老旧小区改造加装电梯的问题及对策探究

杨明发

摘 要： 老旧小区多层建筑加装电梯，是民生热点问题，也是一项综合性的系统工程，是人民对美好生活的向往和追求，关系居民对经济社会和城市发展及城市管理的综合满意度、认可度，提升人民的获得感、幸福感。老旧小区已有多层住宅加装电梯，不仅涉及城市规划、土地空间利用、建筑结构、安全环保等相关问题，同时也涉及民意调查、费用投资、运维管理、矛盾纠纷化解等新问题。本文就结合老旧小区改造已有多层住宅加装电梯存在的问题和对策进行分析。

关键词： 老旧小区;加装电梯;可行性分析

【中图分类号】 TU85      【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）14-0184-01

随着经济社会的不断发展，城镇化率不断提高，多层住宅成为城镇居民的主体住房。由于过去建筑技术和经济发展的原因，与当前众多基础设施齐全、功能配备完善、生活快捷便利的高层、超高层的现代建筑小区相比，老旧小区已建多层住宅中的绝大多数多层住宅遗留较多问题。同时，随着城市老龄人口的不断增加以及人们对生活质量的追求，居民出行渴望得到便捷的工具成为老旧小区多层住宅加装电梯的现实问题。

1 老旧小区多层住宅加装电梯的现实意义

1.1 政策依据。根据《住宅建筑设计规范》规定，七层（含七层）或高于16m以上的住宅，应设置电梯。住建部、财政部出台《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（以下简称《通知》）提出，鼓励业主使用维修资金对老旧小区进行更新改造。考虑到各地实际情况的不同，對于老旧小区及电梯更新改造的具体标准和内容，《通知》授权地方根据实际情况确定。

1.2 民生需求。2000年前建造的小区，大多数没有电梯，近20年的变迁，这些旧小区成了中老年居民的主要居所。没有电梯，给这些居民的生活带来了很多不便，居住在顶楼的老人由于腿脚不便，有的甚至几年都没有下过楼。改变“悬空老人”的生活现状已成社会关注的民生焦点问题。

1.3 房产增值。在老旧小区多层住宅加装电梯，投入少，获益大，一部电梯目前市场价格未35万左右。加装电梯后，房产售价至少增值1000至1500元/平方米，仅房产增值部分远大于加装电梯的投入成本。老旧小区的居民不必再花数十万、上百万去另外购置电梯房。

2 老旧小区多层住宅加装电梯存在的问题

2.1 业主意愿难统一

一般情况下，申请办理老旧小区多层住宅加装电梯时，需要由申请人提供住宅小区内征询业主意见建议的结果后，再对电梯加装方案和资金筹集方案进行公示，经过至少三分之二以上业主同意方可进行改造实施。在征求民意时，由于住宅小区的用户年龄各不相同，所处楼层的条件各不一致，底层与高层的意见难以统一，同时受地理条件限制，受通风、采光、安装位置等条件限制等因素，使得老旧多层住宅小区业主对加装电梯很难达成一致意见和共识，导致大部分老旧小区多层住宅加装电梯在征求民意时受阻，给编制设计加装电梯的工作方案、可行性研究报告等制造困难。尽管大部分业主对加装电梯的需求较高，但处于低层的住户需求较小，多持反对意见，导致老旧小区改造加装电梯具有一定的难度。

2.2 资金筹集有困难

据相关资料调查显示，老旧多层住宅加装电梯的费用达30万元左右，并不包含各种日常维护与其他操作费用。因老旧多层住宅加装电梯的受益群体为小区用户的高层住户，多层住宅电梯的加装费用除政府适当补贴之外，其余大部分费用由住户平摊承担。由于老旧多层住宅居民多为中老年人或弱势群体，承担能力有限，筹集费用困难，为老旧小区加装电梯带来一定的困难。

2.3 加装电梯的审批程序复杂

电梯属于特种提升设备，加装电梯必须严格按照相应的程序审批建设，在满足民意调查的基础上，还需综合考虑加装建筑物的建筑结构，安装使用空间;同时还必须满足用地规划和工程建设规划的设计要求。需要向国土和城市规划主管部门申请同意，办理特种作业设备许可和建筑施工许可方可开展加装施工，施工结束还需办理工程验收备案等手续。审批周期长，办理审批程序多，建设运维管护的主体办理审批时间成本高。

3 老旧小区加装电梯的对策措施

3.1 健全社会资本投资的合作机制

针对不同类型的老旧小区，应结合实际制定加装电梯的指导意见，因地制宜，采取政府引导，业主志愿的方式，引入社会资本投资，政府给予一定的资金补偿机制，按照以人为本，尊重业主意愿的原则，鼓励业主选择社会资本方作为加装电梯的主体，成立小区业主委员会参与监督、参与投资、参与管理。采取分段收费的方式，对受到影响采光、通风的业主给与适当的减免，让业主积极参与投资改造，提高业主参与的积极性，减少用户与加装电梯实施主体的矛盾。

3.2 加大政策扶持力度

对老旧小区多层住宅加装电梯的项目，应当根据老旧小区改造、城市基础设施建设和城市更新等政策支持，制定不同的加装电梯资金扶持制度，积极谋划包装项目，争取上级资金支持和银行信贷融资。同时，可以鼓励业主通过使用住房维修基金，有效减轻业主的经济负担。

3.3 优化加装电梯的审批程序

根据老旧小区多层住宅加装电梯的需要与实际情况，在不违反相关法律规定的前提下，按照营商环境整治和行政审批制度改革的要求，最大限度合并审批前置要件，实行“一窗式办理”，优化老旧小区多层住宅加装电梯的审批流程，提升老旧小区多层住宅加装电梯的审批效率。

4 结语

老旧小区多层住宅加装电梯作为一项民生工程和惠民工程，是提升城市形象和城市承载力的有效举措，政府部门应该积极鼓励支持，强化引导，采取行之有效的措施，支持和鼓励社会资本参与投资建设。老旧小区多层住宅加装电梯重点涉及众多住户的民意调查，同时也涉及用地审批、城市规划、工程规划、结构鉴定以及电力改造等基础性工作，只有协调好各方面各要素之间的关系，才能确保老旧小区多层住宅加装电梯工作的有效实施。因此，实施老旧小区多层住宅电梯加装工作，政府应给予老旧小区多层住宅加装电梯的政策支持，强化政策宣传，加大力度宣传关于老旧小区多层住宅加装电梯的优势，改变居民对老旧小区多层住宅加装电梯的不同看法，引导业主能够主动参与加装电梯的各项工作，确保改造工作顺利实施，进一步提升城市老旧小区居民的生活品质。

参考文献

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