阳光城：稳经营控杠杆规模品质双增

房住不炒与因城施策的房地产市场，政策及信贷环境愈加复杂。就是在这样复杂的背景下，阳光城（000671.SZ）秉承“规模上台阶，品质树标杆”的战略指导，公司经营能力和产品品质明显提升，多项财务指标持续改善。

2020年4月23日晚，阳光城发布了2019年度业绩报告。公司实现销售金额2110亿元，同比增长30个百分点;实现营收610.5亿元，归母净利润40.2亿元，同比增长33个百分点。同时，公司偿债指标持续优化，近两年有息负债均保持规模相当，2019年末净负债率较2018年末下降44.0pct至138.3%。

行业下半场，阳光城有信心通过组建专业团队，培育行业内领先的运营能力，获得更好的发展。2020年一季报显示，公司实现营业收入67.14亿元，同比增长11.76%;归属于上市公司股东的净利润4.33亿元，同比增长40.74%。

继2018年迈过千亿门槛，实现1628亿元销售额之后，阳光城在2019年依旧保持着稳健增长的态势，销售金额首跨双千亿大关，在克而瑞发布的2019年中国房地产销售TOP200排行榜上，阳光城位列第13位。2016-2019年，阳光城复合增速高达63.0%，成长速度极快，在中国房地产业协会联合上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的2019中国房地产500强榜单中位列“成长速度10强”第一名。

2019年，阳光城通过提前部署、及时行动，“春节不打烊”、“五一行动”、“一七再来”三大战役实现公司规模再上台阶，同时福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元，多个项目获得区域销冠。

报告期内，阳光城实现销售面积1713万平方米，销售金额2110亿元，较2018年同期增长约30个百分点;实现营业收入610.5亿元，合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元，同比增长33个百分点，归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。

对于阳光城归母净利润增速远超营业收入增速的主要原因，天风证券认为主要有两点。一是盈利能力稳步提升，2019年公司毛利率、净利率分别提升0.5、0.2个pct至26.6%、7.1%，加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%，表明公司盈利能力稳步改善。

二是公司归母净利润占净利润的比例明显提升，由2018年的77.3%提升至93%。公司可结算资源充足，截止到2019年底，公司账面预收账款801.1亿元，同比增长29%，预收款/营业收入1.31倍，同比明显提升，充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。

同时，由于阳光城近年销售增速较快（2017-2019年分别增长87.9%、77.9%和29.6%），公司预收账款近年维持快速增长，2019年达801.1亿元（2018年为621.2亿元），未结算资源丰富，对后续结算构成了有力的保障。

近年来，阳光城致力于调结构和去杠杆，多项债务指标实现优化。

2019年，阳光城有效降低资产负债率至83.5%，同比2018年底下降0.9个百分点，降低有息资产负债率至36.5%，同比2018年底下降6.3个百分点，降低净负债率至138%，同比2018年底下降44个百分点。

报告期内，阳光城有息负债总额1123亿元，在不增加有息负债总额的约束下实现了规模的快速增长;有息负债短长比优化至3：7，现金短债比1.25;同时，提升银行融资比例，非银占比降至25%。

天风证券测算，2019年阳光城平均融资成本为7.71%，同比下降23bp。天风证券同时表示，2020年一季度，房地产行业到位资金累计3.4万亿元，同比增速边际提升3.7pct，预计2020年行业融资环境进一步改善，资金成本有望下滑，阳光城有望大幅受益。

得益于良好的经营业绩和控杠杆成效，公司在过去一年中获得多家境内外评级机构上调评级。如，阳光城优化的财务表现使得公司首次获大公国际提升主体评级至AAA，公司融资成本有望进一步下行。

另外，近期公司继续积极开展资本运作，4月发布公告称拟在境内外开展规模不超过人民币260亿元的融资，或将助力公司进一步优化资本结构，实现稳健的可持续发展。

在降低负债的同时，阳光城持续加强现金流管控。通过坚定执行“三收三支”现金政策，报告期内全口径回款1692亿元，回款额增长29.8%，回款率80.20%，连续两年保持回款率80%以上;账面留存现金充足，2019年末账面现金419.8亿元，相较2018年末上升10.9%;融资渠道通畅，与多家银行建立良好合作，授信额度充足，截至2019年末，公司已获得的多家银行的授信总额1078.2亿元，其中未使用授信余额474.6亿元。

