房地产开发项目管控体系建设与应用 ——以成山汇郡苑二期工程为例

蔡欢欢

（上海汇郡投资有限公司， 上海 200031）

0 前言

2020年，中国房地产的发展进入了新十年。其开发模式从原来的粗放型、快周转，进入到了精细化、产品为王的时代。新时代预示着中国房地产行业的发展进入新格局，其重点为：提高产品溢价、大资管、大物管、数据服务、地产金融。这对房地产项目管理体系，提出了更高的时代要求。由于房地产开发流程长，涉及环节较多，必须建立一套完整的管控体系，管控体系要立足于整体开发全过程的角度，将前后开发相互制约的因素全部纳入到体系中，尤其是产品定位、方案施工图设计、项目后评价体系对于整体项目起到举足轻重的作用。

本文根据项目开发管控体系框架，在现场开发的过程中，不断进行优化调整，将实际操作纳入体系之中，对于新时代的房地产开发起到一定的指导作用。

1 房地产项目管控的流程与体系的建设

1.1 房地产项目管控的流程

房地产开发主要分为地和房两大部分。地——主要为投资决策，选址拿地。房——主要是开发的整个过程。开发过程分为：

1.1.1 概念阶段

主要工作是市场调研，产品定位，制定总体开发网络计划。在这个环节中，重点需要营销策划，物业管理的提前介入，因为这两个专业对于后续的营销和服务，有着深厚的经验，前期介入，对于后期项目起到把控作用。

图1 概念阶段项目管控流程

1.1.2 规划阶段

主要工作是规划设计。设计费用通常仅为建安成本的3%，但是决定了70%的建安成本。建设方选择具有资质，且符合本项目定位的设计院，统筹规划设计和营销策划，从而把控设计规范和市场营销的双向结合。

图2 规划阶段项目管控流程

1.1.3 施工阶段

把控质量、进度、成本，三位一体。这个阶段，施工图设计是基础，施工准备要周全，过程管控不放松。

图3 施工阶段项目管控流程

1.1.4 竣工交付

体现项目打造过程的因果关系。重点是建立项目后评价体系。

图4 竣工交付阶段项目管控流程

1.2 工程项目管理体系的十大规程

1.工程会议：规范各种工程会议按时召开，确保工程会议处于受控状态。

2.工程技术类文件资料：对于工程系统文件和资料进行控制，明确文件资料的收发管理流程，确保工程系统文件资料处于受控状态。

3.项目开工前准备：包括资料准备，红线测量定位，场地平整，地质勘探，临时设施施工，建筑定位放线及灰线验收，项目现场设置控制性水准点和坐标点，组织试桩。

4.工程施工考察：通过有效考察，为合格供应商等提供选择依据，并完成考察报告。

5.项目设备采购：指导设备采购过程的控制，确保采购设备符合要求。

6.工程变更：管理控制设计变更，确保工程变更进行必要的审批和信息传递。

7.工程进度管理：按预定的进度计划实施管理，控制每个进度节点，确保工程整体计划的实现。

8.工程质量管理：通过严格、有效管理，使工程质量始终处于受控状态，确保工程质量的持续改进和提高。

9.工程质量检查：通过开展日常检查、对口检查和重点检查活动，发现工程管理的薄弱环节，进行有针对性地整改，保证工程质量始终处于稳定、良好状态。

10.项目竣工验收：通过对完工的建设项目进行全面考核，对设计和施工质量进行最后检验。

1.3 立管控体系的目标

建立管控体系的目标主要有四个：①建立项目人员组织架构；②建立整个项目的全景计划，分解到年度、半年度、季度、月度，在与其他专业的计划相结合，进一步细分。③建立财务、成本、税收统筹体系。④建立专业流程把控体系。

2 项目管控体系在实际案例中的应用

2.1 项目综述

目前在建项目成山汇郡苑13-03 地块二期工程：浦东新区成山路1066弄，由地下两层车库，地上10 栋精装修住宅组成。用地面积45613 平方米，总建筑面积182319.39 平方米。地上建筑26 层，总高度80 米。总投资金额25 亿。销售价格8.45 万/平方米，房型为45-200 平方米。

2.2 项目管理体系在大型规划设计调整中应用

2.2.1 规划设计调整内容

2013年成山汇郡苑项目作为整体工程，已通过《建设工程设计方案》、《总体设计文件汇总意见》的审批，分两期开发，原土地出让合同及规划控规无户数要求，当时设计方案总套数为1525 套。

2016年一期工程主体结构已经完成，3月份进行二期规划报审的过程中，浦东规划局提出《控制性详细规划》里将这个地块总体套数调整为1841 套，在原来的基础上增加了316 套。由于一期工程已经结构封顶，二期工程启动在即，将增加316 套数，全部加在二期规划设计中，难度非常高，且规划方案不能满足市场需求。

