浅析住房公积金贷款风险及防范措施

何伟

住房公积金贷款作为我国社会保障体系的重要组成部分，同时作为互助性质的政策性贷款，为实现广大缴存职工“住有所居”的目标，发挥着越来越重要的作用。本文以南充市住房公积金管理中心（简称南充中心）为例，认真分析了南充中心住房公积金贷款过程中存在的风险，并有建设性的提出了防范措施。

一、南充市住房公积金管理中心简介

南充中心成立于2003年，是直属于南充市政府的不以营利为目的的独立事业单位，内设（综合管理科、归集缴存科、委托贷款科、项目贷款科、计划财务科、信息技术科、稽核审计科）7个业务科室和（直属管理部、顺庆区管理部、高坪区管理部、嘉陵区管理部、阆中市管理部、南部县管理部、西充县管理部、仪陇县管理部、营山县管理部、蓬安县管理部）10个区县分支机构。

截止2020年4月30日，南充中心累计发放个人住房贷款6.48万笔137.37亿元，贷款余额84.37亿元，个人住房贷款逾期额35.29万元，逾期率0.042‰，个贷逾期率不高，在四川省各市州公积金管理中心排名中等。为了严格执行党中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的目标定位，南充中心积极制定合理的贷款政策，加强监管、强化执行，贷款业务运行良好，但贷款逾期率未降至零，住房公积金贷款还存在一定风险。

二、住房公积金贷款存在的风险

（一）国家政策调整的风险

住房公积金贷款是政策性贷款，当房地产市场发展过热或低迷时，国家通过调整住房公积金相关政策来调控房价，促进房地产市场健康发展。当住房公积金贷款政策过于宽松，使用住房公积金贷款的人就会增多，加之异地公积金贷款政策的开展，异地贷款职工个人公积金账户余额不会随着贷款而转移，更占用了购房地缴存职工的资金，就会造成购房地公积金中心贷款资金紧张，形成流动性风险。个体工商户及自由职业者等新市民为获取住房公积金贷款缴纳公积金，获得贷款后又断缴，也给南充中心的贷款管理工作带来了不便。3月10日，南充市房管局、住建局、财政局等部门联合出台的《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》，其中给予一线抗疫人员等特定人群购房补贴，购买商品住房开发商与财政各给予3%的优惠和补贴，前置办理公积金贷款项目申报资料，提高公积金贷款额度上限，这三条优惠政策，极大刺激了缴存职工购房贷款的热情。为尽快办理完毕公积金贷款，进而获得购房补贴，提取贷款的缴存职工在南充中心各业务窗口排起了长队，各管理部贷款业务量猛增，不得不实行预约排号制度，个别管理部已排号至8月底。住房公积金资金毕竟有限，这种现象是不可持续的，极易造成公积金资金流动性风险，不利于公积金中心健康长远发展。

（二）借款人的信用风险

当前，南充中心未与房管、不动产、公安、民政实行数据共享，加之住房公积金是低息贷款，部分借款人提供虚假婚姻证明，夫妻一方再次申请公积金贷款，造成贷款超过两次，或同时存在两笔贷款。公积金还款实行本地缴存职工按月对冲扣款，异地缴存职工银行卡扣款的模式。单位未按时缴纳公积金、借款人家庭变故、疾病、失业等原因造成收入减少，都可造成贷款逾期。南充中心贷款信息未接入人行征信系统，部分职工贷款逾期后也无法记入征信，对其诚信履约没有约束力，造成贷款逾期的风险。

（三）受托银行的操作风险

自2016年起，南充中心实行数据自主，受托银行进驻公积金中心办理初审，中心人员复核，管理部主任审批的贷款业务办理模式。在实际操作中，受托银行在贷款受理时，可能对借款人及配偶身份证件等贷款资料的真实性，借款合同及借据签字的真实性、合法性，房屋抵押权证的真实性，保管的完整性存在监管不到位，人为造成借款人资料审核不到位和抵押物失真的操作风险。

（四）担保人的违约风险

南充中心住房公积金贷款主要有本房抵押和开发商阶段性保证加本房抵押两种担保方式。不同的担保方式会带来很多不可预估的风险。其中对于房产抵押的处置存在风险，如房地产抵押物价格波动较大时，即在贷款期间，房地产抵押物发生贬值，所得无法全额清偿贷款本息，其次房地产抵押物处置费用高，期限长，甚至一些抵押人不配合，恶意拖延，阻碍抵押物处置程序，而无法处置。开发商阶段性保证加房产抵押这种担保方式是在未办理房产抵押前，开发商给住房公积金缴存一定比例的保证金，但在未办理房产抵押前，如果开发商出现经营不善等情况时，造成资金链断裂，而卷款潜逃，造成楼盘烂尾，无法交付使用或拖延交房，导致购房者产生抵触情绪，从而拖欠贷款。

三、住房公积金贷款风险的防控措施

为了切实提升南充中心贷款风险防控成效，建议从以下方面进行风险防控：

（一）要坚持完善住房公积金中心风险防范机制

1.实行稳健的贷款政策。住房公积金贷款是政策性住房贷款，受国家房地产市场宏观经济政策的调控。南充中心要科学合理的制定贷款政策，以个贷率、使用率为主要参照，实行动态的、可微调的贷款最高可贷额度管理，应对资金流动性风险。

