老旧小区改造研究—— 以福州台江某小区为例

陈宝燕

(福建省建筑设计研究院有限公司 福建福州 350001)

0 引言

2020年4月14日，李克强总理主持召开国务院常务会议上表示，推进城镇老旧小区改造，不仅符合人民群众改善居住条件的迫切愿望，也是扩大内需、带动消费的重要举措。随着我国城市化进程的不断推进，老旧小区已经无法满足现代社会人们对居住环境的需求，使得老旧小区的改造迫在眉睫。因此，实施城镇老旧小区改造有着及其重要的意义，既是民生工程，也是城市更新建设。

老小区基本都建成20年以上，因过去条件有限，市政配套设施老化、公共服务缺项、秩序混乱，还有私自搭建等安全问题等比较突出。基于此，本文将通过实际项目进行分类总结，研究老旧小区改造的几个要素，并探索如何通过改造营造出干净、整洁、平安、有序的小区环境。

1 老旧小区概况及现状分析

1．1 老旧小区概况

如图1所示，该小区位于台江区义洲街道南禅桥道35号,建成时间为1997年，共13栋多层住宅楼,总户数506户,小区占地总面积约15 500 m2,其中场地面积约9500 m2。

图1 小区区位分析图

1.2 形成原因

案例中的小区比较特殊，虽然是一个老旧小区却由不同的5个社区单位各自独立组成。小区主要为早期国有企业、单位利用划拨土地建设的住宅小区，基本上可将其归类于“单位型老旧小区”，建设时间久远，受制于当时的建房标准和规范要求，所以无论是建筑本体，还是小区公共设施、公共空间都已经无法满足当下居民的日常生活需求[1]。

1.3 案例小区现状分析

现阶段各地正在推进老旧小区改造，从中可以发现单位型老旧小区都存在着一个共性，如街老、院老、房老、设施老、生活环境差的“四老一差”困境[2]。本案例项目通过实地调研，了解社区建设现状、基本业态、基础设施、公共设施和公共空间，全面梳理影响居民日常生活的突出问题,然后针对实际问题，立足从源头、感观，在保留小区特有的文化属性和人群习惯基础上，通过改造全面提升老旧小区的居住体验、人文气息，焕发该老旧小区的特色魅力和文化特性。

基于此，本案设计之前，以调查问卷、走访倾听、座谈会等方式，归结出老旧小区的如下突出问题：

①市政管网破旧，水、电、气、通信等设施要么缺失，要么老化严重，给居民生活带来诸多困扰。

②小区建造时间久远，如文化娱乐、健身、老年人出行、机动车和非机动车停放不便等问题凸显，公共服务功能区缺失。

③缺乏长效的专业化物业管理,管理、维护处于一种较低水平，致大部分设施处于失修失养状态，严重影响小区的整体环境和居民的日常生活，如图2所示。

图2 小区现状图

之后，本案设计人员深入该老旧社区，充分听取居民对公共空间、公共服务设施、慢行交通和公共文化等多方面的建议和设想的基础上尊重群众意愿，并结合未来城市的发展需求，提出合理、与时俱进、富于创新的该老旧小区改造方案。

2 案例小区基本要素改造策略

基于老旧小区改造既要尊重居民意愿，又要迎合时代发展态势，因此，在改造过程，要掌握改造“度”的问题。本改造案例设计人员在设计过程坚持“先民生后提升、先规划后建设、先功能后景观、先地下后地上”的原则，重点解决保障居民基本生活和安全用水、用电、用气、交通出行、消防等问题，首先着力消除该小区安全隐患，改善住民基本生活需求，营造良好居住环境[3]。所以，下文主要从宜居安全、设施完善、共融共享3个要素阐述改造方案。

2.1 完善基础保障设施，打造宜居安全社区

以福州市2019年发布的老旧小区设计导则为依据，在基础保障设施方面由以下几个项改造内容对该老旧小区总平面进行拓展细化设计，如图3所示。

图3 小区总平面图

(1)原小区违章搭盖较多，搭棚侵占公共用地现象严重，应清理拆除侵占小区绿地、道路、广场等公共空间的违章建筑。

(2)原小区道路相对较窄且都是人车混道，应重新规划出入口，有条件的区域实施人车分流。旧区内道路狭窄造成了消防车无法进入小区现象，因此，在路系设计时应打通堵塞，拆除违章建筑，移走消防车道上的灌木、乔木，以疏通通道保证消防车通行。

