全国房价3月微涨

甄爱军

3月楼市出现改善迹象，房价水平微幅上涨，同时上涨城市数量也有所增加。这是否意味着楼市已经摆脱疫情影响，并在需求释放的情况下出现明显反弹走势呢？机构认为可能性不大，未来楼市仍将保持平稳运行态势。

3月房价出现微涨

日前，国家统计局公布了《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，报告显示，3月份房价出现上涨。

根据简单算术平均计算，3月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%，同比涨幅为5.4%。其中环比涨幅出现了扩大迹象，同比涨幅则有所收窄。

从不同等级城市的具体表现来看，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。值得注意的是，深圳在时隔2年之后，二手房价环比涨幅重新排到了全国首位。

另有数据显示，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后，重拾涨势，涨幅为0.2%。

受疫情影响最大的三线城市房价同样出现上涨迹象。数据显示，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。此外，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。

此外，房价上涨的城市数量也在增加。数据表明，3月份新建商品住宅销售价格环比中上涨城市为38个，相比上月21个增加了17个城市，上涨城市数量明显增加。二手住宅方面，上涨城市数量为32个，与上月相比增加18个城市，

业内人士认为，房价上涨城市数量的增加，意味着市场环境在不断改善。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看，3月份新建商品住宅及二手住宅价格环比上涨城市数量都有明显的增加，3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地产市场逐渐开复工，市场活跃度增加，积压的需求逐渐入市，带动城市价格环比上涨城市数量增加。

市场难言真正回暖

3月份，疫情防控有了很明显的效果，多数城市生产生活秩序都在加快恢复中，因疫情积压的住房需求逐渐释放，带动市场活跃度上升。3月70城房地产市场价格环比出现微涨，但总体较为稳定。一二线城市恢复较为明显，三线城市受疫情影响，市场信心较弱，市场恢复明显慢于一二线城市。

不过，这并非表明市场整体转暖。国仕英分析指出，从下跌城市数量来看，基本与2月份持平，可见市场虽有所恢复，但部分城市市场信心仍较弱。

我们可以从不同等级城市的具体表现进一步分析。一线城市环比涨幅虽由上月持平转为上涨0.2%，但仍不及1月份涨幅;二线城市表现良好，销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点;三线城市销售价格环比上涨0.2%，好于2月份但相比1月仍回落0.2个百分点。从不同等级新房市场来看，虽然3月份各等級城市销售价格表现均好于2月份，但仅有二线城市表现好于1月份，一线及三线城市仍不及1月份。而二线城市表现不错，也存在供应结构变化的因素，因为3月份多个二线城市降低预售证发放限制，部分中高端项目入市带动价格呈现结构性上涨。

不过从3月份市场复苏的城市来看，呈现出南强北弱的态势。像珠三角、长三角，以上海和深圳这些城市为主，复苏力度比较强，当然这也体现出我国房地产市场区域分化的一些规律。

房价难以大涨

3月份楼市出现回暖迹象，会不会导致楼市出现明显上涨走势？根据机构预测，可能性极小。

从房价指数数据看，3月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比持平，较此前两个月环比下跌情形，显然有了明显改善。从3月份的楼市情绪和实际观察来看，虽然弱于去年同期水平，但明显已经走出了低谷，客观上对于房东的定价等有一定的影响。后续若是银行金融政策继续宽松，那么市场交易不会太悲观，二手房的定价也会趋于强势。也正是因为如此，有购房者担心，房价由此进入上升趋势。

但机构认为，这种可能性极小。上海易居研究院根据M1（狭义货币供应量）同比增速与二手房价走势具有趋同性这一特点来判断，在今年下半年二手房价不但难以上涨，还有可能会进入负增长区间。观察历史数据不难发现，二者整体走向基本一致，M1同比增速走势领先于百城二手房价格同比涨幅走势（具体见图1）。

图 M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅

数据表明，2020年3月末，M1余额同比增长5%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.4个百分点。而实际上，在2020年1月，M1同比增速创新低，2月份以来M1同比增速探底回升。从目前来看，1月份很有可能是本轮周期M1同比增速的低点。

上海易居房地产研究院研究员沈昕判断，从历史规律来看，百城二手房价格同比涨幅低点一般会滞后M1同比增速低点一段时间出现，目前来看前者还未达到最低值，还将继续收窄。而且从同比涨幅绝对值来看，前两轮调整均进入负区间，目前虽然仍在正区间，说明本轮房价调整还不够充分，预计二季度或下半年同比涨幅大概率会进入负区间。

此外，政策放松的可能性也不大，这也使得房价上涨失去了政策基础。近日，青岛新政有部分条款因为涉嫌放松调控而被紧急“叫停”，此外还有海宁、宝鸡、驻马店等城市也出现过“一日游”新政。专家表示，在符合“房住不炒”的原则下，针对刚需和改善型需求出台相关政策，为监管层所接受;但如果越过调控红线，则会被“叫停”。