（1）调整一栋楼的产品定位

由于增加户数，对整个规划影响非常巨大，为了满足规划要求，项目部进行深度市场调研和对比分析：由于增加户数较多，面积较小，在对类似户型的定位、装修风格，施工情况考察后，根据市场调研，此类产品主要为酒店式公寓风格，产品设计为简约风格。基于调研结果，从设计、施工、后期服务等方面综合考量，最终将二期其中一栋号房重新定位为酒店式公寓。

（2）制定详细的规划方案通过政府审批

根据控制性详细规划执行适用规定，界定最小的住宅调整套数（调整户数是原户数的10%），并通过专家论证。第二步，安排设计院进行二期规划调整，在满足设计规范的前提下，经过多次研究，将原二期一栋号房的房型由原来的120 平方米的户型，改为80 和47 平方米的小户型，最终增加户数183 套，共计1658 套。第三步，将调整后的规划图纸，再与规划局等相关部门协商申报，取得审批。

项目管理体系中对于规划设计，起到纲领性作用。市场定位结合规划调整，既能保证设计调整内容锁定在影响最小的范围内，又有较大的市场接受度。

2.3 项目管理体系在施工过程中应用

2.3.1 施工过程中四大管线对接工程

在水下LiFi通信系统中,由于海水中各种悬浮物颗粒等物体的存在,光在传播信号的过程中会因为其的遮挡和吸收等作用,导致了光信号的反射和散射等情况的发生;最终,接收的信号是由多条路径信号复合而成。由于各子信号之间传播路径的不同会产生不同的延时、振幅和相位,使其在相互叠加时出现相互抵消和产生噪声干扰等情况。最终导致接收的多径信号复合后出现有用功率极低、波形信号失真和畸变以至于调制解调后误码率较大等严重问题,导致整个系统完全不能通信。

成山汇郡苑13-03 地块住宅的配套公建包括一个幼儿园、一条华润路、一座浦三路桥，由陆家嘴集团负责开发建设。由于幼儿园位于地块的东南角，又临中汾泾河和川杨河，位置比较偏僻。2018年开始施工时，周边的道路和桥梁还未开发，室外总体中水、电、煤气、电信网络，没有办法从市政管道中引进幼儿园，造成幼儿园无法按时开园。

2.3.2 以施工图为基础加强过程管理

为了满足2018年幼儿园的开园要求，通过13-03 地块一期住宅室外总体工程，将水、电、煤气进行临时对接，其中强电、燃气管线还需要从东侧办公楼区域引入，避开一期管线交叉位置。但是一期工程市政配套用量有限，仅是临时使用。

根据13-03 地块二期住宅施工室外总体的进度计划，二期有两个燃气调压站，用气量充足，可以覆盖幼儿园的燃气用量。管道施工时，在幼儿园的位置都留有水、电、煤的管线转换接头，将幼儿园市政配套管线正式引入二期。

根据解决方案，调整了整套室外总体施工图纸，完成会议纪要，并向浦东新区教育局承诺幼儿园竣工节点，将问题解决并形成闭环。

项目管控体系在施工过程中重点强调施工图为基础，结合现场的实际情况，方案经过论证后，落实到施工图上，加强现场把控，才能将解决方案真正落地到现场施工。

2.4 项目管控体系在竣工验收中应用

2.4.1 项目后评价体系的建立

成山汇郡苑一期工程于2019年4月份启动交房。交房的整个过程中，项目汇总了500 多份维修报告，对于精装修出现的各项问题进行分门别类的梳理和分析，分为系统性问题、材料材质问题、成品保护问题，形成了一份项目后评价报告。

2.4.2 项目后评价体系的指导作用

在一期项目后评价报告的基础上，协调现场各参建方对于二期工程的精装修工程进行完善，提出更加符合实际要求的施工工艺，产品更换，工序管控，成品保护。

项目对于二期交房工作，做事前规划管理，成立独立的交房小组，在施工阶段就介入，进行隐蔽工程、成品保护等重要工程节点的审核工作，并对二期每套房子，形成独立的资料库。在交房前，对于每套房子都签字确认验收，才能启动交房工作。

3 项目经济及社会效益分析

成山汇郡苑是浦东新区重点项目，建筑面积共计35 万平方米，回笼资金在300 亿。整体项目深受专业市场好评。成山汇郡苑的规模较大，在房地产市场具备了一定的影响力，为浦东新区的发展贡献了企业力量，树立了房产品牌形象。

4 结论

通过项目管理体系的建立，把控房地产开发流程中，每个环节的管理重点，建立全景框架，将整体的流程统一，前后制约相互作用，符合新时代对房地产开发的要求。