对房地产开发企业计划运营与绩效评价综合应用的探索

摘要：随着我国房地产市场的不断发展，其基本发展态势已经发生了较大的变化，逐步由高速增长转变为高质量增长。这种态势的变化对于行业中的房地产企业来说会产生较大的影响，对房地产企业的计划运营与绩效评价会提出更高的要求。在房地产企业更加追求管理的精细化和标准化的基础上，如何更好的做好计划运营和绩效评价的综合应用，已经成为了当下房地产企业亟待解决的重要问题。

关键词：房地产;计划运营;绩效评价

房地产行业具有周期长、资金需求量大等特点，这对于房地产企业的经营管理提出了很高的要求，其也是保障房地产企业资金链安全和项目顺利推进的重要基础。经过我国过去十多年房地产市场发展的黄金时期众多的房地产企业都顺利完成了资本的原始积累，转而开始对于经营管理进行有效的优化。例如通过逐步建立现代企业制度体系来实现更高效率的管理，以提升自身的内在的综合竞争力。在此过程中，计划运营和绩效评价是其中重要的内容之一，是直接关系到房地产企业日常运营的关键方面。经过多年的管理实践和经验积累，一些龙头的房地产企业在此方面的优化和提升工作已经比较到位，展现出较突出的管理效益。但是整体来看，当下众多的房地产企业计划运营和绩效评价方面还是存在着一些问题和不足。鉴于此，我们也将在当下现状的基础上有针对性的提出一些措施建议，以期带来一些应对的启发。

一、当下房地产企业计划运营和绩效评价综合应用的现状及问题

（一）计划运营管理较为粗放，缺乏对于目标的有效分解

对于当下众多的房地产企业来说，虽然也在进行相应的运营计划工作，但是总体上还是存在着一些问题和不足，主要体现在两个方面：一是总体计划管理较为粗放，如工具使用较为粗放，多数仅仅是使用Excel，对于Project等更加高级的工具软件、ERP系统等应用程度相对不高，从而导致了计划的设计和实施在逻辑上和后续更新方面都依赖于人工和手动，在实时性和准确性方面导致了一些明显的问题和不足。二是对于目标的分解还到位，对于关键指标和核心指标的分解整体较粗，没有办法落实到每一个周期、每一个环节或者每一个部门，这就导致了最终的分解与实施达不到預期的效果。

（二）绩效评价指标较为脱节，管理评价整体流于形式

就目前的实际情况看，我国众多的房地产企业在绩效评价方面主要是基于财务指标层面，以此为主要对象对各个部门和人员进行考核。但是在指标方面存在着一些脱节的不良现象，这主要是由于绩效评价过于静态化且与实际业务脱节。同时，在绩效评价的考核标准方面来说，目前存在的问题主要是受到诸多主观因素的影响，最终导致了绩效评价的结果存在一些问题和偏移，使得企业整体的管理评价呈现出流于形式的不良态势。

（三）在计划运营和绩效评价过程中缺乏有效的实施监督

监督工作是企业在经营管理过程中必要的方式之一，但是就目前的实际情况看，我国众多的房地产企业在计划运营和绩效评价过程中的监督方面还存在着不到位的现象。主要体现在一是对于上述所说的流于形式等问题的关注度不够，没有通过明确的责任制和奖惩制来进行有效的杜绝;二是对于相应的监督责任的划分不够清晰明确，仅仅是在宏观层面进行监督工作的布置，但是细化的措施以及相应的责任人均没有作出有效的说明。

