城市更新应注重开放性和多样化——以上生·新所既有建筑改造为例

■ 华建集团历史建筑保护设计院高级工程师 吴蕾

近年来，上海的城市更新优秀项目频频闪亮登场，其中位于延安西路1262号的上生·新所引起社会广泛关注。自2018年5月开业以来，各大媒体争先报道，商家踊跃进驻，展览秀场频繁举行，成为上海城市更新领域的新标杆。已经开业的一期园区包括3栋历史建筑和11栋科研工业建筑，建筑面积约2.27万平方米，较多出现的网红照片集中在保护类建筑上——游泳池和健身房、哥伦比亚总会、孙科住宅。其他11栋科研工业建筑作为园区面积、规模较大的商业办公场所，聚集着日常活动的主要人气。历史建筑、既有建筑和室外广场空间交相辉映、相得益彰，共同形成了极具城市活力的社区。本文以上生·新所中非保护类既有建筑的改造为例，探索此类建筑在商业化改造中的开放性要求和多样化的改造实践。

17#楼改造前

17#楼改造后

27#楼改造前

27#楼改造后

封闭的工业园区更新为开放的多功能社区

上生·新所地块原来是上海生物制品研究所生产疫苗的厂区，历经多年发展，陆续建设了科研办公室、实验室、厂房仓库及配套用房等，其中有1965年郭沫若之子郭博设计的现代主义风格高层建筑“麻腮风大楼”，被誉为当时的“长宁第一高楼”。2014年，上生所迁往位于奉贤的新厂区，随着厂区的搬迁，此处占地4.7万平方米的地块慢慢沉寂了。2016年底，上海万科以租赁形式对上生所延安西路地块整体开发建设，通过历史风貌保护、功能更新改造，提升地块品质，打造出一个具有创意办公区、文化场所、商业餐饮、户外空间等复合功能的国际化潮流社区。

既有建筑改造的多样性

地块内建筑大部分为上世纪二三十年代哥伦比亚乡村俱乐部时期，和50年代后上生所生产时期两个历史阶段建造。后者在近70年中因生产需要大量建设，到2016年已有建筑和构筑物近40余栋，经产权梳理拆除私搭乱建后保留12栋工业科研建筑。这些非保护的既有建筑也有各自特色和背后故事，保存情况、立面形式、结构类别差别较大，有建于60年代的现代主义高层建筑，有富有装饰主义立面的多层建筑，有的建筑白石子水刷石外墙保存较好，有的建筑是80年代千篇一律的面砖外墙。这些立面或平面的形态，都具有一定的历史、科学、艺术亦或社会情感和文化价值。

通过建筑测绘和房屋结构质量检测，悉心评估每栋建筑再利用的可能性和改造代价，制订保留、改建、拆除的总体方案，并针对每栋单体采取不同的策略。虽然更新的弹性空间较大，但在项目规划阶段，并没有粗暴对待这类建筑，而是摒弃了传统创意园区所采用的统一风格、统一色彩、全新表皮的改造方式，在进行批判性评估的同时，注重建筑多样性的特色，尊重各个时期、年代建筑的特色，制定“微调”和“改造”两种主要设计方式，并植入现代的设计元素以改变原工业建筑的呆板和单调，增加园区的趣味性。更新后的园区呈现出一种百花齐放式的整体格局，每栋建筑都能表达自己和曾经的故事。

力度较大的改造

小型既有建筑商业化的再利用，因适合整栋楼房一起出租，原平面格局和封闭的立面形态无法适应商业的功能和形象，对此类建筑应采用干预力度较大的整体改造策略。

研发大楼更新前

研发大楼更新后

改造前的材料仓库

改造后的材料仓库

位于麻腮风大楼西北侧的17#楼原冷气机房，体型方正，地处哥伦比亚广场中较为醒目的位置，需要一个崭新的面貌，以契合新的功能规划。建筑原为高层建筑麻腮风大楼附属设备用房，二层为钢筋混凝土结构，面积约500平方米，设计年代为1965年，具有典型的上世纪70年代工业建筑风格，造型简单立面无装饰，内部空间适合放置设备展开，属于功能主义的现代建筑风格，无明显的特色。

