老旧小区综合改造与税收减免优惠政策探析

■ 北京筑福国际抗震技术有限责任公司高级工程师 鞠树森

北京筑福国际抗震技术有限责任公司工程师 贾正华

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出：“城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。”特别是经过此次新冠肺炎疫情，各地区将更加重视老旧小区综合改造工作。

一直以来，资金问题是老旧小区综合改造的重点和难点。对于不同的小区，老旧小区的综合改造成本差异较大，成本高的小区能达到平均每户8万元，成本低的小区平均每户0.3万元。目前，老旧小区综合改造资金还是以政府出资为主，由于没有合适的投资盈利模式，社会资本参与综合改造项目较少，这样就增大了政府财政压力。本文以北京丰台区莲花池西里老旧小区和北京通州区西营前街老旧小区综合改造项目为例，对老旧小区综合改造税收减免优惠政策进行分析和探讨。

北京丰台区莲花池西里小区综合改造分析

小区概况

北京丰台区莲花池西里6号院是北京市2017年老旧小区综合改造和增设电梯双试点项目。小区位于丰台区西三环中路西侧、莲花西里路北侧，是上世纪90年代中期建成的离退休干部住宅小区。小区总建筑面积为34976.78平方米（军休所提供），共348户，超过50%的住户是75岁以上老人。此次改造建筑包括4栋多层、2栋高层以及配套用房。由于当年建筑标准限值，该小区里5、6、7、8四栋多层住宅楼都没有安装电梯，无障碍设施缺失。小区基本情况见表1，改造后情况见图1。

小区改造的主要内容

北京莲花池西里6号院改造的主要内容，见表2。

表1 莲花池西里6号院小区基本情况

表2 北京莲花池西里6号院改造的主要内容

改造后的莲花池西里6号院小区

莲花池西里小区改造资金估算

基于上述对莲花池西里老旧小区综合改造方案的分析，现对改造资金进行分析、估算。莲花池西里老旧小区改造资金估算约9000多万元。

北京通州区西营前街老旧小区综合改造分析

小区概况

北京通州区西营前街老旧小区始建于1992年，西起玉桥中路，东至西营巷，南起西营前街，北至玉带河东街。小区占地面积8万平方米，楼房建筑面积约6.05万平方米，共有15栋楼，62个单元门，共769户。

西营前街老旧小区改造建筑单体信息，见表3。

小区改造的主要内容

北京通州区西营前街老旧小区改造的主要内容，见表4。

西营前街老旧小区改造资金估算

基于上述对西营前街老旧小区综合改造方案的分析，现对改造资金进行分析、估算。西营前街老旧小区改造资金估算约18000多万元。

表3 改造建筑单体信息

表4 北京通州区西营前街老旧小区改造的主要内容

通过北京莲花池西里6号院的改造分析可以看出，在老旧小区改造过程中，仅靠政府财政是难以实现的，目前，全国约有老旧小区22万个，涉及居民近3900万户。2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户；2020年各地计划改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。针对目前大量有待于改造的老旧小区，需要进一步挖掘老旧小区可以市场化开发的资源，和政府公共服务相结合，推动老旧小区改造的顺利进行。目前，老旧小区各项工作还处在试点、摸索阶段，具体到税收优惠政策方面，还需要进一步研究、探讨。税费减免优惠政策主要有税收豁免、税额减免、优惠税率和加速折旧等形式。对于老旧小区改造项目，具体的税费减免优惠政策初步建议包括以下几个方面：

一是对参与老旧小区综合改造项目的上、下游企业（包括建设单位、设计、施工、设备及材料供应等单位），免征营业税；

二是对于老旧小区综合改造项目中涉及到的公共服务或公益性的设备、设施等资产，免征增值税；

三是对于符合税法有关规定，参与老旧小区综合改造项目的实施主体，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税；

四是在老旧小区综合改造项目中，对节能改造的服务企业提供优惠的加计扣除项目，如某企业所研发的应用于老旧小区综合改造项目的研发支出，进行全额税收抵扣；

五是对老旧小区综合改造项目所采用的设备设施，经税务部门审核认定后采取加速折旧。

结语

在老旧小区综合改造过程中，仅靠政府财政是难以实现的，需要通过市场机制走出一条多元化筹资、可持续发展的路径。这就需要进一步挖掘老旧小区综合改造中可以市场化开发的资源，并与政府公共服务相结合，推动全国老旧小区综合改造工作的高质量发展。