(3)对原有破损窑井盖进行更换，清理、改造，原小区管网修补重建；基于原管网较为混乱错杂混接严重，对原雨污混流管网重新规划设计以实现雨污分流。

(4)原有小区内照明设施严重缺乏，部分照明设备处于废弃状态，改造方案对破损路灯进行修缮并增设照明设施，新增小区路灯和内庭院灯，贯通沿线亮化系统，保障夜间行人安全。

(5)原有小区基本无安保设备，道路出入口众多，且无统一监管，应完善小区安防监控措施。基此，改造方案在小区出入口、居住楼出入口、转弯处等重要节点设置监控摄像头，并实行统一管理，与小区物业管理中心对接，提升小区治安水平。

2.2 整修便民服务设施，增强专用功能区规划

以福州市2019年发布的老旧小区设计导则为依据，改造方案在便民服务设施方面由以下几项改造内容进行拓展细化设计。

(1)增设生态停车位及非机动车位区，为住户停车提供规范位置，实现有序停车。

(2)增设电动自行车充电桩区，规范电动自行车充电设施，解决电动车停车充电难的问题，保障安全用电。

(3)减少“蜘蛛网”现象，对原有乱接明线等进行规整或拆除。集中通信等弱电管线，广电、电信、移动、联通等通信线路实行统一走管，让小区内环境更加整洁、有序。

(4)增设或改造居民活动区。如：对小区内通道进行修复或增建，对居民活动场所等进行硬化，增加适老化设施建设，方便老年人通行。

(5)修缮、增设公告宣传栏和信报箱专区，实现公共设施整洁化，带动社区文明精神面貌发展。

(6)加强物流配送场地建设，统筹物流末端配送设施、快递存放场所设置，合理安排小区内外交互空间，在特殊情况下也能为居民生活物资配送提供便利。

(7)设立独立用房回收点，积极引导居民参与垃圾分类处理，有效减轻垃圾清运处理压力，促进资源回收利用和垃圾有序、文明、生态投放。

(8)增加物业管理专职区和关键区，巩固综合整治成果。引进物业管理将小区列入长效管理范畴，实施日常卫生基本保洁、绿化养护及安全防范管理。

2.3 打破碎片化布局，突破围墙障碍，打造共融、共享式社区

本改造方案拆除5个地块破旧围墙，打通了各社区的连接通道，加强了主辅道路规划，协调、统筹各小区及各单位大院进行串联，对各类资源进行重新规划、整合利用，将5个小区连为一体，扩大公共共享空间，加强功能区规划，增强设备、设施共享，减少重复设施投入，将原有多个单元独立、碎片化的小区打造成一个功能完善、设施共享、风格统一、管理有序的中型社区，如图4所示。

图4 小区平面改造前后对比图

3 案例小区创新式要素改造策略

本改造案例结合小区总体布局，融合海绵城市理念，将特色景观部分进行创新性设计。

3.1 营造特色景观，活化小区空间

基于公共空间特色营造应复合多个要素进行统筹设计，本改造案例利用小区大面积闲置绿地或活力低下的硬铺广场，通过增设游戏、健身、休憩设施，既打造了全龄化的综合活动空间，提升小区亲和力，又进一步打造出内涵丰富、各具特色的小区风貌。

(1)小区入口景观

从人们的心理行为出发，小区入口景观应具有标识性。本改造案例是由多个单元式独立小区整合成一个小区，改造方案根据原各小区的原有布局和周边交通、小区的原有消防情况，重新规划改造后小区出入口位置，并进行人车分流一体化设计，对小区入口的坡道、台阶、门禁、雨披及造型等重新进行整体化设计，使改造后的社区路口在体量、尺度、材料、色彩和造型上具有整体感和协调感，让小区居民一眼看到就产生归属感。

