普法

巧用“居住权”条款

解除老人房产过户后顾之忧

导读之声

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，宣告中国“民法典时代”正式到来。民法典自2021年1月1日起施行，其中房产继承、物业管理、居住权等多个涉“房”问题被提及。现实生活中，因居住权益、住房产权等问题，经常会发生权力与权利之间的博弈。为回应公民对美好生活的需求，民法典首提居住权。那么，什么是居住权？什么情况下可以设立居住权？居住权的设立会产生哪些影响？

案例分析

李老先生的心愁

近日，一对神色忧郁的老夫妻来到中华遗嘱库北京第二登记中心。李老先生与张阿姨属于再婚夫妻。最近，他们老两口因为房产继承过户的问题备受困扰。让我们看看究竟是怎样的难题。

原来十三年前，李老先生的原配因病去世，三年后李老先生与张阿姨重组家庭，婚后一家三口生活得十分幸福。张阿姨因为身体原因一直未育，她对李老先生与前妻的儿子视如己出，关爱有加。现在老两口住在李老先生再婚前购买的一套集资房处，对此，张阿姨告诉工作人员，老伴儿的房子她不要，只要有个地方住能过日子就满足了。

张阿姨的通情达理让李老先生倍感欣慰。可最近因为房子过户问题发生的事，让李老先生添了“心病”。儿子小李今年三十好几了，好不容易处了一个对象，双方都比较满意，打算结婚，不过女方家提出一个条件，就是老先生名下的房产必须过户给小李，女方才同意去领证。

为了儿子的终身幸福，李老先生夫妻俩也同意将房产过户给小李。实际上，李老先生此前就已经决定将房子过户给儿子。可眼下女方家里如此强势，他不由得担心若今后与儿媳妇产生了矛盾，万一被赶出家门怎么办？此外，李老先生还有一个顾虑，无依无靠的张阿姨毕竟是继母，若他先去世，又该如何保障后老伴儿未来的居住问题。

面对愁眉不展的这对老年再婚夫妻，工作人员解释道：明年1月1日正式实施的民法典第二编物权第三分编用益物权第十四章居住权的规定，就能完美地解决您的难题。老两口担心后半辈子居住问题，可以通过设立附条件遗嘱合理合法地解决好。

看着面有喜色的夫妻俩，工作人员又解释说：按照法律规定首先这个集资房产权是属于李老先生和原配的夫妻共同财产，这个房子的一半份额属于李老先生，另一半是李老先生原配王阿姨个人遗产，根据现行继承法第十条规定：“遗产按照下列顺序开始继承：第一顺序：配偶、子女和父母。”王阿姨生前未留下遗嘱，王阿姨父母也早年过世，所以现在这套房子本身也有小李的部分份额。

李老先生可以通过设立附条件遗嘱的方式，也就是说在遗嘱中为小李设置一项义务，为张阿姨设置一项权利，这样李老先生既可以实现将自己的财产份额留给小李，也保障张阿姨后半辈子的居住生活。

法言法语

通过遗嘱设立居住权 彰显民法典人文精神

居住权条款是民法典中的创设性条款。此前，只有在《关于婚姻法若干问题的解释（一）》第二十七条的规定，离婚后生活困难的一方对另一方的房屋有居住权，并以公序良俗原则做补充。

现在“居住权”入典，既可让与老年人有特殊情感关系的人在其过世后可以在其房屋中继续居住，又保障了自己子女对自己房屋的继承。这一制度创新结合本案例看，李老先生希望房屋所有权留给儿子，又能保障后老伴儿张阿姨的居住权。

民法典第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”“居住权”不得转让和继承，除非当事人另有约定。

设立居住权，应当采用书面形式订立居住权合同，合同中一般要载明合同双方的姓名住所、住宅位置、居住条件及要求、居住期限等内容，除此之外居住权还可以通过遗嘱的方式设立。因此，李老先生用遗嘱设立居住权可以说是将内心的担忧真正得到了解决，张阿姨居住得到了保障，同时也避免了将来子女赶出继母或继母把房产转让或者买卖等风险。

总结之语

现实生活中，因住房产权、土地征收等问题，权力与权利之间常发生博弈。民法典物权编专门增加规定“居住权”，让年轻人“居有其屋”，老年人“老有所依”。本次民法典是一个有着积极创新精神的良法，而良法善治则是法治理想国的最高境界。

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