经济法视域下我国房地产宏观调控行为透析

关键词 经济法 房地产 宏观调控行为

作者简介：李长平，北京德和衡（邯郸）律师事务所合伙人。

中图分类号：D601                                                            文獻标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.228

在市场经济不断发展，经济法不断完善的今天，为满足国家宏观经济调控的需要，推动宏观经济调控的需要，需要在房地产宏观调控行为上进行不断优化和完善，从而更好地在房地产宏观调控法治实践中不断地完善和改良。这就需要在经济法视域下，切实注重我国房地产宏观调控行为特点、行为规制的分析，并采取针对性的调控措施。

一、行为特点分析

（一）以法律规定为导向进行房地产宏观调控

在进行房地产宏观调控时，既要注重经济杠杆作用的发挥，将国家的经济计划和经济政策作为依据，又要在运用职权和运用流程与调控措施上，确保房地产宏观调控行为与法律规定和要求相符。以房地产征税为例，虽然其属于行政法行为，但是还可以采用额外税收的方式达到调控房地产的目的，可以为推动房地产行业的发展而减税，也可以为延缓房地产行业的发展而增税。再以投资政策为例，如为鼓励更多的资本参与到房地产行业中，国家可以采取减税、提供税收优惠的方式来进行，如抑制资本参与到房地产行业的投资中，国家可以采取增税或其他税收的方式来进行。

所以，宏观调控行为既要注重市场规律的遵循，又要严格按照经济法的规定来执行。

（二）以市场监管法则为导向进行房地产宏观调控

只要是政府以维护社会公益为宗旨而实施的宏观调控和间接调控行为，需要市场监管法与经济法来约束，常见的有反不正当竞争法，以及垄断法和消费者权益保护法等。而这就是政府在实施宏观调控行为时必须运用的经济法规，需要政府严格遵照经济法的相关法规对市场经济与房地产行业运行实施调控行为，并做好行政行为与经济法行为的区别，从而确保政府的经济调控行为具有较强的法治性。

（三）以经济法理为指导优化房地产宏观调控行为

为促进房地产宏观调控行为的优化，需要结合经济法的法理，在法理指导下，切实注重宏观调控行为的优化。比如为了调控国家的经济调节关系，需要在经济法理的指导下，规范行为方式和明确法律后果形式，所采用的调整方法就是采取等价有偿和行政指令的方式来调控，房地产的价格调整方法，需要采用经济法来强化对其的调控，才能优化房地产的宏观调控行为。

二、行为规制

房地产宏观调控行为的实施，需要始终在经济法的规制下进行，因此，需要确保其具有合法性、法治性、合理性，才能更好地在经济法的规制下促进房地产宏观调控行为的优化。

（一）合法性

房地产宏观调控，在本质上的需求就是合法性。房地产宏观调控行为属于行使政府公权力的结果，属于政府所提供的主要公共物品。而市场经济主体具有合理预期政策效果的动因，加上市场调节具有盲目性、自发性、滞后性，市场自身又存在一定缺陷。宏观调控旨在平衡国民经济总量来弥补市场缺陷，推动经济稳定增长。而房地产市场又与经济有着密切的关联，势必具有周期波动的规律，此时就需要责任平抑周期和熨平波动，进一步说明房地产与经济的运行机制需要调控，并确保房地产宏观调控行为的合法性，才能更好地彰显经济法的价值所在。

（二）法治性

房地产宏观调控行为的实施是促进法治政府贯彻的根本要求，所以需要在房地产宏观调控行为方面确保其具有较强的法治性。以国家每项公共权力与每条决策，均需要法律依据来支持，在经济法视域下，经济发展与经济体制的前提就在于确保宪法与法律得到遵循，而且法治建设也是市场经济发展的必由之路。因此，必须在房地产宏观调控行为中注重政府宏观调控职能的改进，既要做好市场秩序的维护，又要破解荻港与行业的行政限制和垄断，确保建立的竞争秩序更加自由和公平，并依法实施房地产宏观调控行为，确保政府决策能紧密结合法律的要求，以维持市场经济秩序，保证市场参与主体自身的合法权益，因此，需要将宏观调控法作为经济法的核心所在，才能彰显房地产宏观调控行为的法治性。

（三）合理性

政府在面对经济效益和法治理念时，必须对政府公权力不断规范，房地产宏观调控行为既要满足合法性的基本要求，又要具有较强的合理性。宏观调控的行为与决策流程均需要按照市场规律与法律程序，在出台各种调控政策时，必须在合法权限下尽可能地规避不良的行政专权后果，确保行政行为与合理运用经济法相结合，才能有效规制房地产的宏观调控权，从而解决房地产行业发展中的问题，基于经济法的视域推动我国房地产宏观调控政策的完善和行为的优化。