得益于经营稳定、每股收益稳步提升，2019年，阳光城近年来首次将分红比例提高至20%以上，实现每10股派发现金红利2元（含税）。

在降杠杆的同时，阳光城将其与拿地力度之间进行平衡，近两年以来公司拿地较为谨慎。

阳光城由福建起步，通过多渠道的强力拿地，近年迅速扩张，已实现全国布局。2019年，阳光城通过收并购、招拍挂、加大旧改等方式新增土储1269万平方米，同比下降4.8%，拿地总价655.6亿元，同比提升17%，拿地面积减少但总价提升，拿地均价由4204元/平提升至5168元/平，地售比0.42。

阳光城在继续发挥原有的收并购投资能力以外，建立并拓展了旧改项目获取能力，于2019年成功在广州、深圳、昆明、贵阳等地確权多宗旧改项目，确权项目均可实现快速供货。值得一提的是，公司针对过往土地沉淀多、市场调控限价销售、土地储备过多可能带来额外财务负担的现实情况，改变了传统的“土地排名决定公司未来三年排名”的土储观念，2017年末开始调整土地投资方向，销多少、补多少，三年来投资实现了控负债与谋发展之间的平衡。

截至2019年底，阳光城土地储备总计4523万平方米，储备货值6324亿元。2019年公司新增土储平均权益为70%，与2018年同比增加15个百分点。

从货值分布来看，一二线城市占比72.6%。从区域布局来看，公司坚定推进3+X+1战略，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈货值占比达到43%、大福建货值占比14%，与2019年销售金额占比接近（三大都市圈占比45%、大福建占18%），在三大都市圈可售货值珠三角、长三角占比分别为18%、20%，而销售额占比分别为9%、34%。

近年来，阳光城充分结合营运系统描摹的客户需求，辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，打造“檀系”、“悦澜系”、“翡丽系”等产品系列，提升品牌力。2018年，公司推出住宅产品战略“绿色智慧家”，建立全新健康建筑标准，以前沿科技打造智慧社区及智慧家庭，为客户提供更有品质、更富体验的产品。

2019年，阳光城不断深化“绿色智慧家”产品主张，以“绿色健康、便捷安全、家文化”为核心理念，打造全生命周期产品。截至2019年底，阳光城全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

“绿色智慧家”产品内涵不断夯实，规划方案、户型结构及装修标准全面升级，尤其是在室内空气质量控制方面取得突破。疫情当下，以健康安全为核心打造的产品体系，广受市场好评。

2019年，阳光城品质革命初见成效，通过制定全行业首个涵盖项目品质全周期的品质评价模型，成功打造了多个标杆项目。其中，佛山绿岛湖溢价显著，在竞品降价成风的严峻环境下，以高于竞品近1万元/平方米的价格实现热销，创造板块价格标杆。

2019年底，阳光城已启动组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行全面升级，防止集团“衰变”，促进区域“聚变”，实现项目“裂变”，保持公司的灵活性，并释放发展新动能。

在完成组织变革后，管理层在2020年年初工作会议上明确工作的一个坚持、两个方向和六大目标。

“一个坚持”即坚定不移地围绕“规模上台阶、品质树标杆”战略开展一切经营工作。“两个方向”是指要在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进。“六大目标”将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、銷售目标、新增土储、品质工程及10万+交付等方面展开。

应对突如其来的新冠疫情，公司在维持年初既定六大工作目标的同时，也提出了三大应对思路，即“保回款、提去化”、“往前行、不掉队”、“灵活高效，随‘机’而动”。公司正凭借自身灵活精准高效的管理优势，主动防范危机、驰而不息。

2020年，阳光城管理团队也表示了对于未来的信心：“回望过去，我们围绕‘规模上台阶，品质树标杆’战略，给与市场的承诺一一兑现，我们将再用两三年的时间，不懈奋斗，踏石留印、抓铁留痕，逐步实现‘又大又强’，成长为一家团队优秀、管理先进、品质领先、经营高效的现代型企业。”