评估原涂料外墙和不规则的开窗方式无保留价值，钢筋混凝土结构适合建筑表皮和内部空间的重新塑造，更新采用力度较大的方式，整体建筑被覆盖上一层新的表皮，三面是明亮的镜面不锈钢幕墙，横向大开间落地门窗创造出典型的商业界面，与麻腮风大楼相邻的南侧布置设备和厨房，以穿孔网板表皮遮挡空调设备，保持充足的透风率。横向的窗户似乎还保留着原始的立面语言，明亮的镜面不锈钢立面成为广场中引人驻足的景点，映射出四周的景物和哥伦比亚总会的古典立面，扩大了广场的空间。室内被重新设计，在土建设计阶段没有作过多的限定，以一种灵活的分割方式预留机电条件，为地产招商运营留有足够的灵活空间。

位于哥伦比亚广场东侧的27#楼原电镜仪器室是2层的低层建筑，面积和17#楼接近，规则的长方形体量掩映在一片高大的树木中，原设计年代不详，1964年加建一层改造为电镜仪器室，在之后的使用中作为财务办公用房。立面门窗方正，外墙是黄沙水泥饰面，室内在历年的使用中多次装修，水磨石地面上大部分覆盖着木地板、瓷砖等损害严重，无保留价值。

整栋楼更新后作为商业使用，招商考虑整栋出租。虽然原方案中对这种印有时代特色的外立面作为保留设计，但在地产公司招商和成本核算的双重压力下，建筑采用了更为积极的“改造”手法。基本的立面形式通过新的材料和设计手法进行演绎，整栋建筑表皮更新为灰色的GRC挂板，底层的窗户均为落地设计，门窗以现代大玻璃形式进行更新。东西两侧的山墙上重新设计呈三角形和圆形等几何形态的窗户，映入满窗的绿色，原本沉闷的立面变得生动起来。

“保留为主、局部改造”的更新形式

园区内面积、体量相对较大的工业科研建筑占比较大，例如15#楼、19#楼、21#楼等，建筑平面采用“走廊+房间”的格局，立面则是呈现出不同时代特点。保留大部分的外立面，通过局部的更新，打破原来沉闷的风貌，提高经济效益上，节约投资造价。

24#楼原中试实验楼位于哥伦比亚会所东侧，是一栋体量较大外立面较新的建筑，面积约3900平方米，在11栋保留建筑中规模位居第二。初始设计年代不详，原为菌苗生产车间，于2007改造为实验楼，外立面是干挂米黄色石材，南侧扩建出一排弧形阳台，增加立柱，采用钢构架支撑幕墙体系，整体保存质量较好。大楼内部是中间走廊两侧房间的布局，用作各类实验室。

在最初的设想中，这类体现着特定时代的立面元素与当代的审美观念有点冲突，不被多数人接受，打算以新的方式全面弱化这些特征，但受限于干挂花岗岩的外饰面，综合考虑成本核算和工程工期的压力，最终采取了保守的“微调”方案，外立面基本保留现状，在底部的两层通过门窗改造，以适应商业功能的需要。一二层门窗扩大加高，采用大玻璃的形式，设置落地窗户，增加商业的通透性和展示性。商铺门窗落地后缺乏入口的空间和雨棚，通过原立面改造时外挂花岗岩形成了一定厚度的墙体，门窗沿内侧安装，形成深约0.6米深的门洞空间，弥补入口无雨棚的缺陷。门头上方预留深咖啡色的铝合金材质的店招空间，限定而又不限制以后商业广告的自由发挥。西南的办公门厅简化设计，原立面的元素符号均被大玻璃替代，局部的改造打破了原办公楼外观的封闭性。

大楼干挂石材外墙的改造难于普通的粉刷饰面，门窗洞口必须按照石材的分块，不能随意扩大移动，加高低于规范标准的栏杆也需要工人精准找对龙骨位置，开小洞插入金属栏杆。顶层的机房被保留利用，增加木平台和玻璃盒子连接东西两个分散房间，黑色金属框架和透明的玻璃盒子组成屋顶露台的大会议空间。

