商办综合体景观工程设计与施工管理剖析

王捷

摘  要：随着城市建设的日新月异，人们的生活质量有了明显的提升。现代社会对商业办公综合体的环境景观要求也越来越高，既要具备基本的办公和购物功能，更要有休息放松、运动聚会、沟通交流的外围场所。该文以森兰国际商办综合体新建项目为例，从景观规划设计、优化实现和施工管理等方面入手阐述一个大型商办综合体景观打造的过程，提炼出主要的景观管控要点，为类似工程提供参考。

关键词：商办综合体;绿化率;定板定样;景观设计;景观施工管理

中图分类号： TU97      文献标志码：A

0 引言

商办综合體项目景观作为这几年流行的项目类型，越来越引起人们的重视。从原来仅仅要求在周边铺装通道空间，发展到现在的集屋顶花园、休闲中庭、休闲绿带、通道空间于一体多层次景观体系[1]。该类项目不同于住宅项目，有着交接面多、建设周期长和专业单位多等特点，对建设方的专业把控和现场管理能力都提出了不小的挑战。

1 项目概况

森兰国际七、八期（D1～4）森兰美奂商办综合体新建项目位于外高桥森兰核心片区，紧邻外高桥自由贸易区，是该片区标志性的商业综合体，周边有总部办公、精品商业、高端酒店、进出口商品展示中心、国际学校和中高端住宅等多种业态形式。地块旁边规划有森兰湖及5万m2的绿地，地理条件在片区中非常优越。该项目针对的客群主要是自贸区的办公人士、小资白领和周边居民等群体。该工程总建筑面积29.3万m2，紧邻地铁6号线，商业面积8万m2，2座办公塔楼（AB塔）17层，地下共2层。

2 景观规划分析

该项目的建筑设计是以“流水和岩石”作为建筑语汇，在外形成环抱森兰湖的2栋塔楼结合4层裙房，在形态和空间上赋予场地更多变化。同时，“流水”的财富象征带给人繁荣与愉悦的情感体验。

为了结合建筑的语汇做好该项目的景观，景观规划设计经历了案例分析、地块流线分析、设计理念提炼、主要节点打造、周边地块衔接处理和细节打造等过程。

项目启动之初，与类似案例进行了比较，参照了浦东嘉里中心、静安嘉里中心、环贸iapm和徐汇万科中心等项目的景观规划案例，对客群业态分析、车行流线、人行引导流线及主要出入口等方面做了不少对比分析，总结出各项目优劣势以及给该项目的启示与参考，例如调研案例中多元化舞台可以承载艺术展陈、节日活动、亲子活动等功能，入口形象区的立面简洁大方，穿越周边绿化区域的人行通道宽敞而笔直，落客区用弧形侧石进行人车分流等。这些做法都对该项目有很好的借鉴作用。

对于29万m2的商办综合体，商务人群和购物人群的消费存在着天然的时间差，区分办公和商业人群流动线和停车动线尤为重要。人流分析要从地铁人流、周边人流、购物人流的活动时间和进出场路线进行综合考虑，分析可能会存在的车流和人流冲突点，梳理出相关解决措施。为此，在景观规划上对建筑方案中地面环形停车位进行优化调整，即在地面的停车位仅作为VIP或等待车位使用，不作为常停车位。同时，对项目的进出流线进行再梳理，优化出最合理的行车动线，强化办公落客区，开辟出租车候车区，避免产生人流和车流拥堵点，从而使整个流线更加顺畅和高效。

景观设计理念延续了建筑的“流水和岩石”的概念，并根据区位特点提出了“江滨流金之洲，城市活力地标”的景观理念，在办公上打造超时代、国际化的办公景观“会客厅”，在商业上打造多元化的开放商业的景观定位。在景观空间打造上做到了空间递进，主次分明：3个人行主入口通道是“昭示和引导”空间，商场3个主入口是“展示和聚集”空间，周边绿带停车区是“辅助和休闲”空间，屋顶花园则是“延展和放松”空间。

