谈物业服务企业全面预算管理存在的问题及对策研究

摘要：在这激烈的竞争中，物业服务企业也需要通过全面预算管理对其进行预测、分析，使其不断地进步，成为行业的佼佼者。而现如今，在编制全面预算过程中，管理层对全面预算意识不强，编制依据不合理，以至于控制不严，考核设置不完善等等。对于这一系列问题，需要我们不断反思，不断完善，真正做好全面预算管理，为其所用。通过利用预算对物业服务企业各项目的各种财务及非财务资源进行分配、考核以及控制，以便有效地组织和协调企业的经营活动，完成物业服务企业的经营目标。

关键词：物业服务企业;全面预算管理;问题;对策

一、物业服务企业全面预算管理的重要性

全面预算是通过企业内外部环境的分析，在预测与决策基础上，调配相应的资源，对企业未来一定时期的经营和财务等做出一系列具体计划。预算以战略规划目标为导向，它既是决策的具体化，又是控制经营和财务活动的依据。预算是计划的数字化、表格化、明细化的表达。全面预算体现了预算的全员、全过程、全部门的特征。其作用表现如下：

（一）有助于明确经营目标

物业服务企业通过全面预算管理，把战略目标分解到各项目的具体目标。明确各项目的预算收入、预算成本，有助于实施阶段中方便核对是否存在遗漏，更好地能及时发现、弥补;是否有预算外成本支出，针对项目实际是否有必要支出等等。通过各项目完成各自目标，来实现企业的最终战略目标。

（二）有助于各部门协调工具

物业服务企业通过全面预算管理，明确各项目预算目标，各项目各部门为之努力的经营目标，也是各项目全体员工的奋斗目标，最终实现企业的战略目标。这不光只靠一个项目、一个部门、一个人，而是需要全体员工齐心协力，各级各部门相互配合、协调一致，同时避免人与人之间、部门与部门之间产生的间隙与矛盾，才能最终完成企业的战略目标。

（三）有助力确定控制标准

全面预算一旦确定，各项目根据计划一一落实，便进入实施阶段。而管理部门则进入控制状态，通过根据实际情况与预算进行比较，确定两者差异金额进行分析，从而采取措施进行相应调整。差异金额较大时，查明原因，根据项目实际衡量是否合理，从而采取相应措施达到最终目标。

（四）有助力明確考核依据

物业服务企业通过全面预算管理，对项目经理的工作业绩进行考核评价，实行奖惩和人事任免，促使项目经理更加努力工作。年底，实际利润是否达到预算利润，不能作为对项目经理的唯一考核依据，有些项目编制预算时比较保守，而实际根据突发状况合理支出，以至于未完成预算目标;有些项目编制预算时比较宽松，实际轻而易举完成预算目标等等。因而单从预算利润考核显得不公平，应当多方面综合考核，便于提高员工的工作积极性。

二、物业服务企业全面预算管理存在的问题

（一）在编制过程中，管理层对全面预算管理意识不够

管理层对预算不能全面理解，片面理解预算利润的高低是考核明年工作业绩的依据，直接影响自身年终奖的关键所在。因此在编制过程中，特别注重预算利润，高估成本，使之比今年利润还低，方便明年顺利完成利润，使其个人利益不受影响，完全失去了全面预算管理的重要意义。如果都能轻而易举完成，甚至本来就能完成的，这还是奋斗目标吗，这还是我们最初说的企业战略目标吗，这还是我们要费劲全体员工、各个部门编制的全面预算吗？不是的，这只是为个人利益而浪费大量人力、精力、时间做形式上的全面预算而已。对于企业来说，对于最高领导来说，对于这样低估的预算利润，企业战略目标难以做出正确的判断，因而受之影响，相当于众人不同方向拉扯着绳子，阻挡了前进的方向以及速度。

（二）全面预算的编制依据不合理

项目经理在编制过程中，为使明年如愿完成预算利润，降低预算收入，增加人员、费用，从而达到预算成本增加。众所周知，物业服务企业成本比重最大的是人力成本，项目经理没有根据实际现有的人数考虑，去相应适当的增加，而是参照以前年度的预算数据做相应的调整，本年实际人数都比预算人数要低，高则每月相差8-10人保安及清洁人员。而每个月月度分析，都说项目用人精细化，这实际到底是项目用人精细化呢，还是这预算编制得太不精细？然而编制明年人员预算还是根据上一年度预算数据做参照甚至不变，这预算还正确吗？我们做预算的初衷是什么，根据实际情况，为下一年定目标，而我们实际编制预算是这样吗？我们大费周章做全面预算，就为的是冠冕堂皇吗？

（三）全面预算管理的控制不严谨

全面预算管控只是形式，并不能真正控制到实际中，项目预算外支出费用较随意性，而预算内费用支出并没有如愿发生，当时编制时没有严格把控，没有精确计划，以至于实际发生支出没有可比性。由于编制时全面预算利润低，项目能轻易完成，没有约束力，也不存在要控制成本，还可以适当宽松的采购。编制时缺乏人力成本标准，以至于人力成本比重过高。另外每月实际与预算比较分析，只是财务部门完成月度报告，找出差异原因进行分析，并没有进一步采取措施落实到各项目或者说各项目并没落实到位。年底发现实际未能完成预算利润，项目会选择性把日常费用放至明年报销，从而变相完成预算目标，实则管控不严。