正对安西路入口的一栋5层高的建筑，是15#楼原材料仓库面向喷泉广场、位置醒目，设计于1984年，原为材料仓库，钢筋混凝土结构预制楼板，建筑面积1382平方米，其中二层有部分办公，其他楼层均为各类仓库，地下有水池。平面东西朝向，西侧是带有遮阳板的横向窗户，东侧为交通外廊，南北侧各设一部楼梯，外立面简洁，无过多细节装饰，工业建筑特色明显，外墙水刷石工艺质量和保存情况较好，钢门窗的质量较差，爬山虎生长茂盛。

建筑外廊式的平面格局定位为1-2层商业、3-5层办公。改造策略为“微调”，较之24#楼更新力度有所增加，在保留外立面的基础上进行局部更新。水刷石饰面被完整的保留下来，评估后大部分外门窗需要拆除，钢门窗特有的小方格和工业建筑中悬窗的立面元素被运用到新的门窗上，采用现代断桥铝中空玻璃的工艺制作，底层几扇富有特色的铁门在设计师强烈建议下被保留，涂刷黑色油漆，内部安装具有保温隔热的铝合金玻璃门。结合商业展示的功能，一层、二层窗户落地改造，二层增加悬挑的大平台，成为整栋建筑的神来之笔，使原本略显单调的立面活跃起来，也为商业提供了两层的外摆区域。攀附在建筑上的爬山虎也是保留元素之一，但因外墙水刷石的修补和地面的铺装仅仅留下2株。东侧的外廊和墙面原是黄沙水泥饰面，多次装修后现状是白色涂料粉刷，破损脱落现象严重，需采用具有可识别性的灰色涂料进行粉刷。

在保留园区内每栋建筑富有个性化外立面特征的同时，建筑构件则采用几种较为统一的形式，例如楼梯、平台栏杆使用不锈钢格栅或拉升网形式，楼梯踏步采用铝合金材质。这些新的建筑构件在保留建筑中产生了时尚的效果，在园区其他各个建筑和空间中不断地重复使用，既保持了每个建筑鲜明的特色，同时消减了整个园区无杂乱琐碎之感。

（2）提高相关工作人员的职业素质水品，在坚持中国共产党领导的基础上，创新理论知识。如，相关人员可以充分运用网络信息平台，打造“梦想课堂”系列活动，通过统一规划设计，完善规章制度，落实专人负责，实现形势政策教育、核心价值观宣传、爱国主义教育、党史国史教育等活动的常态化，以引导企业职工坚定理想信念，自觉抵御非主流意识形态的侵蚀。

以保留为主的更新方式，有效地控制了成本造价，使得工期缩短，24#楼和15#楼先期开放，为开发商节约了一定的时间和资金成本。而局部更新所呈现出的效果也令人满意，保留的元素和底部新增的大玻璃并不违和，整体建筑在园区中和谐存在，原始的立面材质和整体形象唤起着曾经的立面记忆。

灵活多变的内部空间

地产的招商运营影响既有建筑内部空间的设计，原工业科研建筑内部常采用“走廊+房间”的传统布局形式，室内的装饰历经多次装修，简单粗糙无保留价值，按照改造后建筑商业出租的业态，以可灵活可变的模式满足招商运营的要求。

建筑的平面布局分为公共区域和出租区域，公区为主要的疏散和交通的空间，如门厅、电梯楼梯间等精装设计到位；墙面、地面、天花均重新改造；设备房间、管道检修门集中设置在公区中，便于检修。部分楼栋的外廊、室外楼室外平台等也被保留，成为办公空间与室外对话的窗口。在后期的走访调研中发现，很多员工在工作休息时间来阳台和室外楼梯进行交流活动，提升了办公的品质。

