商业银行房地产开发贷款内部审计探讨

潘健峰

摘要：我国房地产业正在迅速发展，房地产开发贷款在商业银行各类贷款业务的占比也比较大，但近几年由于国家持续对住房实施限购、限贷等政策，房地产企业资金链日趋紧张，行业潜藏风险不断加大。商业银行在积极开拓房地产开发贷款业务抢占市场份额的同时，如何通过审计手段防范房地产开发贷款风险，是一个值得探讨的问题。

关键词：商业银行;房地产;内部审计

一、商业银行房地产开发贷款业务风险现状

根据监管部门公布的数据，近几年监管检查发现商业银行由于市场竞争压力大，风险把控方面有所放松，导致在房地产开发贷款业务开展过程中，出现抵押措施落实不到位、资本金不足等问题，信贷资产面巨大风险。

（一）贷款准入把关不严，项目合法性存疑

房地产开发项目具有固定资产投资属性，商业银行除了对房地产开发贷款借款人的资质进行调查外，还需对开发项目立项及建设规划进行审查。由于贷款准入把关环节出现问题，部分房地产开发商资质和财务状况不符合准入标准，或者存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等情况，甚至出现立项批准文件、“四证”不齐全等情况。

（二）资本金不足，借款人风险抵御能力弱

部分房地产企业实质不具备足够的实力和抵御风险的能力，其通过民间借款、挪用贷款资金等方式充当资本金，实际项目资本不足，存在较大投资缺口。但当资金链断裂，项目无法按照确定的工程进度完工时，容易造成工程项目“烂尾”。或者虽然具备销售条件，但是受到市场因素影响，导致项目销售不理想，资金回笼慢，无法及时归还商业银行房地产开发贷款。另外部分房地产开发企业在商业银行多头授信，负债过高，风险积重难返。

（三）抵押措施不到位，抵押物悬空

大部分房地产企业贷款发放时采取项目土地抵押的方式，当项目楼盘达到预条件后，房地产开发企业为筹集资金，在开发的过程中就进行预售，商业银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，导致无法控制商品房销售款的回流。另外商业银行解押在建工程以便开发商进行商品房销售，但解押前开发商未按协议归还部分贷款，导致押品价值下降。

（四）未对房地产开发贷款进行封闭管理

一是商业银行在房地产开发贷款发放后，未对房地产开发贷款使用情况进行全过程监控，未落实资金监管账户管理措施，对封闭账户内资金的管理和监控不到位，导致信贷资金被挪用，项目销售款项被用于其他用途，银行贷款面临较大风险。二是对项目立项过程、依据、项目建设工期、进度、资金投入计划等情况调查不到位，未评估项目建设计划实施的执行情况，造成过度授信，放款额度与项目实际需求不符。

（五）虚假按揭，信贷资金被挪用

住房按揭贷款客户提供虚假银行流水及收入证明，开发商以“假按揭”、“假首付”、“假放房价”等违规手段套取银行资金。

二、风险成因

（一）准入把关不到位

一是对客户基本条件把关不严，对项目建设主体资格核查不到位，向不具备借款资格的项目开放商发放贷款，资项目资本金的要求、项目立项、规划批文及“四证”等项目开发建设的基本准入不符合监管要求。二是轻信财务报表，对项目评估的基本内容缺乏深入了解，如投资开发项目的市场前景、销售落实情况、工程成本、投资收益率等基本要素与内容缺乏细致、翔实的调查分析。

（二）贷后管理流于形式

对客户的项目监控不到位，未定期收集项目的销售情况，督促客户按进度还款;对客户及项目的定期、不定期现场实地检查制度落实不到位，信贷风险预警机制形同虚设，贷后管理制度落实不到位;对抵押物后续管理不当，释放抵押物办理相关手续后未补充足值抵押物。

（三）多头授信、过度授信

部分房地产开发企业未集团客户，多头授信、过度授信越来越多，授信总量越来越大，集团客户授信业务风险凸显越来越严重。特别是部分房地产企业，通过集团所具备的优势地位，采取委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道融资，实际负债水平偏高，银行缺乏有效甄别其真实负债水平及偿债能力的手段。

三、房地产开发贷款审计要点

（一）房地产项目准入情况核查

对借款人还款能力的风险把控把控是否到位，开发项目住宅面积销售金额是否足够覆盖整个项目的贷款本息，对项目的可行性、盈利性的分析是否完善，是否向“四证”不齐全的房地产项目发放贷款或贷款在前、办证在后的房地产企业发放贷款，并造成风险和损失等行为。

（二）资本金来源的合规性核查

一是对贷款项目自有资金比例及到位情況、项目资本金来源合规性进行核查，判断项目贷款投放是否与客户自有资金到位进度相匹配，对项目运行情况和信贷资金实际用途做出合理的预判。同时，对项目其他资金来源的落实情况进行检查，如通过分析企业在其他金融机构的融资情况，判断企业是否存在利用已完工项目重复贷款、或利用同一项目在多家商业银行重复申请贷款的行为。二是核查在贷款发放后，是否及时准确了解房屋销售进度，并要求企业按销售进度还款。通过楼盘销售现场了解、登陆当地房产网查验楼盘预售登记备案表和走访房产登记部门等多种途径确定项目实际销售情况，审核企业是否按照规定将销售资金打入封闭账户。对已建成或备案销售项目，是否要求企业按销售进度还款。

（三）项目封闭性核查

核查是否严格实施资金封闭监管，建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制，严格按照工程进度放款。资金支付和产品销售回笼的过程管理是否到位，开发商是否承诺开立销售监管账户，签订按揭业务协议，且至少按整个项目贷款比例配套按揭业务协议。是否制定合理的还款计划，定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，及时查找销售资金去向，在项目销售达到70%前是否还清贷款。

（四）抵押物管理情况核查

房地产开发贷款，一般以土地使用权和贷款项目的在建工程作为抵押物。在检查时，严格审查抵押物权属，准确了解抵押物是否存在缺陷，是否存在重复抵押、抵押物变更等情况，或是否及时办理在建工程抵押等。同时，应根据市场环境、地理位置、供求情况等因素综合判断抵押物评估价值的合理性以及是否存在评估价值虚高的情况。

（五）核查“假按揭”、“假首付”、“假房价”等现象

对楼盘销售价格，按揭借款人的身份、收入来源、偿债能力和征信记录等信息进行核查，通过非现场审计系统对相关个人生产经营及消费类贷款的资金流向进行核查和分析，是否存在不同借款人的工作单位、家庭地址、联系方式雷同或按揭贷款客户首付款资金来源于开发商等情况，多重验证开发商是否存在以“假按揭”“假首付”“假房价”等违规手段套取银行资金。

（六）非现场风险识别

加强非现场审计，将信贷管理中涉及的营业网点、信贷人员、贷款行业、区域、借款人财务、经营、担保情况及综合业务系统的客户开户、关联交易、大额资金划转、转贷、收息等数据资料导入或录入非现场审计系统，通过系统整合模型，分析贷款各种风险，如房地产开发商的多头授信情况、涉述情况等，对贷款业务实施穿透式风险监测，尽可能发现风险苗头。

参考文献：

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