（四）全面预算管理的考核设置不完善

全面预算管理考核制度是激化员工工作积极性，在实际中难以刚性实施，致使员工对指标不够重视，不够努力去执行，比如关于物业费收缴率季度考核未达到要求，并未按照考核制度扣员工薪资，以至于项目不重视，任其放纵，到年底就完全偏离了预算计划，考核制度如同摆设。考核不公开、公正，致使员工工作怠慢，或另选其他出路，以至于人才流失。考核不公平，预算计划都是项目制定，经营情况表编制时有些项目跟实际贴紧，并无多大差异;有些项目编制时浮夸成本，降低利润，从而跟实际相差甚远;物业费收缴计划有些项目定得高，实际可能完不成或者勉强完成;有些项目定得低，实际轻松完成。如果考核制度按照完成情况来考核，并以完成得高来核算薪资的话，显然是不公平的。

三、完善物业服务企业全面预算管理的对策

（一）加强管理层对全面预算管理的意识

使员工在编制全面预算过程中不再盲目，毫无头绪，并对全面预算管理避免片面性，物业服务企业通过对全面预算管理的专业知识进行培训，聘请第三方专业培训机构对其员工现场讲座。让管理层、员工对全面预算管理的理解，明白全面预算管理的目的，领悟全面预算管理对物业服务企业的重要性。在编制全面预算过程中有方向，有目标，打下良好的基础。并让管理层、员工意识到公司的战略目标就是自己的远大目标，抛开个人利益，把公司利益放在第一位。

（二）提高全面预算编制的合理性

物业服务企业编制下一年全面预算一般在本年度10月份开展，11月份定稿。编制要求如下：1.单一的专项服务项目，预算收入根据服务合同编制，选择固定预算法;而预算成本除了人力成本外其他费用几乎为零或者屈指可数的，其他费用选择零基预算法;而对于预算成本除人力成本外其他费用比较多的，其他费用根据本年度费用以及实际情况选择增量预算法;而对于预算人力成本根据服务合同人数，工资社保福利根据本年度数据做参考，随着CPI上涨选择增量预算法;2.住宅类项目，如果说房子未完全出售完的小区，预算收入根据本年收入做参考编制，预计明年房子适当会售出，选择增量预算法;如果房子已全出售，预算收入根据本年收入或者合同收入编制，选择固定预算法;而预算成本不管房子是否全出售，除人力成本外其他费用参照服务合同、本年度费用以及明年实际情况选择增量预算法;对于预算人力成本根据服务合同人数以及本年度用工人数作参照增减人员，而工资社保福利随着CPI上涨选择增量预算法;3.新增项目，预算收入根据服务合同编制，选择固定预算法;而预算成本除人力成本外其他费用，参照其他项目，选择零基预算法;对于预算人力成本根据服务合同人数，选择零基预算法。

（三）严谨全面预算管理的控制

项目编制完预算后，财务再进一步严格把控，针对不同类别的项目，根据服务合同、本年度收入以及实际出售情况，预算收入是否合理，以全面的视角做进一步核对;严控人力成本占收入的比重，对于员工人数根据合同、每个项目的规模、现有人数——对比，严控不合理无边际超额人数，致使成本增加;对于除人力成本外的其他费用参考服务合同、本年度成本是否合理，各项目比较同一费用性价成本是否一致;对于各项目利润率跟本年度比，跟同类项目比是否在合理范围内等等。对于编制全面预算严挌把控后，日后才能严格执行监督控制。根据实际情况与预算进行比较，通过确定两者差异金额进行分析，发现问题从而采取措施进行相应调整跟上计划。超支或者预算外成本支出金额较大时，查明原因，根据项目实际衡量是否合理，从而采取措施。

（四）完善全面预算管理的考核

调动员工的工作积极性，离不开全面预算管理的考核。结合财务指标和非财务指标制定考核制度，以刚性、公平、公正、透明的原则执行。考核时间由季度、半年度、年度进行全方位监督，不脱离预算轨道。考核内容多元化，譬如对预算完成情况、物业费收缴率、员工满意度、业主满意度、物业协会对项目的肯定等等综合评价，来考核对项目经理的工作业绩。考核将与工资薪酬、职业生涯发展挂钩，促动员工全身心投入。为使對于编制预算时故意高估成本而低估利润，编制预算准确性也相应考核，对于利润超额20万元至30万元，给予超额的10%惩罚;30万元以上给予超额的20%惩罚。完成情况、编制准确性同步考核，在编制时会衡量再三，贴近实际，不至于为完成预算，而高估成本。

四、结束语

全面预算管理是现代企业先进的管理模式之一，正确认识全面预算管理，制定全面预算管理体系，提高全面预算管理工作。通过推行全面预算管理，不断提高企业资源配置，增强风险管控能力、有效应对复杂多变的市场形势，使物业服务企业在激烈的市场中能够健康、可持续发展。

参考献文：

[1]王靖.我国企业全面预算管理的问题研究[J].中国商论，2018（9）：85-86.

[2]孟萱.我国企业预算管理的困境及对策探析[J].中国集体经济，2018（14）：39-40.

[3]何秋霞.浅析企业全面预算管理实施中的问题及改进措施[J].中国商论，2018（15）：137-138.

作者简介：

马丽萍，浙江开元物业管理股份有限公司大江东分公司。