如何核算更有利于土地成本审计工作的开展

王俪娟

摘要 当前，随着城镇化建设的不断推进，土地开发工程也日益壮大。土地开发是综合性比较强的工程，土地开发涉及征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，对其进行科学的成本核算和控制，提高成本核算水平显得尤为重要。因此，相关企业必须进一步规范土地开发成本核算管理，提升土地开发成本核算水平，从而促进我国土地市场高效运行。

关键词 土地开发;成本核算;策略

一、引言

作为土地开发企业，在深刻认识到本行业特点和发展趋势的前提下，结合企业的自身优势，提高企业财务管理水平，对其进行科学的成本核算和控制，提高成本核算水平，对于政府和企业来讲都至关重要。

二、土地成本核算概述

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种费用支出;土地成本核算是土地开发企业在生产经营中对所产生的各种开发耗费的成本，按照一定标准对各类对象进行科学、合理的分配与归集。土地成本管理是土地开发企业对生产经营中所产生的各项成本费用的核算、分析、决策及控制活动。其中，土地成本核算过程中，需要对土地开发中各个环节所发生的不同费用类型进行分析、归集与核算。费用的类型包含了直接与间接所产生的费用统计。直接费用包含了前期费用、补偿费用、基础设施配套设施费用、各项税费。间接费用包含了管理费用、财务费用、不可预计费。

三、土地开发成本核算特点与重要性分析

（一）土地成本核算特点

土地开发指对未利用土地，通过工程、生物或综合措施，使其达到可利用状态的活动，包括开发为农用地和开发为建设用地，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。在土地开发过程中，会涉及各种税费、建设费用、管理费、人员费用以及多项不可预见的费用等，而土地开发成本核算就是保障土地开发项目顺利进行的基础保障。土地开发成本核算周期的长短，主要是开发土地项目的规模大小、所涉及内容项目的多少以及建设周期长短等因素决定的，因此，企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容的不同，在土地成本核算构成上，不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，使土地成本核算具备了开发周期长、项目开发复杂的特点。土地开发成本核算具有一定的难度，需要核算人员依据实际土地开发项目的特点与具体内容，科学地选取合适的核算方法，来保障整个土地项目开发的顺利开展。在土地开发成本核算中，如果某一环节出现了问题，将直接影响到整个工程项目的进展，延长项目开发建设周期，大大增加工程的建设运行成本。

（二）土地开发成本核算的重要性

第一，土地出让价格主要以成本核算为参照依据。在企业的土地开发项目中，土地开发成本核算是企业土地开发中的一个重要环节，是保障项目顺利开展的核心基础。开发成本作为土地挂牌底价的重要组成部分，土地最终的出让交易价格主要就是依据最终核算成本来决定的，会对整个土地开发的实际效益产生重要影响。

第二，企业成本管理与土地成本核算存在着直接关联。企业成本管理的预算、计划、分析、考核等控制工作的开展，都与企业土地成本核算存在直接联系，成本核算的科学性、合理性将直接影响企业成本管理的有效性，同时也对企业的成本决策和经营决策的正确与否产生重大影响。企业成本管理水平以及成本的监督、预算考核、成本执行等都是可以通过成本核算来反映的。

第三，成本核算是项目决策、融资的依据。土地项目开发所涉及的资金巨大，需要企业具备较强的融资能力，通过有效的土地成本核算，可以实现对土地开发资金需求量的准确预估，是项目决策、项目融资的依据。

四、土地一级开发成本核算目前存在的问题

（一）缺乏对成本核算管理的正确认识

当前，部分成本核算企业由于对成本核算管理的重要性缺乏正确的认识，而因为种种因素忽视了科学、合理、全面的成本核算管理对企业管理的重要作用，仅仅将其作为成本费用的简单归集，不能够深入地进行调研与分析核算，出现土地成本管理意识不强、准确率不高等现象。

