甄爱军
文前提要:观察今年前5个月的核心指标不难发现,不管是从新建商品房的销售情况、房价变化趋势,还是从土地市场、投资开发等变化情况来看,疫情对楼市的影响已经趋于淡化,并逐步恢复常态。
成交状况持续改善
在2020年前5个月,楼市成交状况持续改善。
根据国家统计局公布的数据,2020年1~5月,全国商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅较1~4月份收窄7.0个百分点。其中,住宅销售面积下降11.8%,办公楼销售面积下降26.7%,商业营业用房销售面积下降21.7%。
从单月数据看,楼市回稳迹象更加明显。5月商品房销售面积环比增长22.8%,同比增长9.7%。5月为年内首次同比转增,说明5月各地商品房销售已基本回到正轨。
库存方面也出现改善迹象。2020年5月末,商品房待售面积51771万平方米,比4月末下降0.9%,相比去年同期增长1.7%。2020年5月末,全国商品房现房存销比为26.9月,相比4月末下降0.9%。其中,住宅现房存销比为17.5月,相比4月末下降1.2%。
据了解,受新冠肺炎疫情影响,2020年2月全国大部分城市售楼处关闭,1~2月全国商品房销售面积同比大幅下降,部分城市甚至出现断崖式下降。但从3月开始,随着各地房企复工复产速度加快,商品房销售逐渐恢复,同比降幅收窄,4月和5月同比降幅继续收窄。
房价保持平稳
市场成交状况的回稳,对稳定房价也起到了极大的作用。
易居研究院跟踪监测数据显示,2020年前5个月,全国商品房成交均价为9500元/平方米,同比上涨1.9%,涨幅比上月扩大1.1个百分点,但整体保持平稳态势。观察历史数据发现,自2019年6月以来,房价同比涨幅一直处于小幅震荡下行的过程中。
不同类型的物业价格走势各不相同。今年前5个月住宅成交均价9606元/平方米,同比上涨3.9%;商业营业用房成交均价同比下跌6.1%;办公楼成交均价同比下跌11.7%。这样的变化与成交状况有着极高的关联性,今年前5个月,商业营业用房和办公楼成交同比跌幅,明顯要高于商品住宅,因此两类物业均价下跌,自然不难让人理解。
分地区来看,东北和东部地区涨幅较高,为3.8%和2.4%,西部地区小幅上涨0.3%,中部地区同比下跌1.4%。这是因为,东北和西部地区仍然处于补涨阶段,比如西宁近期房价涨幅一直排在全国前列,因此总体涨幅较高。而东部城市则是因为供应结构的原因,部分高端项目集中入市,导致均价水平走高。
资金到位正常
随着融资环境逐步向好,房企资金到位情况也逐步恢复正常。
数据显示,2020年1~5月,房地产开发企业到位资金62654亿元,同比下降6.1%,降幅比1~4月份收窄4.3个百分点。其中,国内贷款10703亿元,下降0.5%;利用外资34亿元,增长15.3%;自筹资金20106亿元,下降0.8%;定金及预收款19479亿元,下降13.0%;个人按揭贷款10154亿元,下降0.9%。
从上述数据中可以看到,在各类资金中,定金及预收款降幅最大,主要是受疫情影响,今年1~5月商品房销售额降幅较大。除利用外资外,国内贷款同比降幅最小,说明年内多次降准和定向降准后,房地产业融资环境已略转宽松。
投资开发基本持平
资金到位情况改善,使得开发商的投资意愿增强。
数据显示,2020年1~5月,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1~4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1~4月份为下降2.8%。1~5月全国固定资产投资同比下降6.3%,可见房地产开发投资同比降幅小于固定资产投资同比降幅。
就单月数据来看,5月全国房地产开发投资12817亿元,同比增长8.1%。3月以来开发投资数据已连续3个月实现正增长,说明全国房地产开发投资已经明显好转。从结构来看,住宅投资同比持平,办公投资同比下降1.2%,商业营业用房投资同比下降6.9%。住宅投资是三类物业中最好的,同比即将转正。
此外,开发商买地的热情也有所回升。2020年1~5月,房地产开发企业土地购置面积4752万平方米,同比下降8.1%,降幅比1~4月份收窄3.9个百分点。单月数据来看,5月全国房地产开发企业土地购置面积1601万平方米,环比增长35.4%,同比增长0.8%。
地价出现了明显上涨。易居研究院监测结果显示,2020年1~5月,全国房地产开发企业土地购置均价5112元/平方米,同比上涨16.5%。从3月份开始,土地购置均价由跌转涨恢复正常,4、5月份因为供应结构问题,导致地价明显回升。不过,这种态势不会持续太长时间,预计未来几个月成交均价涨幅会继续收窄。
6月有望持续向好
楼市或将进入持续改善期。
在今年前5个月里,全国房地产业多项指标相比1~4月降幅继续收窄,房地产业正在稳步回暖中。其中,房地产开发企业土地购置面积同比降幅收窄,土地购置均价同比涨幅收窄;房地产开发投资同比降幅收窄,房屋新开工面积同比降幅收窄;商品房销售面积同比降幅收窄,成交均价同比涨幅小幅扩大。
从单月数据来看,继4月房地产开发企业土地购置面积和房地产开发投资同比转增后,5月房屋新开工面积、商品房销售面积以及房地产开发企业到位资金也同比转增,说明房地产行业已基本摆脱疫情影响恢复到正常状态。
此外,疫情发生以来,央行已多次向市场释放流动性,市场资金成本走低,融资环境相对去年更宽松。从5月单月数据来看,房企国内贷款同比增长9.2%,缓和了由于定金和预收款大幅下降导致的房企资金紧张局面。
易居研究院研究员沈昕分析指出,预计6月房企为冲刺半年度业绩,会加快推盘节奏、加大营销力度,商品房销售面积同比降幅将继续收窄。不过,年后中央和央行已多次强调“房住不炒”,预计短期内融资政策也难以大幅放松。因此,未来楼市大幅反弹的可能性不大。