好的设计理念要由令人印象深刻的主要节点打造，根据不同的空间打造不同级别的主题形象。为此，在主入口引进了“森兰熊”的IP形象雕塑，整个雕塑总高8 m，面朝商场，憨态可掬，仿佛在欢迎进入商场购物的人群。引导区打造为精神堡垒形象展区，次入口区则运用景观音乐喷泉的形式引导人流穿过绿带快速进入商场区[2]。

最后，由于商业综合体的体量比较大，不能仅考虑该地块自身的景观形象打造，还要考虑周边的地块特点[3]。该地块靠近主要的市政道路，却被3块绿地共计5万m2绿带包围，致使途经张扬北路和洲海路的人流和车流无法快速看到项目信息。因此，在景观规划上应把该项目的相关景观元素向外延伸，留出“视线通廊”和“人行步道”，以实现该项目的昭示性和可达性。

3 景观设计优化实现

3.1 绿化率提升

规划指标中商办项目的绿化率要达到30%，是建设该项目的一大难点，这个目标对一个纯商办项目来说，实现起来是非常困难的。根据消防要求，一般商场都要有完整的消防登高面和消防通道，这些位置不能作为绿化面积使用;另一方面，规划指标要求在地面设置65个地面车位，这些车位的位置也不能兼顾绿化面积使用。因此，在研究车流动线和绿化面积指标的基础上，结合未来商场运营的需要，对场地平面做出了相应的调整和优化。

调整和优化方案主要包括3个要点。1）通过化零为整，整合所有路网，提高了整体路网的使用效率。积极和周边道路建设单位及相关部门协调，在外弧通道保留主要的消防通道和登高面，在内弧通道处利用外弧市政道路作为消防通道和消防登高面。2）将原来的环岛形停车构想调整为将所有地面停车位设置在主要道路两边的方案，最大化地减少了车行道的面积。同时，通过规整绿化种植区域，减少部分小品、水景设施面积，将其整合并计入绿化面积，使零星分散的绿化场地得到了有效的合并组合，成为了较为规整的绿化场地，绿化面积也有了一定的提升。3）利用裙房和屋顶的露台空余位置，打造了部分屋顶的绿化景观，有效地增加了项目的整体绿化面积，满足了相关验收要求。

3.2 建筑景观要素强化

优秀项目案例告诉我们，景观是建筑肌理的延伸。该项目以单元弧形板块幕墙作为整体的建筑肌理（该项目的建筑外立面如图1所示），强调弧线的顺滑且与建筑形式的有机统一是该项目景观要素设计的要点。由此，该项目的应用手法也突破常规的“以直线、折线为主”的线条形式，而是以契合建筑整体的“弧线形”形式，强调出肌理的平滑、流畅。从道路设计开始，以大弧形的道路作为主要道路;在铺装形式上摒弃了传统的小块面、规整形的铺装形式，以长条形的模数铺装搭配出流水状的铺装纹理，同时兼顾商场运营的特点;在铺装的图案设计上做了部分“跳色”处理，使得整体铺装增添了立体感和时尚感。在景观小品（景墙、通风井立面、人防出入口等）设计上，充分考虑与建筑肌理结合，力求将建筑肌理在相关景观元素上进行再次深化，最后形成统一、协调的景观场景。以通风井为例，由于建筑地下室功能的需要，在地面共有15处2.53 m高的风井。这些风井立面都比较难看，高度也不统一，严重影响了项目的整体美观。针对这一情况，利用现有元素对风井的外形进行再设计，外包弧线的穿孔铝板或广告灯箱，使原本突兀、不协调的通风井也能成为景观元素中的小亮点。