二、房地产企业优化提升计划运营与绩效评价综合应用的措施建议

（一）运用先进工具，细化目标分解，促进计划运营的精细化

房地产开发企业要想做好自身的计划运营和绩效评价工作，首要的是要贯彻实施精细化的管理理念，这也是现代企业管理理论和实务的重要内容之一。精细化的管理离不开相应的管理工作的支撑。在房地产企业的计划运营过程中，不仅仅要使用Excel等基础工具，同时要强化对于先进工具的应用，如Project等，此外还有一些涉及到大数据、可视化等先进技术的工作，这些都能够促进房地产企业更加动态、实时、准确的进行计划运营和管理工作。但是对于这些工具的使用在初始阶段是需要付出一定的成本的，一方面是学习的阶段，同时另一方面也是由于新的工具的应用，企业整体的运营管理工作会有一个适应的阶段。这些最终都反应在相应的管理成本里。同时，精细化的管理也离不开对计划目标进行详细的分解，并且这种分解是合理和有针对性的。如何判断计划运营目标的分解是合理和科学的，一个重要的标志就是每一个小的目标之间相互独立，且每一个小的目标都有相应的责任主体，能够切实的进行操作和实施。鉴于此，房地产企业也应该基于上述的基本要求来进行自身计划运营目标的分解工作。值得一提的是，目标的分解并不是一味的分解到最小化，而是要结合具体的岗位和机构设置，以此为目标责任主体来倒推目标的划分层级，并且这是一个相对较长的过程，会随着企业整体计划运营目标的变化而发牛变化。

（二）增强绩效评价的动态化，优化考核评价指标

对于房地产开发企业的绩效评价来说，其实时性和客观性是最为重要的考量因素。房地产企业应该在绩效评价的时候尤其注重对于这两个方面目标的实现。在实时性方面，我们建议房地产企业应该增强绩效评价的实时性，逐步改变传统绩效评价仅仅在年终时间进行，而取而代之的是在平常的工作中要做好相应的动态阶段性评价，以期能够作为年终综合评价的重要基础。对于动态性的节奏设计，既可以参照固定的时间间隔周期来进行，同时也可以以相应的项目工程阶段为基础来划定评价周期。由此可以看出，绩效评价的实时性并不是要求每时每刻都要进行绩效评价，而是尽可能的将该工作年度中的重要工作以时点考核的方式纳入到影响绩效评价的内容中去。在客观性方面，最为重要的影响因素就是评价的具体指标。从传统的指标体系来看，其最突出的问题在于定性程度较高，容易受到主观因素的影响。因此，我们建议房地产企业应该优化完善相应的绩效评价指标体系，从提升定量化指标的角度出发，尽可能的减少主观因素对于最终评价因素的影响，提升绩效评价的客观性和准确性。

（三）强化在计划运营和绩效评价过程中的监督工作，做好二者的有机结合

监督工作在企业的任何一项管理工作中都是重要的环节之一，对于房地产企业的计划运营和绩效评价来说也是如此。监督工作的履行不仅仅能够带来执行过程的合规，也能够通过监督来实施必要的奖惩手段，激发企业对于计划运营和绩效评价工作执行的积极性。监督的强化主要在于制度和责任。在制度方面，房地产企业应该建立和完善相应的监督制度体系和机制，以此为基础进行后续的监督工作。在责任方面，要落实好相应的责任制度，明晰责任内容和责任主体，划定责任期限，制定责任履行方式等等，严格规范监督工作的责任体系。除了监督工作，房地产企业还应该注重计划运营和绩效评价工作的相互结合，基于二者的相继性，计划运营应该成为绩效评价的基础，而绩效评价也将是计划运营最终结果实现与否的重要考量方式之一。二者的结合能够更好的优化和促进房地产企业的整体经营管理水平的提升和效果的优化。

三、结语

计划运营和绩效评价是房地产企业经营管理的重要内容之一，也是其提升管理竞争力，贯彻落实现代管理理念的重要抓手。对此，房地产企业应该积极的从精细化管理、目标分解、动态化、监督强化、有机结合等方面着手，结合房地产企业自身的具体情况和未来管理规划，制定一系列的有针对性的措施，以期能够促进其计划运营管理和绩效评价的能力提升和效果优化。我们在文中提出的建议并不都是必要的，也不是适合所有的房地产企业，仅仅是希望能够通过自身的一些理解和经验，结合目前的现状及问题，提出一些具有方向性、启发性的措施建议，为房地产企业出谋划策。

参考文献：

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[3]秦月华.新时期房地产企业运营管理的难点及其精细化对策[J].企业改革与管理，2019（13）.

作者简介：郑翠（1986-），女，汉族，江西上饶人，会计师，绿城房地产集团有限公司会计师/专业总监，毕业于中国人民大学会计学专业本科，大学文化，学士学位，研究方向为企业预算管理及绩效考核。