浅谈新型产业土地供应管理以及用房管理

作者简介：周佳（1987-），男，湖南长沙人，本科，从事城乡规划与设计工作。

摘 要： 本文通过分析新型产业土地供应管理以及用房管理的意义，对新型产业的土地供应管理以及用房管理现状以及具体措施进行了阐述。为实现新型产业的稳健发展提出参考。

关键词： 新兴产业;土地供应管理;用房管理

【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）20-0291-01

随着我国经济结构转型升级步伐的加快，我国现代化经济建设也正处于不断发展、不断完善的过程之中，然而作为经济社会发展重要保障的土地要素，如今却面临着资源紧缺的问题。为此，国家需要加强土地的利用与保护力度，对产业用地进行科学的规划，除此之外，还需要革新产业用地供给制度，从而更好的引导并推动创新型产业的发展。

1 加强新型产业土地供应管理以及用房管理的意义

1.1 有利于产业用地结构

加强新型产业的土地供应管理，必然从其兼容性研究入手，从而制定适合新兴产业发展的科学合理的用地规划，在一定程度上促进了城市现有产业的用地结构优化，甚至为新型产业供地和管理提供有效方式，使得信息技术、新能源等各类新型产业得以快速发展，有效推动了业态先进且布局合理的产业体系的形成。适应城市发展的产业体系的形成，对建成区产业结构的优化调整有着重大意义，有利于其产业快速升级、提升发展层次，与此同时，还能为加强用地分类和管理提供基础保障[1]。

1.2 有助于土地资源集约节约利用

加强新型产业的土地供应管理促使新型产业用地分类以及兼容性为工业转型升级提供了土地用途分类的基础，主要表现在以下两个方面：一是为新型产业项目的集约节约利用土地寻找相适应的用途分类;二是部分低效的传统工业为生产性服务业等新型产业提供工业用地，使得原工业用地的单位面积利用率得到显著提升，进而大幅度发挥了土地的效益，实现了土地资源的有效整合。

2 新型产业土地供应管理以及用房管理现状

2.1 产业分异发展

近年来，随着“创新型国家”这一概念的提出以及我国创新型产业的发展，产业分异发展趋势日益明显，主要表现以下方面：一是产业边界逐渐模糊，例如部分制造企业却为市场提供了研发设计以及消费金融服务等项目，更有物流企业逐渐控制商品生产和出售，从而导致这一系列产业的分类困难;二是产业范围日渐扩大，由于新业态的形成以及2.5等新型产业的出现，为产业分类和产业建设用地分类带来严峻考验[2]。

2.2 土地变相开发现象严重

由于新型产业用地投资的建设主体是地产企业，从而使得新型产业用地往往面临变相开发的问题，主要是地产企业往往通过土地溢价增值来获取经济收益的盈利方式所导致的。项目中部分土地或整体土地的转让的方式虽然能够使得工业地产商回笼资金，但这一行为有悖于最初规划审批的原则，对城市工业用地规划造成严重影响。另外，由于新产业用地的变相开发，一定程度上点燃了工业方面“炒房炒地”的势头，从而使得工业用地急剧减少，为城市土地的统筹规划带来巨大挑战，不利于城市的可持续健康发展。

2.3 新型产业用地管理机制不完善

由于创新型产业与传统产业之间存在较大的差别，其中，在其产业用地方面，创新型产业具有较高的生产性服务功能、混合用地功能以及多元化的用地需求，因而在城市用地开发与利用的过程中，存在诸多基础问题，从而影响城市的建设與管理。再加上由于新产业用地的开发与管理过程中缺乏科学的理论基础以及实质性的经验指导，使得相关新型产业土地供应和管理政策难以满足实际需求，从而造成政策空白现象。

3 新型产业土地供应管理以及用房管理措施

3.1 土地供应管理

关于土地的供应，首先需要明确新型产业的用地类别，然而当前的用地分类标准已经缺乏对于新型产业的土地应用类别，因此，为了解决这一问题，应明确新型产业用地准入标准，并将其纳入用地分类标准之中。除了新型产业用地分类之外，关于土地的出让方式、出让年限、出让价格以及转让要求等都能直接影响产业的经济利益，进而影响政府或者相关企业的利益，因此，对土地供应的相关因素进行必要的控制管理十分必要，笔者以出让年限以及转让方式为例，提出浅薄建议，如下表。

3.2 土地供后管理

为了避免土地市场出现炒卖新型产业用地的恶劣情况，需要对土地供后监督机制进行一定的完善，同时加强土地供后管理的力度，主要从土地的转让和用房管理两方面进行。

（1）加强土地转让管理

关于土地转让管理力度的加强，可以通过建立转让限制管理机制来进行，即相关部门对入驻企业产业进行定期的综合评估，对不符合要求的企业实施产业退出机制。目前，部分城市的成功经验表明，土地转让管理的具体模式主要分为两种，一种是完全禁止新型产业用地进行二次转让，另一种是可视具体情况允许二次转让，所以，政府及相关部门应为此建立一定的惩奖制度，从而将企业信用与土地供应直接挂钩，强制提高企业的依法用地意识，进而降低土地供后管理风险。

（2）新型产业用房管理

加强对于新型产业用房管理的主要目的在于，将新型产业用房用途限制在“为生产服务”的范围内，杜绝非生产性服务变相开发等行为。然而在实际生活中，由于新型产业用地投资建设主体的盈利方式主要是以土地溢价增值为主，从而极大程度上为新型产业用地变相开发提供条件，使得城市工业用地规划失效以及影响部分实业生产企业的发展。因此，政府以及相关部门需要从房屋增值规定、房屋预售规则、房屋租赁规则、房屋自持比例、房屋转让对象、入驻门槛、房屋转让时限等方面进行必要的管理规定[3]。除此之外，应严格控制房屋转让管理制度，即明确企业自用房屋面积以及可换让房屋面积的比例，并且换让后的能耗、产值、效益等多方面因素进行长期监督。

总结：综上所述，创新型产业的发展与产业用地供应以及管理等环节息息相关精准把握和控制用地供应及管理环节的每一个节点，能够对创新型产业的发展产生重大积极影响，有利于我国产业结构的转型。

参考文献

[1] 郑沃林，谢昊，郑荣宝.对创新型产业用地供应与管理的实践分析——以南京、深圳和天津为例[J].中国土地，2016，（03）：35-38.

[2] 李嘉瑜，刘芳，魏小武.产业用地供给政策的创新——以广东省深圳市的实践与探索为例[J].中国土地，2018，（12）：28-31.