(2)公共空间景观营造

虽然老旧小区有场地上的局限性，但可以通过小区现有条件，集中设置并整合小区服务设施，为居民增加休闲运动场所，满足居民社会交往、老人活动、儿童玩耍、散步、健身娱乐等多元化需求，成为小区的活力中心，也能增进居民对社区的认同感、归属感，如图5所示。

图5 公共空间平面分布图

基此，改造方案的景观设计，从功能出发为原则，采用层次丰富的设计手法构成空间：①根据小区现状，充分利用一些边角地带，采用平面立面等多种方式相结合的手法，实施“见缝插绿”；②将小区景观主要分为宅间绿地和中心绿地两块，充分运用分隔与营造空间的对比、植物选择的互补、景观小品的点缀等设计手法进行协调，为居民提供休闲与娱乐的场所。③将现有的绿地系统采用点、线、面相结合手法，重新规划道路系统，并实施人车分流，可充分避免人行与车行相冲突；④将原有零散空间进行多元整合成社区完整公共空间，增加雕塑小品、休憩设施等设施，并与公共空间的绿化景观一体化设计，进一步提升公共空间的整体环境品质。⑤多个小区整合后，原有的一些门房就空置出来,改造方案则利用这些零散用房设置为老年人活动中心、阅览室等社会区文化设施。⑦在植物配置上，由于老小区改造与新小区不同，则根据实际需求进行配置，尽可能不动大树或只对大树进行移植、修剪并铲除一些容易窝藏蛇虫鼠害的灌木，底层适当种植麦冬与山菅兰等，构成小巧别致易维护管理的地被，形成大面积明亮的楼间活动景观空间，如图6所示。

图6 宅间绿地改造前后对比图

3.2 融合海绵城市理念，建设生态美丽社区

改造方案以老旧小区改造建设为契机，加入海绵城市理念，使改造后老旧小区既拥有“海绵”功能，又提升小区环境，形成迎合时代的宜居生活社区。基此，改造方案综合该小区场地分析、现状踏勘采用因地制宜、经济有效、方便易行的低影响开发设施：

(1)由于原有屋面雨落管敷设于阳台内，阳台基本被住户封闭，原有雨落管部分为雨废合流，所以，将混接雨落管改造为转输至LID设施中，再新增屋面排水管和小区地面雨水排水接到雨水管道；将原有路牙立道牙改为平道牙，雨水由硬质铺装引导到绿地，促使雨水下渗。

(2)有条件的硬质铺地，采用透水平铺装，增加渗透促进雨水即时下渗，减少径流产生。

(3)根据现状条件，在道路两侧绿化带区域适当增加植草沟，疏散暴雨径流，结合开发空间提升环境品质。

(4)根据整体现状，在对景观绿地改造方案时，结合海绵问题跟给排水专业进行配合，有条件的位置设置下凹绿地，净化雨水并使之下渗补给地下水，减少小区雨水外排量，使周边管网排水能力有效提升，从源头上缓解内涝。

4 改造项目遇到的问题分析

改造的目标，是让老旧小区朝着环境优美,安全和谐,秩序井然的方向发展，但这类型改造项目刚刚起步，也存在着很多问题和困难。之前大多数老旧小区改造时效性太过短暂、过于注重外观形象和缺乏维护成果，而且在水、电、气、通信上明显存在各职能部门间合力联动不到位的现象。老旧小区改造面对的是居民需要大量的沟通协调，这很大程度上依赖街道和社区的力量以发挥群众的主体作用。因此，需要政府部门统一指挥协调统筹考虑，才能保证改造的可持续性发展。同时，需要设计者全面转变老旧小区的改造理念，以民生为先导，实现以先基础后提升、因地制宜、经济适用、延续文脉、留存特色的城市更新目标。

5 结语

综上，老旧小区改造应建立模块化、菜单式的项目选用体系，以完善配套设施解决居民基本民生问题为基础，坚持立足实际、统筹兼顾、分类施策，以标准化、普适性、可实施性为基本导向，因地制宜进行改造才能营造出健康活力、整洁有序、安全智能的社区环境。