2020年楼市会怎样

甄爱军

对2020年楼市走势，大致有几个判断：房价不会出现剧烈波动，全年保持温和上涨态势，涨幅不会超过5%;成交可能微幅回落，幅度在3%左右;土地市场保持基本平稳，地价微涨2%。

2020年，中国房地产市场会出现一些变化，比如房价、成交量、土地市场等都会与2019年有着不同的表现。当然，在稳定这个大前提下，楼市不会出现剧烈波动。那么，2020年楼市到底会如何运行，我们不妨作出10个预测。

预测一、调控稳定

在2019年，有少数城市对调控进行了微调，如珠海、南京、天津、青岛等城市局部放宽限购措施，但这并非意味着调控将会全面放松。2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。该表述明确了2020年中国楼市的定位、发展机制和目标。

可能性：★★★★★

预测二、房价平稳

近日，住建部定调2020年楼市调控：稳房价和稳地价仍是首位，这是2020年度的工作主基调，房地产工作的指导思想同样如此，因此，在政策的选项里，房地产价格的大起大落均不可能。不过，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下，2020年全年仍将呈现温和上涨态势，但同时考虑到由于成交降温的不利因素影响，预计2020年房价涨幅不会超过5%。

可能性：★★★★★

预测三、成交量下滑

2019年房地产市场需求旺盛，国家统计局发布的“2019年1～11月份全国房地产开发投资和销售情况”数据显示，2019年前11个月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%;商品房销售额13.9万亿元，增长7.3%。商品房销售量连续5年正增长，2019年全年成交量达到历史高点，连续数年的高成交量透支了部分购买力，预计2020年商品房销售量将小幅下降。当然，考虑到我国城市化进程方兴未艾，同时城市居民改善需求平稳释放，预计2020年楼市成交下滑不会很明显，幅度不会超过3%。

可能性：★★★★☆

预测四：利率下滑

融360大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2019年12月全国首套房贷款平均利率为5.52%，二套房贷款平均利率为5.84%，分别为5年期LPR加点72BP和104BP。从2019年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨，因此目前房贷利率水平并不低。考虑到目前的经济形势，未来LPR仍有下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下，明年银行房贷利率大概率会随LPR下调，不过，下调的幅度和速度都会比较平缓，因为平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

可能性：★★★★☆

预测五：消灭投机

近年来，中央不断强调“房住不炒”，说明该指导思想不会因为经济下行、压力加大而出现变化。当前楼市平稳发展的局面来之不易，是在持续调控下取得的成果。此外，最近举行的全国住房和城乡建设工作会议再次强调“房住不炒”，投机、投资性需求空间将会不断受到挤压，由此可见，还抱着买房赚钱的想法，已经不合时宜了。

可能性：★★★★★

预测六：地价平稳

地价稳定与否，也关系到房价的稳定。在2019年12月份召开的中央经济工作会议提到，稳地价与稳房价、稳预期一道，成为长效管理调控机制中的一个重要组成部分，因此在2020年，各地方政府在调控中会把稳地价作为一项主要工作来抓，以促进房价保持平稳发展态势。易居研究院发布的研究报告认为，土地价格还是会保持温和上涨态势，预计2020年全国房企土地购置均价将小幅上涨，涨幅在2%左右。

可能性：★★★★☆

预测七：一线反弹

一线城市成交有可能会继续反弹。较早降温的一线城市2020年成交量将小幅增长，二线城市成交量将基本持平，三四线城市由于近两三年成交量连续增长，且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态，预计成交量将出现下降。分地区来看，表现各不相同：成交量连续3年小幅下滑的东部地区，在2020年可能出现转机，成交量可能会小幅增长;中部地区成交量可能与2019年差不多持平;西部地区由于启动最晚，目前还未降温;2020年大概率成交量增速将转负;东北地区成交量跌幅将收窄。

可能性：★★★☆☆

预测八：万亿房企

国内有没有可能出现万亿元级房企？有，不过在2020年出现的可能性比较小。目前最接近万亿元规模的开发商是碧桂园，截至2019年11月底，据克而瑞發布的2019年1月至11月房企销售TOP100榜单数据，按照全口径销售金额统计，碧桂园实现全口径销售金额7515.4亿元。有专业机构预测，在未来5年里面，房地产行业的前5名能占到30%，随着行业集中度的进一步提高，碧桂园、恒大集团和万科这3家房企的销售额都有可能达到万亿元规模。

可能性：★☆☆☆☆

预测九：租金平稳

住建部要求，2020年要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题;进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台;重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。随着各地大力发展租赁市场，供应进一步加大，对平抑租金的上涨将起到极大作用。因此，在2020年工薪阶层租房的压力相对会减轻一些。

可能性：★★★★☆

预测十：中介关张

二手房市场集中度会进一步提高。以上海为例，以链家地产为首的大型房产中介公司不断升级服务，并通过招收高学历员工来提升竞争力，会挤压中小房产中介公司的生存空间。同时，大型房产中介公司在创新方面也走得更快，更受消费者欢迎。所以，在2020年，部分中小房产中介会变得更加艰难而选择关张。因此，购房者在选择与二手房中介合作时，一定要选择信誉好、规模大、实力强的公司合作，以减少风险。

可能性：★★★☆☆