“模范生”恒大，何以逆市创新高？

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2020年初暴发的新冠肺炎疫情，给社会经济活动造成较大冲击。据中国国家统计局数据，2020年上半年全国商品房销售面积同比下降8.4%、销售额下降5.4%，但中国恒大（03333.HK）却在同期逆势大涨。

2020年8月31日，中国恒大发布2020半年报，公司实现销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；销售回款3120亿元，同比增长66.5%，回款率89.4%；营业收入2666.3亿元，同比增长17.5%；核心净利润192.5亿元，净利润147.61亿元；各项核心指标均位居行业前列，上半年合约销售额、回款额均创历史新高。

这家创办于1996年的房企，牢牢把握政策方向，2020年2月在业内率先开启“网上卖房”，将房价透明化，2020年3月果断实施“高增长、控规模、降负债”战略，销售额、销售回款做加法，土地储备做减法，三个月内将有息负债下降400亿……“模范生”中国恒大上半年打响的这一场“绝地求生”战，交出了不错的成绩单。

半年销售3488亿元

房企的半年报从未如此牵动人心。2020上半年，为疫情防控需要、减少人员聚集，全国各地房地产售楼处一度关闭，房地产销售进入冰封期。除了前述国家统计局的行业数据，从上市公司披露的半年报情况看，大多数房企销售额都走了下行曲线。

相比之下，中国恒大的涨势惊人，2020年上半年实现销售额3488.4亿，同比增长23.8%，完成6500亿年度目标的54%。这在迄今已发布中报的房企中增速最高、销售最为活跃。

这不得不提到他们的快速响应能力。2020年2月13日，中国恒大在业内率先启动“网上卖房”，依托“恒房通”App，打造线上与线下相结合的闭环模式；辅以系列让利组合拳，于2月18日起全国楼盘启动七五折优惠，成功最大化激活市场，网上卖房启动6天，恒房通平台累计网上认购房屋68019套，“能买则买、能卖则卖”，干脆利落地推动了业绩快速攀升。

2020年3月18日，中国恒大向全社会公布全国619个在售楼盘每套房源的价格，亮出“底牌”，将房价透明化，向客户进行一次彻底的让利，这在行业尚属唯一，更进一步将“房住不炒”落到实处。

自2016年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后围绕“房住不炒”，各级政府出台了一系列“稳地价、稳房价、稳预期”的政策（以下简称“三稳政策”）。恒大紧跟政策步调，成为房地产调控“模范生”。

对房企来说，“房住不炒”的要义，即专注刚需群体，准确把握房屋的居住属性。在2020中期业绩会上，中国恒大总裁夏海钧表示，公司坚持民生地产战略、始终定位刚需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高达97%，自住比例高达85%，践行“房住不炒”定位。

中国恒大多年来坚持不捂盘惜售、不哄抬房价。2018年以来，中国恒大的销售均价在9000-11000元/平米区间，售价始终保持稳定，将“稳房价”“稳预期”的政策要求落到实处，自然也赢得了购房者的认同。

三个月有息负债降400亿

如果说个人消费者对房企的关注点在楼盘、房价，那么对于资本市场来说，有息负债情况更牵动人心。

2020年3月底，中国恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

所谓“高增长”，就是要销售高速增长，2020年要实现销售8000亿；“控规模”就是严控土地储备规模，未来三年每年要降低3000万平方米左右；“降负债”就是有息负债每年平均下降1500亿。

从2020半年报披露的业绩看，恒大新战略成效显著。

在“高增长”方面，销售无需赘言，中国恒大的销售回款情况也甚为抢眼：2020年上半年已累计实现销售回款3120亿，同比大幅增长66.5%，为历史最高纪录；年内回款率已高达90%，属行业领先水平。销售和回款双双创新高，充沛的现金流不仅让公司实现持续稳健经营，也有力推动负债下降。

在“控规模”方面，中国恒大上半年严控拿地，土地储备下降至2.4亿平方米，仍可满足未来3-4年发展需要，平均楼面价控制在2121元/平方米。

在“降负债”方面，得益于销售回款与土地储备的“一增一减”，中国恒大在三个月内便把有息负债下降了400亿。

在“三稳政策”导向下，疫情期间多地针对房地产行业出台了相对放松的政策予以支持，主要从调整监管措施、降本减负、财政金融支持、复工复产和安全管理等方面着手。

毋庸置疑，“控杠杆、防风险”仍是当前及未来一段时期的政策主基调。就在2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

以“降负债”为核心的恒大新战略，并未因疫情而改变。牢牢把握政策方向，在三个月内有息负债下降400亿的幅度，也体现了“模范生”恒大的决断力和执行力。

夏海钧在2020中期业绩会上介绍，2020年下半年中国恒大将以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款，将推出约8100亿可售货量，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长，力争平均每年减少3000万平方米；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等顶级战略投资者入股，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

由于物业股具备轻资产结构、现金流充足等优势，备受资本市场热捧。在已上市的物业股中，龙头股市值已超1500亿港元。2020年上半年，已有21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，且大多获超额认购。

目前恒大物业合约面积超5亿平方米，在管面积超2.5亿平方米，服务600万业主；2019年营业收入73亿元，净利润9.2亿元；稍早前引进235亿港元战略投资，公司估值达750亿元。

从2020半年业绩来看，中国恒大在稳健经营的道路上铆足了劲，在把握政策、抓住发展机遇的同时，很好地控制住了经营风险，陆续分拆优质资产上市，为股东释放更多价值，前景令人期待。