营改增对土地估价工作的影响分析

王新燕

摘 要： 在土地估价工作当中，需要充分考量到营改增对于该项工作各个方面的影响，从而在实际土地估价期间高质量地完成土地估价工作。文章将通过分析阐述的方式对于营改增作出细致的分析与探讨，最后针对营改增对土地估价工作的影响进行系统性的分析与研究。

关键词： 营改增;土地估价;影响

【中图分类号】 F426.91     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）14-0014-01

前言：对于土地进行估价是土地市场各种因素综合作用的结果，可以使土地在社会建设与发展过程中充分发挥其作用，同时土地估价也能有效地反映出市场当中的供需情况，利用土地的估价情况来反映出市场的动态变化，其与地区的经济发展指标所产生的重要关联。在土地估价期间，受到影响的因素较多，而在其中受到税收制度的影响也较大，而随着国家实现纳税制度营改增，即营业税改为增值税，对于土地估价也产生了一定程度影响。下面文章将针对营改增对于土地估价工作的影响做出系统性的探讨与分析。

1 营改增介绍

所谓营改增主要所指的便是营业税改成增值税，将其简称为营改增，主要所指的就是在以往缴纳营业税的应缴税目改为缴纳增值税。营改增的最大特点就是减少重复征税，这样可以促使在社会范围内形成纳税的良好循环，有利于降低企业税负，完善国家税收体系[1]。针对于营改增来说，其中的增值税只针对于产品或者服务的增值部分进行纳税，而为了有效降低纳税的环节，国家依照当前我国社会的发展趋势以及现状，从深化改革的角度出发进行总体决策与部署，实行营业税改为增值税，通过这样的方式可以有效地完善我國税收体系，减轻企业在运营过程中的税负，进一步调动社会各界创业积极性，有效推动社会服务意识，实现社会经济的科学且稳定发展，促进国家税收体系的改革，优化社会产业链供给，确保我国社会主义建设事业在发展的过程中更加欣欣向荣。

2 营改增对土地估价工作的影响分析

2.1 营改增对于土地价值内涵的影响

营改增会对于土地价值内涵造成影响，从而直接影响到土地估价工作。在实际工作当中需要针对不同的土地估价目的来确定土地的价值内涵，以此来保证土地估价工作的准确性，从而对于土地进行正确的估价。在此过程中需要依照的国家相关文件为《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》，在文件上细致说明了土地增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税收入，所以在估价的过程中应该说明估价结果中是否包含增值税。基于此，在土地估价期间，需要充分考量以上方面因素，按照国家的相关规定对土地进行估价，并且充分注意到营改增对于土地估价方面的要求，进行科学且合理的土地估价。

2.2 营改增对于估价前提条件以及假设条件的影响

营改增还会对于土地估价的前提条件以及假设条件造成影响，从而间接性影响到土地估价的结果。在对于土地价值进行测算的过程中，通常需要首先确定纳税人为一般纳税人还是小规模纳税人，若是评定为一般纳税人，则进行估价的过程中增值税计算方式选择简易计税方法或者是一般计税方法，与此同时在计算增值税期间，计算的方法需要进行科学的选择。在通常情况下需要对于估价的前提条件以及假设条件进行说明，这样才能保证土地估价工作的正确性，并且使纳税人上缴合理、合规的税额。

2.3 营改增对于成本逼近法、基准地价系数修正法的影响

营业税改为增值税对于土地估价工作的影响还包含对成本逼近法、基准地价系数修正法的影响。在实际对于土地进行价值评估期间，需要采用成本逼近法、基准地价系数修正法，而营改增对于这两种方法的测算过程并无影响，所以在测算期间也不需要对于估价的前提条件以及假设条件进行说明以及阐述。不过营改增对于这两种方法估价的影响体现在对于估价系数的影响，这便会导致土地估值工作的结果发生变更，具体来说，营改增之后土地估值工作需要及时通过市场调查的方式来确定成本逼近法以及基准地价参数修正法来确定在估值过程中的参数，用以保证土地估值工作的准确性。

2.4 营改增对于市场比较法的影响

市场比较法也是土地估值工作当中所应用到的一种方法之一，同时营改增也会对于该种方法造成一定程度影响，在《城镇土地估价规程》GB/18508-2014文件当中说明，通过市场比较法进行土地估值需要排除交易行为当中的一些特殊因素，从而防止土地估值与实际之间产生偏差，通过这样的措施便可以将土地的成交价格修正为市场正常价格。这其中所说的特殊因素主要所指的便是交易税费非正常担负的交易[2]。基于此，土地评估期间，需要充分注意到交易修正工作，如果不存在以上所述之特殊因素，便不需要进行修正;若是存在特殊因素，则需要将其所造成的价格偏差排除，将其价格修正为市场正常价格，用以保证土地估价工作的质量。

2.5 营改增对于剩余法的影响

在土地估价工作当中，若是采用剩余法对于土地进行估价，便需要在土地估价完成之后按照不动产的总价设定不动产为开发周期结束之后经过一次性售出。而营改增对于剩余法的影响主要体现在开发项目整体开发成本的销售税费，这会影响到土地估价工作的结果[3]。针对于其中的销售税费来说，其中主要包含增值税以及附加税，增值税的计算方式为正常计算方式，按照小规模纳税人以及一般纳税人的计税方式进行计税。而在附加税的计算中，由于营改增的全面实施，城市维护建设税、教育费附加等附加税的适用税率也发生了一定改变。所以在土地价值评估期间，需要充分考量到增值税以及附加税，从而确保整体土地估值结果更加准确且符合实际。

结束语：

综上所述，针对于营改增来说，其会对于土地估价工作造成一定程度影响，而营改增前后土地估价工作的结果也会产生一定变更，所以在土地估价工作当中，需要充分注意到营改增对于土地估价工作的各个方面影响，以此保证土地工作的准确性。文章通过分析阐述的方式，叙述了营改增对于地价内涵、估价前提条件以及假设条件、成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方面的影响，希望可以确保土地估价工作更加井然有序的开展。

参考文献

[1] 唐百楷， 李冰. 营改增对土地估价工作的影响[J]. 中国房地产估价与经纪， 2016， 000（005）：38-41.

[2] 陈晓明. “营改增”对工程造价预结算的影响解析[J]. 魅力中国， 2017， 000（005）：172.

[3] 宁林忠. 关于“营改增”背景下房地产开发成本估价的思考[J]. 房地产导刊， 2018， 000（029）：242.