租户区域的房间隔墙全部拆除改造成大开间办公，引入可变卫生间概念，充分考虑未来租户需求的空间，划分一定的区域做好防水，预留灵活接口的管道，未来租户可根据自身个性化需求，卫生间面积可大可小，划分灵活多变。考虑租户区域思维，室内仅作简单装修刷白，留给商户自由发挥。机电设备完成总体管线至公区的控制间内，末端设计预留接口，方便每层根据招租情况自由分割。同时，因既有建筑结构的限制，制定租户商业、办公的装修设计导则，引导租户二次装修，以不对建筑原本的结构、设备、立面等产生不利影响。

富有特色的折叠铁门

保留铁门的一次设计

租户的二次设计

建筑的界面由封闭转向开放

除了建筑的外观形象和内部空间更新之外，建筑的室外和建筑之间的空间提升改造同样重要。更新后的建筑一层和二层窗户，均设计成落地大玻璃，增强建筑的通透性，尽可能缩小室内外高差，加强顾客的可达性。

24#研发大楼原室内外高差达1米，与南北相邻的建筑相互封闭，缺乏联通。通过抬高室外地坪，设置宽阔的平台延伸至道路，向外扩大商户门前的空间，与南侧的研发财务楼、北侧的大食堂组成连续的商业组团。

27#楼与北侧的24#楼，以一个抬高的景观平台巧妙地联系在一起。27#楼室内地面与平台持平，24#楼室内外高差降低至0.4米的亲人尺度，底层商铺的活动通过落地门窗延展至平台，场地上高大的树木被保留下来，整个平台同时也扩展成为商家的外摆区域，建筑与景观结合形成一个富有趣味性的场所。19#麻腮风大楼和17#楼之间也是由抬高的平台过渡，缩小两栋建筑的相对标高，降低建筑与广场地面的高差，让原本过高的入口接近地面，引导顾客进入商店。其他部分室内外高差较小的建筑，如U1大食堂、1#安管部办公楼、11#楼等底层均采用缓坡或大平台入口，打破原工业建筑封闭的界面，通过广场相互联系，增强整体商业建筑群的可达性，为开放公共空间增添活力。

动态的建筑形象

随着商户的入驻，每个店铺增加了很多个性化设计，有的极大地活跃了气氛，有的却是增添了不和谐的内容。商业建筑的改造，在项目竣工之时其实应该只是完成了大部分效果，在不同商家进入后产生个性化的设计，商业建筑呈现的是一种不断变化的动态的立面效果。

15#楼建筑一层的门窗保留原有的铁门，其他门窗洞口均保留不变，仅是更换节能门窗。随着商户的入驻被二次设计，上下两扇窗户合并成了一扇落地窗，增加金属门窗套，而保留的外开折叠铁门也被大玻璃门替代，以增加商业的展示性和外摆区域。24#楼一层狭长的空间被改造成“飞机舱”，非常具有特色。17#楼原冷气机房的东立面，因设置厨房，原透明的大玻璃被改造为框料粗壮、尺寸较小的铝合金窗户，令人惋惜。19#楼原底层开敞的通道因租户需要扩大营业面积被缩小了一部分，降低了建筑的开放性。

这类小敲小打的个性化设计随着不同商户的进驻，一直处于变化之中。对于商业化的改造项目，需要预留足够的灵活性和限制性，让建筑在使用中逐渐“生长”。2020年初的新冠肺炎疫情重创餐饮实体店，开启了线上办公会议和直播卖货的新局面，线下实体的商业需求已悄然发生变化。有别于大型商业中心的室内活动，类似于上生·新所这种户外分散的综合性社区，商业出租的规模趋向于多样灵活性和小型化发展，为建筑改造设计提供了新的方向。

上生·新所已运营2年，一期保留的11栋既有建筑各自发挥着不同的作用，园区宜人的尺度、多样性的建筑和景观风貌吸引着众多市民前来参观。但是，由于缺乏一定的规模，改造建筑的分散性，尚不能形成成熟且具有一定规模的商业办公环境。二期将是全新的建筑规划，和一期形成互补，朝着国际化多功能社区的目标迈进。