浅析楼宇设备管理的现状及内容

摘 要：近年来，我国经济社会的发展战略不断夯实，经济社会的发展速度不断提速，大型化、多元化、复杂化的工程建筑不断出现，楼宇设备的管理也翻开了新的篇章。本文以现有楼宇设备管理的现状和内容为基础，指出在现状下，楼宇设备管理存在的问题，并针对性的提出相应的措施，研究成果对于完善楼宇设备管理层面有一定的参考意义。

关键词：楼宇设备;管理;措施;效益

1 楼宇设备管理的现状

1.1管理制度及流程不完善

通过楼宇设备日常维护管理发现，在现状条件下，楼宇设备设施管理往往是后勤企业容易忽视的问题，而且楼宇设备设施管理存在规章制度不健全，管理标准不统一，缺乏专业的楼宇设备管理人才。由于楼宇设备管理存在制度不健全的情况，导致部分企业在设备设施管理工作中存在纰漏，发生设备设施维护保养不到位，设备设施检测检验不到位，设备维修更换不到位的情况，从而进一步诱发潜在的危险，因此为了降低事故发生的风险，需建立完整的楼宇设备设施管理体系

1.2 物业忽视设备设施的完整性管理

设备设施完整性是指设备设施本身及相关技术资料完整，设备设施始终处于满足安全生产要求的平稳运行状态。指对设备设施进行系统的、动态的、基于风险的全生命周期管理，通过持续的管理优化和技术提升，确保设备设施运行经济可靠，实现企业管理目标和可持续发展。设备前期管理是否完善决定着设备全生命周期的长短，通常情况下，设备前期管理越周到细密，设备使用的年限就越久，反之则越短，本文通过查询针对设备前期管理对设备使用生命周期的影响，一般情况下，设备前期的管理90%决定了设备生命周期的长短，因此可以看出设备前期管理对设备生命周期的重要性。但是许多开发商为了降低成本，并未投入一定的人力和财力在设备的前期管理当中，而是在设备前期管理当中，粗略的对设备进行核验，更有部分开发商为了追求经济效益，使用未达标的设备。此外，在设备安装调试以及在设备验收环节，为了加快工程的竣工时间，未按照相关要求进行校验，从而致使设备在后续的使用环节以及在设备的维修保养环节存在较大的困难。

2 楼宇设备管理的主要内容

2.1 设备的基础资料

设备设施基础信息管理的目的是为今后设备故障分析、维修效率和经济性提供依据，建立设备管理原始数据文件和重要设备维修数据文件是设备基础数据管理的主要内容。主要包括文件的接收、物料单的编制、保修和运行记录的归档、控制记录的记录和保存、工程变更资料的收集等。

2.2 设备运行过程的管理

虽然设备前期的管理90%决定着设备生命周期的长短，但是在设备正常运转过程中的管理也是十分重要不可忽略的，众所周知，发现问题并及时解决问题是维护设备的重要环节，但是要想做到设备能够长期的正常运转，在设备运行过程中应做到如下几点：

（1）明确操作流程和操作制度

科学有效的操作规章制度是保障设备正常运转的基础，合理的操作流程能够及时解决当设备运转当中存在的问题，并及时针对突发状况做好应急管理。

（2）定期检查制度

设备在常规运转时，需要对设备进行定期的检查，只有对设备进行定期的检查，才能保证工作落到实处。同时定期的对设备进行检查，方可及时的发现设备潜在的风险，从而对设备进行维修，保证的设备运转的可靠性。

（3）明确维护保养制度

设备要进行定期的进行保养，不能仅仅依靠当事故发生时，才对设备进行检修，只有对形成长期的对设备进行保养，才能切实做到防患于未然。

2.3 设备的保养与护理

维护设备的清洁、润滑和安全是商业建筑设备维护的基本要求。在设备运行过程中，设备维护系统应非常清晰，同时要明确500h后进行一级检修，检修人员为主要操作人员和辅助检修人员，对规定部位进行局部拆卸检查和严格清理，设备累计运行2500小时，需进行二次维护。

3 完善楼宇设备管理的措施

3.1 加强制度建设

通过完善楼宇设备设施管理制度，补漏洞、强短板，对设备设施管理起到决定性作用。中海实业有限责任公司，通过制定《设备设施完整性管理办法》系统的对设备设施全生命周期管理提出要求，从前期建设到后期备案结合年度检查及年度绩效考核，形成设备设施管理闭环，提升设备设施管理水平。通过制定《设备设施维修费管理办法》，对设备设施维护保养费用进行系统管理，进一步实现提质降本增效，规范所属单位维修费用使用，提升楼宇资产品质。加强制度建设是楼宇设备设施管理的关键环节，也是提升管理的基础保障。实践证明，管理提升效果显著。

3.2 信息化系统的建设

随着各行各业逐步使用大数据技术，为了进一步融合科研技术在自动化、智能化的应用、促进技术进步，在实现工程建设自动化、智能化时也可借助大数据平台的技术优势，从而进一步优化我国楼宇设备管理的自动化、智能化应用。比如，中海实业有限责任公司现已开发使用智慧楼宇平台，集成设备设施管理、楼宇资产管理、报修、会议预定等多个模块，进行线上操作处理，提升客户体验，提高工作效率。另外，还借助平台打印设备设施二维码，实现对设备设施进行数字化管控，方便盘点工作及设备设施处置。

在现状条件下，虽然我国在楼宇设备管理智能化、自动化也采用了大数据平台的优势，但是未充分合理的利用大数据在楼宇设备管理层面的应用，随着我国智能化工程建设项目的发展趋势，以及信息时代的要求，大数据技术、5G技术运用到楼宇设备管理当中是必然趋势。

3.3 加强培养技术专业智能化人才

针对楼宇设备管理工作需要，建议开发“创智平台”对人才进行全面的培训和职业规划。

（1）知识培训

不断的对职工的专业知识进行补充和更新，以便于职工在工作过程中完全可以适任所处岗位，并通过新知识的学习去迎接新的挑战和困难。

（2）技能培训

不断的对在岗职工进行专业技能的培训，使其在充分掌握基本业务技能的同时，可以自由的运用，解决新的问题。

（3）素质培训

对在职员工进行心理学、价值观、人际关系、社会学的培训，使职工之间相互信任，合作默契，满足职工自我实现的需要。

同时鼓励职工在业余时间参加各种可以提高自身素质培训;同时也鼓励各个部门开展丰富的读书活动，讨论活动等形式的培训。

4 研究结论

本文首先概述了楼宇设备设施管理的现状，然后归纳概述了中海实业有限责任公司楼宇设备设施管理工作的经验，重点明确了楼宇设备設施管理过程中可能存在的问题，并提出提升措施。研究成果对于促进我国楼宇设备设施管理提升及数字化管理转型起到一定的积极作用。

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作者简介：

高翊森（1992-）男，北京，学历：本科，助理工程师，现主要研究方向是设备设施全生命周期管理，提升楼宇资产品质，确保楼宇资产保值增值。