2.加强对银行进驻人员的管理。首先对银行派驻到公积金中心的人员要实行严格的准入制度管理。银行要派遣思想觉悟高、业务能力强的员工进驻公积金中心，上岗前要学习并熟悉公积金贷款相关政策，通过公积金中心考试合格后才能申請业务操作权限。其次制定规范的受托银行业务考核办法，并按季进行考核，考核结果与贷款手续费挂钩，对于累犯的错误实行加倍惩罚制度。

3.加强对公积金中心员工的管理。实行过错终身追究制原则，贷款实行授权审批，谁审批谁负责，防止因审批人员不受责任而违规发放贷款。

（二）要做到八个真实，做好贷款审查工作

1.做到证件真实。贷款初审岗要依靠职业敏感性，提高甄辨身份证、结（离）婚证、户口簿这类伪造难度成本低或易于虚假承诺的证件资料的能力，复核及审批岗同样要仔细甄别，存疑的须向有关部门进一步核查。

2.做到缴存真实。借款申请人开户后，连续缴存时间必须同时满六个月才可贷款，不认可突击缴存。不允许单位单独为需要住房公积金贷款的职工突击补缴欠缴公积金。异地缴存职工必须出具住建部统一的贷款缴存证明，才可申请贷款。贷款受理地复审岗通过网查核实缴存信息，打印账户信息及缴存明细进行开户等业务受理。如缴存公积金无法通过网上核实的，须通过公积金内部系统通讯录预留电话逐一进行核实，并签字确认。

3.做到征信真实。征信报告必须由受托银行查询经办人签字、编码并加盖银行印章及骑缝章。取消实物印章的银行，应增加一名网点负责人核实签字，实行双签。受托银行确定专人传递征信报告，或先传递征信报告扫描件，再将纸质报告与之进行核对。

4.做到套数真实。房贷套数是决定贷款成数、额度、利率的关键。南充中心当前只认公积金贷款，须根据借款申请人征信报告、中心贷款业务系统综合认定。在文書封面加盖“第二套房贷”印章，与首套房贷相区别。

5.做到交易真实。受理期房预抵押贷款时，购房合同必须由房管部门先备案，贷款资金实行官方监管账户监管。开发企业职工集中使用公积金贷款的，要特别关注，防止出现个贷企用。三区房管部门监管二手房贷款的首付款，贷款资金支付给卖方;六县二手房贷款应在过户前预审，将贷款资金支付给卖方。直系亲属间房产关联交易，不予贷款。

6.做到影像真实。企业及项目证件资料、工程进度影像的采集，管理部负责人必须亲自踏勘。监督二手房评估机构到场采集拟交易房屋图像资料情况。办理业务时，扫描、复印、影像必须清晰且与原件一致，线上与线下一致。

7.做到抵押真实。必须真实办理房屋抵押权证。抵押权证办理、领取、移交、入库、出库的责任人员必须明确。管理部在收到移交、入库经办人双签，并加盖银行印章及“复印属实、原件存放我行”字样的抵押权证复印件后，才可放款。银行在收到复审岗签字盖章的结清证明后，才可将抵押权证取出，交由中心出具注销抵押手续。各管理部必须认真核实按揭合作项目土地是否抵押。要严审土地抵押权人所出具抵押说明的印章真实性。

8.做到程序真实。银行人员负责借款人（抵押人）身份及证件核验、征信报告出具传递、合同借据面签、权证移交保管等重要环节，管理部履行监督、核查职责。核查打印的各种信息资料全部进入个人贷款档案，坚持谁查询打印、谁核实谁签字原则。贷款初审、复审、审批必须由责任岗位人员线上线下同步独立完成。严格遵守中心贷款授权审批制度，中心要求再复审及有必要请示报告的事项必须履行规定程序，中心领导批件相应归档。

（三）要加快征信接入，做好信用评有工作

1.南充中心应加快征信体系建设，将2016年系统升级后的缴存、贷款以及还款履约数据先行接入人行征信数据库，使人行征信机构能采集个人真实的、全面的信用信息，为银行发放个人贷款时提供查询和验证服务。

2.贷款数据接入人行征信数据库，对未按期履约的职工有震慑作用，能从根本上改变贷款催收只能从道义上劝说的尴尬局面，“诚信走遍天下，失信寸步难行”，促进贷款人更好的履约。

（四）要持续推进期房转现房抵押工作，保证贷款抵押权的落实

预购商品房抵押转为现房抵押后，能落实抵押物权，贷款人在发生债务纠纷等官司时，有利于保公积金中心做为债权人，有优先处置房产的权利，从而保障贷款资金的安全。

总之，全程风险防控，保障住房公积金贷款资金安全，促进南充中心加快实现住房公积金“收得好、管得好、用得好、防风险”的目标，为圆缴存的“安居梦”，建设成渝第二城，争创全省经济副中心，做出公积金贡献。（作者单位：南充市住房公积金管理中心）