（二）成本核算偏差过大

在企业成本核算过程中，由于企业负责成本核算的相关部门缺乏对成本投入问题的深入调研与核算分析，造成了对整个土地开发项目所产生的归集对象统一、深入了解与掌握，成本核算只是流于形式，对土地开发所产生的前期费用、管理费用、基础设施费用等直接或间接产生的成本费用不能科学地核算，造成成本核算偏差大，后期不明项目费用多等问题。

（三）开发成本核算项目内容不统一、不完整

企业成本核算相关人员素质欠缺，责任意识不强，在进行土地成本核算中，对土地开发过程中各项成本费用对象归集不认真、不及时、不仔细，并不能准确地依照工程实际选用科学、合理的成本核算方法以及不能科学合理地设置成本核算科目，造成了会计科目中部分成本费用支出不能得到真实反映、后期数据混乱等现象。

（四）开发成本核算中的管理费用不明确

在组织、实施土地开发工程中，会产生相应的管理费用，如租用现场办公场地经费、抽调及聘用现场办公人员经费、交通费用等等。在成本核算中，对于这项管理费用出现理解模糊、开支标准不明确等现象。如抽调及聘用的人员的工资金额、抽调聘用人数等没有界定，如果不实施合理的管控，会出现虚增人员经费的现象，增加土地成本。

五、成本核算问题的解决方案

（一）提高土地一级开发成本管理的正确认识

企业单位必须从内部重视成本核算管理，相关直接负责领导以及负责成本核算的工作人员要正确地认识到成本核算对整个土地开发工程项目以及企业利益效益与发展的重要作用，不断强化成本管理意识，应全面联合各个业务部门，对各项费用支出进行严格管理，提高成本管理效益。

（二）提高土地一级开发成本核算的预算能力

企业单位需要加强对土地开发成本核算人员以及相关人员的教育培训工作，促进相关人员专业技能、素养以及责任认识的不断提升，培养一支专业性强、高素质的开发、预算、核算人员，为成本费用的预算及核算提供人才保障。强化对土地开发成本核算中，对工程项目各项产生成本费用的调研、核查工作，相关工作人员要抱着认真、负责的态度，对工程前期费用、基础设施建设费用、管理费用、财务费用等进行全面科学的归集与核算，重视对不确定性和风险的分析，避免拆迁工程费用核算出入过大，保障土地开发项目的预算金额与实际所产生的金额差异性的最低化。

（三）土地一级开发企业要细化成本核算对象

相关成本核算部门要严格依据工程实际，明确成本核算对象，设置细化成本核算，并对成本费用核算的会计科目进行统一，以便于成本归集与控制。依据企业实际与工程实际，合理地选择成本核算方式与方法，对于成本核算的划分依据，可以根据土地权属性质或者规划条件划分，同时，可以采用分级的形式对成本费用内容进行层次化明细核算，保障土地开发资金的准确性和安全性。

（四）明确开发成本中管理费用的核算内容

由于土地开发成本核算涉及费用类型多且灵活，因此，必须细化土地开发各项费用开支与成本中管理费用的核算内容，尤其是对于项目前期费用、征地拆迁费用、管理费用、不可预算费用以及公共区域基础设施建设费用等，要严格按照协议价格或者国家相关文件标准执行，合理确定项目管理费用列支范围，并科学、全面地核算其成本。同时，也需要相关负责人脚踏实地、认真地对待整个环节，在核算生产成本过程中，密切关注现场，控制相关的管理费用，避免对小额费用的不重视导致的成本核算不准确，提升成本核算的準确性，保障城投公司正确核算土地开发成本。

六、结语

土地开发成本核算是土地开发项目正常进行的基本前提和保障，贯穿于土地开发的全过程。想要提高整个土地开发效率，取得利益，土地开发负责人在核算土地开发成本中要严格按照相关制度、原则核算，提升成本核算的可靠性，为将来土地招拍挂环节提供可靠的财务数据和指导。

（作者单位为昆明滇池置业有限责任公司）

参考文献

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[2] 魏冰然.企业财务成本精细化管理面临的挑战与对策研究[J].中国集体经济，2018（35）.

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