3.3 车位设计管理优化

该项目另一难点，是由于商业空间的增加造成整体的停车位略有不足。实施原方案需要新建大量的机械停车位，不仅增加成本，还会影响整个车库的通行效率（大量机械车位要增加保安指挥操作且停车提车时间长会影响车位使用效率）。通过沟通发现，该项目周边地块有不少停车位富余，可以考虑利用周边车位，减少机械车位，增加可售车位，从而达到规划中的车位指标要求。经过与交港局和当地管委会的沟通协调，获准利用周边地块车位补足该项目车位。原总图要求车位2 035个，修改后车位数量为1 088个;原机械车位997个，现仅需213个，减少机械车位约784个，增加可售车位约100个。这样一来，在保证车位正常验收的同时整体优化成本1 097.6万元。

4 施工管理要点

4.1 样板工程

项目景观施工过程中，要对景观各个环节进行有效的管理和控制。在景观施工正式进场前，建设方现场管理人员就要连同设计方和施工单位进行有效的设计封样[4]。完整的“定板定样”从管理上分为材料样板小样、现场大样以及标准段施工等3个阶段，以铺装样板为例。1）在材料样板小样阶段，要求施工单位根据招标要求拿出符合要求的2到3种小样样板，供设计单位和建设方管理人员选择，从而确定出最符合设计要求的材料进行大样施工。2）现场大样阶段，要求施工单位在现场根据设计图纸的标准拼花样式，做几块标准的施工样板，主要观察整体的铺装留缝宽度、铺装的色彩协调度以及和整体景观环境的搭配关系。3）在标准段施工阶段，按照1∶1的实际情况做相应标准样板段。选取一个具有代表性的位置，可以是主入口或是主要节点处。在这个阶段，首先要考虑好样板段的整体起铺点，其次要考虑好整体样板段排水坡度，最后要考虑好样板在收边收口处的搭接关系，特别是不同材料之间的搭接关系和收口顺序。在所有样板做好后，可以根据运营的需要，邀请相关项目、商管、营销等部门来一起进行内部点评，收集从不同视角对整体样板段的意见和建议，再会同设计公司和施工单位进行整改提升，并将相关过程存档。这样一来，不仅整个样板工程阶段清晰、明确，也对后续的大面积施工具有很好的指导意义。

4.2 专项工程施工

在室外综合管线及景观道路基层完成后，其他一些专项施工单位（如泛光、标识、软装、户外广告等）要在后期进场和施工。这些专业施工单位不仅所做的内容品类多，还要和不同的主要分包打交道。因此，建设方的现场管理人员提前做好现场施工管理是非常重要的，主要包括4个要点。1）在现场根据大的节点铺排出各家分包需要进场的时间和完成时间，再进行各个主要节点的铺排。2）对于工厂化生产的部品部件，先要求样板先行，经设计优化整改后再大批量生产。3）以专题会的形式解决各个专业分包、总包、主要分包工作面界面和相互的搭接关系等问题。4）请建筑主控单位和景观设计单位整体把控，在施工过程中定期巡场，发现施工过程中的问题，形成协调统一的设计成果。

5 结语

综上所述，森兰国际七、八期商办综合体项目分为了景观设计阶段、优化提升阶段和现场施工管理阶段。这些阶段是相互穿插又密不可分的。在实际管理中，既要满足原先规划指标的要求，又要能呈现一个良好的交付效果，同时也要将成本控制在合理的范围内。为了达到这个目标，需要提前进行案例调研、铺排策划、过程把控和细节管理等控制工作，从而建立起完善的整体管控体系。

参考文献

[1]李青靓.基于场所精神的科研办公景观设计初探——以北京城建科技大厦景观设计为例[J].北京园林，2019（2）：21-28.

[2]周梦兰.办公建筑外部环境景观设计浅析[J]. 福建建材 ，2014（10）：29-31.

[3]毕英君.商业景观设计初步探讨——以上海月星環球港商业中心景观设计为例[J].上海建设科技 ，2017（2）：54-57.

[4]陈慧丽.关于园林景观工程施工精细化管理的探讨[J].中国房地产业，2019（5）：268，270.