供给侧改革视角下房地产业发展对策研究

【摘要】随着房地产市场化进程的推进，房地产业在国民经济中的重要性愈发凸显出来，以房价的居高不下以及居民购买力有限为现实背景，本文从房地产业供给侧改革的内涵入手，分析当前我国房地产业去库存的问题，并基于供给侧改革视角，提出相应的对策建议。

【关键词】供给侧改革;房地产业;对策建议

当前我国房地产市场面临两大风险：一是部分特大城市地价房价上涨过快、房价过高;二是部分三四线城市房地产库存过大、供应过剩。这两大风险均与房地产的供给与需求错配有关。在一二线城市，地价房价的上涨与这些城市土地供给不足有关;在三四线城市，房地产库存高启与土地供应量过大有关。房地产供求失衡的结果就是部分城市一房难买，部分城市一房难卖，房价过高和供给过剩对经济和社会产生双重危害。为了推动房地产业健康发展，亟需标本兼治地推进供给侧结构性改革。

1、房地产业供给侧改革内涵分析

对于我国国情来说，供给侧改革主要包括要素端以及生产端两方面改革，通过采取更加优化的要素资源配置、大力气鼓励企业创新、促进去落后产能、降低赋税且深化国有企业改革创新、战略性发展新兴产业以及现代服务业等关键环节和加强重点领域改革等方式，让要素在市场支配下自由流动、产业在合理竞争之中充满动力、创新在体制改革之中蓬勃发展，来实现经济社会的健康且持续的发展。这之中，在要素端发展改善措施可以促进土地、劳动力、资本等要素合理配置激发活力。而生产端改革则可以化解农业、工业、第三产业、新兴产业发展机制体制障碍，推动产业走健康持续发展之路。

房地产业具有较强的综合性特点，是国家和政府部门大力支持的行业之一。然而当前我国大部分城市房地产的供给远远大于市场可消化的程度。所以从房地产整体数量上看，存在供大于求的状况，带来了严重的去库存问题。

2、供给侧改革中房地产业存在的问题

2.1 房地产需求结构性矛盾问题严重

随着我国社会经济的快速发展，收入与贫富差距越来越明显，社会资本通常由一小部分组织及个人掌握，这不利于房地产业的发展。首先，收入较少的人群不具备购买商品房的条件，尤其对于在城镇务工的农村居民来说，对城市住宅望而却步，这就使得房地产业发展具有一定的局限性;其次，部分握有资本的组织或个人存在房地产投机情况，因为房地产是国民经济发展中不可或缺的，具有明显的刚性需求，所以其保值增值空间较大，并且对房价与货币通货膨胀的预期，正好达到了投机者的实际所需，所以大部分投机者都加大了房地产的资本投入力度，持续炒作，肆意抬高房屋价格，这样就降低了一些收入水平低的人对商品房的购买力。投机者购置房屋的主要目的是从中获取一定的差价来提高自身收益，并非自己使用，而是销售给真正的购房者，不属于市场有效需求。所以房地产投机将严重阻碍房地产业的正常运转，造成虚假繁荣的假象，最终引起过度投资问题。

2.2 房地产企业素质参差不齐

调查显示，我国从事与房地产相关的企业很多，但这些企业的规模不等、开发能力也高低不同，随着社会经济的发展进程加快，群众收入水平的提高，以及新型城镇化的推进，更进一步刺激了房地产市场，房价逐年走高，尤其在一二线大城市中，由于居民数量多，土地少的原因，房屋价格远远高于三四线城市，而房价的不断攀升为房地产企业带来了十分可观的利润，吸引了大量的投资企业。众多的大规模企业想从房地产中获利，即使缺乏充足的建设经验、资金及人才数量;还有部分小规模房地产企业由于资金匮乏、人才数量不足，以及缺乏一套完善高效的市场预测机制，实际中常跟着大型企业的路子走，随大流现象严重;同行业之间的竞争激烈，大型企业无视小型企业，相互间未建立良好的沟通交流关系，从而造成房地产企业供大于求的局面，大量商品房面临积压的困境。

2.3 商品房供给结构不理想，供给质量有待提升

一部分房地产开发企业出于对自身利润的考虑，将建设重心放在高档的别墅公寓上，普通住宅数量不高，并且在设计别墅公寓的户型、面积等环节时，建造面积较大。这样房价自然就很高，对于经济水平还不是很高的消费者而言根本无力购买。还有部分房地产企业为了满足消费者的需求，减少了房屋建设成本，最终削弱了商品房的质量水平。

3、供给侧改革中促进房地产业发展的建议

3.1 坚持分城施策的调控，要落实到政策的稳定及增加土地供给的弹性上。

分城施策的调控不应将政策仅仅落实在需求端，还要落实到供给端，落实到增加土地供给的弹性上，要依据不同地域人口增长快慢、需求量大小、产业结构特征等来确定土地供给的数量、结构和方式。只有实现了房地产的供给与需求的基本平衡，才能真正化解当前房地产市场的风险因素。优化的供给政策既可以抑制房价的过快上涨，也可以减少库存的增长。更多地尊重市场需求来配置土地资源，这本是最浅显易懂的道理，但对房地产来讲，却需要改革和突破种种体制机制才能实现。

3.2 对低收入群体住房的供给，要落实到保障与市场的结合上。

住房保障是政府的长期责任，过去主要是以建新房的方式提供保障性住房。今后，如果能丰富保障手段，在不缺房的地方，更多地采用货币化的方式提供保障性住房和棚改安置房，就可以发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势，通过贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难的主动性和积极性。将政府“包揽式的保障”转变为“赋予能力的支持”，使财政资金真正起到“四两拨千斤”的作用，可以把市场提供与政府支持有机结合起来，减轻政府建设公租房的财政压力，充分发挥市场供给的效率。

3.3 打造新业态，调整房地产市场供给侧的结构

供给侧结构性的改革，可以着眼于新的消费理念，形成房地产市场的新业态。例如可以发展养老地产，文化地产、旅游地产等。如养老地产，可以满足高要求的老年人，随着高铁时代的到来，还可以吸引成功人士叶落归根，在创业地与老家两处置业，方便常回家看看。还可以依托城市深厚的文化底蕴，开拓文化地产市场。旅游地产是结合旅游景点，打造高品质的旅游景区，通过特色地产，做大做强旅游业，达到双赢的目的。

结语：

总之，通过新供给满足新需求，坚持房地產业的供给侧结构性改革，定会实现房地产行业的创新转型和健康发展。

参考文献：

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作者简介：

董英兰，女，1979年3月出生，2010年毕业于同济大学，博士，现工作单位盘锦市城市管理综合行政执法支队，副高级工程师，主要从事智慧城市、区域经济、房地产、城市建设管理相关领域的研究。