三、调控对策

为促进经济法视域下我国房地产宏观调控行为更加合法、合理且具有较强的法治性，需要在调控对策上加大对其的重视，具体而言，需要切实强化以下工作的开展：

（一）以经济法为导向致力于法律体系的完善

当前，我国房地产行业虽然发展较为迅猛，但是在房地产价格管理方面的法律规范体系还没有重视，更多的是通过政策指导来进行，这主要是因为在法律法规建设方面忽视了其的配套性，导致房产的价格监督不力。而采用法律的调控手段又是应对经济危机的主要方案。而经济法正是基于民众的利益与经济利益来适度调控社会经济的法律，旨在不断强化国家权威，又能将政府权力有效的限定，确保社会经济活动处于法律框架内部有序实施。而随着房地产的不断发展，当发展到一定程度时，势必会出现一定的无序性，所以此时需要国家加大对其的规范力度，着力构建具有较强操作性的房地产宏观调控的立法体系与司法体系，对房地产方面的法律法规流程进行完善，致力于房地产价格监管体系的构建，从而更好地达到依法调控的目的，推动房地产行业有序地发展。

（二）以维护经济法的利益观而实施宏观调控

经济法视域下我国房地产宏观调控行为的实施，需要以维护经济法的利益观为核心，而经济法的利益观就是将个人利益和社会利益置于同等地位，并且在推动社会利益最大化的同时确保个人利益的最大化，将个人利益置于本位，而市场主体则能完全实现意志自由，具有自主选择全，在个人利益与社会利息的关系处理时，需要将社会利益作为出发点，在国家和政府的引领下，分别从财政、税收、金融等不同的视角，限制影响社会利益的相关行为，鼓励和支持推动社会利益实现的行为。由此可见，经济法是本位为社会利益时，其目标就在于保障社会利益，在实现社會利益最大化的同时实现个人利益。所以在房地产的流通管理中，要切实维护社会利益，才能更好地促进经济法视域下我国房地产宏观调控行为的优化。

（三）以制度的创新不断夯实宏观调控的成效

经济法视域下我国房地产宏观调控行为带来的成效，必须建立在制度不断创新的前提之上。而要实现制度的创新，就必须确保公民产权和经济权得到保障的基础上，改变只采用行政手段进行宏观调控的方式，而需要确保所采用的宏观调控行为与客观经济规律相符，并以政府为主导，坚决遏制以解决职工住房困难的方式搞腐败，避免公共资源被滥用，并合理压缩货币的投放规模与信贷规模，注重房地产泡沫的抑制，确保货币政策得到合理运用，财政税收政策得到高效实施，采取税收的方式来优化房地产的市场环境，从而在房地产调控制度上得到不断创新。

（四）以市场调节制度优化调控行为并实现公众利益的最大化

房地产宏观调控需要切实注重经济规律的遵循，并紧密结合人民群众的住房需求，将经济法在调控房价中的作用发挥出来，需要在市场中发挥经济法的调节作用，为宏观政策的制定提供良好的法治实践，确保市场调节手段运用的科学合理性，才能更好地不断规范房地产市场。所以，为了不断地对房地产市场秩序不断规范，既要加强对土地供给制度的改革，严厉打击土地与商品房的囤积行为，并对现有的供给思路不断改革，并在严格精准控制土地供应的同时将住房的有效供给扩大，以确保房地产的土地供给得到保障。而在此基础上，又要在政府的主导下为中低收入家庭提供良好的住房保障政策，只有致力于住房保障制度的完善，着力实现公众利益的最大化，才能实现经济法视域下我国房地产宏观调控行为的初衷。

四、结语

综上所述，经济法视域下我国房地产宏观调控行为，需要始终结合其行为特点和规制要求，从多个方面致力于调控措施的完善，发挥政府主导作用的同时，在经济法的导向下，推动房地产宏观调控行为的优化和完善。因此，政府在房地产宏观调控行为实施之前，就需要以缺乏其合法性和合理性为前提，以维护社会利益与个人利益的平衡。而要想做到这一点，在司法实践中还存在一定的问题和不足，这就需要在不断改进中加强经验教训的总结，尤其是要在经济法不断健全和完善的同时，政府的宏观调控行为需要结合实际需求为导向，加强对市场环境的引导，发挥宏观调控在调节、干预和引导房价朝着理性的方向发展，以推动整个房地产行业朝着可持续发展的方向健康发展，并为此而不懈努力。

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