及时发现加以根治，防患于未然，使历史建筑得以安康长久。

清水砖墙养护：由于长期雨水冲刷等因素影响，表面遭受侵蚀，影响外观。日常保洁应该以最低强度的方式清洗，应使用清水及软刷清洗。

清除生物沉积层：历史建筑外立面受原抹灰层的侵蚀到墙面，可用生物酸性溶液刷在墙面24 小时后，用软刷清水清洗，施工时不能破坏墙砖表面。

1994 年上海市人民政府将此建筑公布为第二批优秀近代建筑

传感器技术用于震动监测

虫害防治：发现白蚁或其他虫害，立即请专业机构处理，采用诱饵技术，不得私自使用化学药剂污染环境；将整个建筑及周边的绿地树木列为防治控制范围，对不同的危害采取不同的防治方法（物理法、化学法、生态法）实施综合治理；防止在历史建筑范围内堆积物料、挖坑取土、动用明火、倾倒有害污水污物。

历史建筑的保护不容许试错，从事保护建筑工作的企业和人员应经过相关知识的培训，凡规定持证上岗的人员需严格遵守相关规定，上海启胜物业管理服务有限公司定期安排员工参加历史建筑相关法律法规及管理操作培训，同时多次邀请历保的领导及专家们就保护建筑与物业管理模式研讨交流。上海启胜物业管理服务有限公司根据房屋实际使用年限，定期检查房屋各部位的使用状况，根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查和震动测试，检查中发现问题及时修缮。

按照上海启胜物业管理服务有限公司为中环广场裙房量身定制的保护管理方案，平时，若保护建筑重点区域店铺处于装潢工程期间，物业管理单位需派人不定时检查，每日不少于2 次。如果是重点区域施工，必须派员工全程现场监督。2020 年上海启胜物业管理服务有限公司与时俱进，积极参与上海市有关研究课题，应用信息技术加强对保护建筑的日常保护。

作为淮海中路地标性办公楼宇，中环广场借助裙房深厚的历史文化底蕴和新建办公楼完善的硬件设施及上海启胜物业管理服务有限公司良好的服务品牌，吸引着海内外企业踊跃入驻，创造出不菲的业绩：其中出租率及续租率连续多年均保持在95%以上；客户满意率长期达95%以上；租金及物业管理费收缴率均保持98%以上；2019 年项目全年收入超1.5 亿元。

五、结束语

历史建筑不仅承载着一座城市悠久的历史文化，更是全人类璀璨文明中不可多得的财富。结合上海历史文化风貌区和优秀历史建筑保护发展规划，围绕上海国际大都市和建设全球城市的目标及“创新、协调、绿色、开放、共享”的理念，尊重和顺应城市发展规律，专业的物业管理，要运用科技手段精准施策，因地制宜的投入适当资金，精心做好优秀历史建筑的日常检测及修缮保养工作；此外还应借鉴国外先进经验，发挥法治引领作用，尽最大的努力、集更多的智慧，共同促进历史建筑保护管理水平的不断提高，做到历史建筑和新楼管理的有机结合，让优秀历史建筑焕发新春。